爱华网第一节 上海房地产市场分析
一、房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降
作为受国家宏观调控政策影响最大的地区，上海市的房地产市场止住了前几季度的迅速发展态势，发展趋缓。1-11 月，上海市共完成房地产开发投资1141 亿元，同比增长11.3%，增幅比去年同期下降11.5个百分点；商品住房新开工面积为1979万平方米，同比下降3.6%。
二、商品住房交易量逐步回升趋稳
上海市新建商品住房成交量8月起回升，8-11月，商品住房销售面积分别为247 万、339 万、349 万、382 万平方米。可见宏观调控政策稳定了部分观望者的信心，促使他们开始购房，刺激了市场的需求，促使商品住房的交易量上升。1-11 月商品住房销售面积2461 万平方米，其中市场化商品住房销售面积1608万平方米。按上海市房地产交易中心统计，今年1—11月，上海普通住房占成交总量的76％，预计全年比重可达75％，超过年初确定的65％以上的目标。最新的11 月的中房指数显示新建住宅价格已经回落到2005 年1月的水平，与去年同期相比下降了2%；与2005 年5月的最高水平相比，下降了10%。这是该指数自1999年以来首次出现年终同比下降。
05 年前三季度，国家对二手房交易征税的政策使二手房交易活跃程度降低，但是本季度以来，在政府有步骤有计划的调控下，上海市房地产市场基本比较稳定，二手房交易逐渐恢复，成交面积11月开始回升，为121 万平方米。1-11 月累计成交面积1853 万平方米，同比下降23.5%；成交金额同比增长1.2%。
三、价格指数下降幅度逐月减小
05 年四季度，在宏观政策的影响下，上海市的房价小幅上涨，但涨幅逐月减小。8-11月商品住房销售价格指数月环比分别下降1.6%、1.3%、1.2%、0.8%，1-11月累计环比下降2.5%； 05 年11月，上海市的住房平均销售价格为6655 元/平方米，比上年同期增长7.6%，增幅分别比一季度、上半年和前三季度回落9.8 个、5个、1.4个百分点。
四、短期炒作行为得到控制
房地产市场秩序更趋规范，短期炒作行为得到有效控制，外地人购房面积占总量的比例也由4月份的28％下降至11 月的14％左右。
五、豪宅售价租金均有微调，区域差别明显
2005 年第四季度的上海豪宅市场基本上显现出一个比较平稳的态势，虽然租金与售价均有所下降，但是降幅较小，租金微降0.67%，售价微降1.5%。由于市场观望气氛仍在延续，豪宅市场的平均售价也从2005 年第三季度的3132 美元／平方米，小幅下调约1.5%，目前市场均价为3084 美元／平方米。
随着新年来临，跨国公司外派人员租赁豪宅物业的需求开始减少，豪宅租赁市场进入传统淡季。四季度，豪宅物业的空置率较之2005年第三季度略有上调，小幅回升至11.4%；平均租金则从2005年第三季度的25.50美元／平方米／月下降至25.33 美元／平方米／月。
豪宅市场租赁价格的区域差别较大，其中尤其以卢湾区和静安区表现突出。由于这两个区域为服务式公寓集中地，因此区域平均租金表现很高，分别达到37.82 美元／平方米／月和31.39 美元／平方米／月。而徐汇区、长宁区及浦东新区陆家嘴板块等地，租金水平明显低于这两个区，其中浦东新区陆家嘴板块的市场平均租金只达到20.6美元／平方米／月。
在过去的2005整年中，高端住宅和豪华住宅的租金分别上涨了7%和3%。由于价格下跌而租金上涨，此类投资的回报率会提高，为未来投资者提供机会。预计到2006年，由于豪宅新增供应量将达到较高水平，因此空置率将会上升至15%。虽然外资企业对于豪宅的租赁需求较为稳定，但由于未来市场的供应量较大，租金预计会向下调整，同时销售市场也将延续2005 年下半年开始以来的盘整下调走势。
六、租赁业巨头看好高端物业
04 年第四季度，高端服务式公寓和豪华服务式公寓的价格有微量上升。但是从整年来看，其价格还是有较大的增幅，其中最高端的服务式公寓的价格甚至上涨了近20%。这吸引了一部分机构投资者看好本类型物业的投资。
摩根士丹利购买的锦麟天地逸兰公寓于2005 年第四季度开始大规模的市场租赁推广，并取得不错成效。服务式公寓市场预期看好，其入住率普遍在85%到90%之间。威斯汀宣布将其服务式公寓部分转回为酒店用途，因此降低了市场上服务式公寓的供应数量。
七、写字楼市场竞争激烈，乙级写字楼市场堪忧
作为商用物业，写字楼的投资效能较之住宅更为突出。目前上海写字楼市场的投资回报率基本在6%-8%之间，高于住宅，因此在住宅市场萎靡的背景下，写字楼成为投资客们新的投资领域。2005年上海写字楼的租金大幅上扬30%，各区空置率都保持在个位数。然而相对于上海的甲级写字楼，乙级写字楼的状况只能说是差强人意了。乙级写字楼市场无论从空置率、租金，还是投资前景上，都不容乐观。上海中原数据显示：目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4 美元/平方米/天，空置率在20%左右。从目前来看，上海市全年甲级写字楼累积新增供应将近200 万平方米，供求矛盾将会有所缓解，租金水平继续稳步上升；乙级写字楼市场相对比较稳定，供略大于求。未来两三年内，上海的写字楼市场将会是一个稳步上升的过程。强劲的购买需求，势必刺激上海的写字楼市场的供应，使得更多的开发商趋向于出售所持有的新旧物业。甲级写字楼由于基本处于统一管理，所受影响不大，但对于乙级写字楼来说，由于小业主众多，不利于统一管理，从而造成租金水平的参差不齐，严重时，甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争，对于上海写字楼市场的发展极其不利，会造成短时期内，写字楼市场的供应过于集中，不利于市场的消化，更加不利于上海写字楼销售市场机制的建设和完善。
