爱华网本文系湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”（05YB83；主持人：刘建江）的阶段性成果，同时也是湖南自科基金“股市财富效应影响消费需求的机理及实证研究”（04JJ3028，主持人：刘建江）的最终成果之一。
房地产财富效应发挥作用，离不开传导机制。房地产财富效应的传导过程，实质也是虚拟经济作用于实体经济的过程，其传导机制如下[1]：
1．实现的财富效应（realized wealth effect）
对于有房者来说，房价的上升导致净财富的增加，从而可以增加现期消费。如果房价增加，消费者可以通过抵押贷款或卖掉房子来实现收益，这种实现的收益必将对个人消费产生积极的影响。
2．未实现的财富效应（unrealized wealth effect）
如果房价上涨，即使持有人并没有再融资（诸如抵押贷款）或出售房产，由于财富贴现值的增加，消费者将预期他们比以往更加富有，这种没有实现的财富仍可增加当期消费。
3．预算约束效应（budget restrict effect）
对于租房者来说，房价上涨将对他们个人消费产生消极影响。由于房价上升，房租随之上升，租房者不得不支付较高的房租，预算约束更加紧张，从而不得不减少个人消费。不过，对于房产的出租者来说，房租上升也意味着其收入上升，从而对其消费产生积极影响。当然， Ludwig 和Slok （2001）认为，预算约束效应可能对房产出租人也同样起作用，不过作用要小一些。因为房价上涨不但可能提高房租，其它一些像水电费和装修费（在我国，还表现为物业管理费）这样的住房配套性设施的费用和服务的价格也将上升，从而增加了他们的预算约束。
4．流动约束效应(liquidity constraints effect)
房地产价格导致投资者的资产组合价值增加。当房屋价格上升时，对于拥有房地产的居民来说，其金融资产价值也上升，消费者陷入财务困难的可能性下降，耐用消费品的支出也会相应增加，于是社会总消费扩大，总需求曲线右移。反之，如果房地产价格下降，消费者陷入财务困难的可能性较高，将减少流动性小的耐用消费品支出。对于尚未拥有房屋或者即将购买新房屋的居民来说，如果房价上涨，消费者会要求取得更多的贷款来应对房价上升。若信贷紧缩或金融系统不能为这种贷款需求提供支持，家庭可能减少住宅消费支出。
5．替代效应(substitution effect)
较高的房价意味着将要计划买房的家庭可能要降低消费标准，因为他们面对较高的首期付款和未来更多的贷款，选择较小的房子或减少当前消费是家庭明智的选择。房地产价格不断攀升，居民将很大一部分收入花费在居住上，将减少对其他耐用消费品的支出，这可能会影响整个国民经济的健康发展。
6．信心效应(confidence effect)
波特巴等（Poterba and Samwick,1995）认为，资产价格具有作为经济系统指示器的作用。对于房地产而言，其价格的趋势性变动反应了未来收入预期与价格预期的变动趋势。前述PIH提供了一个关于房价与信心的转化渠道，如果房价持续上涨，则投资者得自于房地产的收益将由暂时性收入转化为持久收入，从而增强市场信心。而房产所有者的消费增加所产生的示范效应，又带动其他家庭消费，进一步增加市场信心。
在以上传导机制中，机制1和2对家庭消费有正的促进作用，不过机制2中财富效应的MPC可能要更低一些，因为房地产通常被认为是一种长期资产（Poterba，2000）。机制3和机制5更多地是起抑制消费的作用。机制4的作用的双向的，机制6则是一种间接影响效应。不过，这些传导机制并非是独立运行的，且房地产是经济系统中的一个子系统，也不是独立存在的，故整个传导机制构成一个相互作用的复杂系统。
需要说明的是，购房消费者和购房投资者的房地产财富效应有明显不同。与股票的投资特性相比，房地产具有双重特性，既是一种消费品又是一种投资品。对于投资于房产的居民而言，财富效应更为明显。投资于房地产的人只要房价上涨就可以直接带来收益，不论是出租还是再出售，均可获得渠道1中实现的财富效应。而用于消费的房产所有者，即使房价上升，但他们不可能卖掉自己住的房子，也不可能拿出来出租，故这些人可能从中获得的财富效应相对要小一些。
[1] 参见Ludwig 和Slok （2001）。