八、城市改造改变了传统区域地位
上海近年来一直在进行城区的扩展和改造，市政规划及市政建设的交叉作用，使得一些地区的价值得到提升，房地产传统区域地位发生改变。如上海市政府规划的12个现代服务集聚区（尤其是大连路沿线、苏州河沿线、张江地区、五角场新江湾等地区）会形成新的房产概念高地，重塑一批文化内核板块，从而带动周边楼宇的升值机会。由于市政规划的密集投入及服务产业比重的加大，都将会给这些区域板块带来升值潜力。
第二节 北京房地产市场分析
一、北京房地产市场整体是价升量缩、增速放缓
在国家宏观调控政策作用下，北京的房地产市场整体出现了价升量缩，增速放缓的局面。
首先表现在房地产开发投资增速大幅回落，2005 年，北京市完成房地产开发投资额1525亿元，比上年增长3.5%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，比04 年低4.4 个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5 亿元，比上年增长0.5%。
另外，SOHO中国市场部于日前发布的“2005 年北京房地产市场数据分析”的报告显示：尽管2005 年北京房地产市场的销售均价为7534亿元，同比上涨了21.9%，但由于销售面积同比下降了14.8%，只有2217 万平方米，因此实现的销售金额只有1670亿元，同比只增长了3.9%，呈现出增速放缓的苗头。
二、定金和外资来源下降
05 年，北京市房地产开发当年到位资金3101.9亿元，比上年增长29.1%；其中国内贷款、企业自筹资金增长，增幅分别为23.1%、39%；定金及预收款和外资下降，降幅分别为0.5%、20.5%。在政府规范定金和预售款收取范围之后，这部门资金来源开始减速。上海、江苏、广东等地的迅速发展，也吸引走了一部分外资。
三、住宅供给稳定，销售量同比下降
供应方面：2005 年，北京市的商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8%，同比增幅提高了1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1%；竣工面积2841.4 万平方米，比上年增长21.2%。
销售方面：2005年，住宅买卖成交4079.2 万平方米，同比下降4.1%。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7 万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5 万平方米，比上年增长19.9%。1.商品住宅现房销量继续增长
2005 年，全市商品住宅现房销售面积2566万平方米，比上年增长12.3%。销售面积比竣工面积少275.4 万平方米（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括2005年商品住宅现房买卖成交面积1214.7万平方米，以及2004 年预售的商品住宅转入2005 年竣工交用面积1351.3万平方米）。
2.商品住宅期房销量同比下降，成交面积集中在80-140平米2005 年，全北京市的商品住宅期房批准预售面积2205 万平方米，比上年下降23%，预售成交面积2152 万平方米，比上年下降18.7%；商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的97.6%，比04 年高5.1 个百分点。2005 年，在预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80-140 平方米，占商品住宅成交总套数的48%。
3.存量住房交易增幅较大，空置住宅依然不少
2005 年，北京市存量住房交易7万套，比上年增长23.1%；成交面积712.5万平方米，比上年增长19.9%。其中二手商品住宅交易3.9万套，同比增长46.2%，增幅较大；已购公房交易3.1 万套，与上年同期基本持平。截至2005 年底，全北京市空置一年以上商品住宅面积为252.6 万平方米，涨幅为11.4%，占全部空置商品房面积的66.4%。
四、期房价格持续上涨，存量住房价格同比增长较快
05 年4 季度，全北京市的普通住宅期房预售成交均价为6984 元/平方米，比3 季度上升175 元/平方米。从总体上看，房价上涨的势头依然强劲。除了普通住宅期房之外，公寓（别墅）期房、商业营业用期房和办公用商品期房的预售成交均价都不同程度地比3 季度下降，其中公寓（别墅）期房为10167元/平方米，比3 季度下降了1642 元，降幅达到16.2%，是降幅最大的。但因为普通住宅占到了商品期房交易市场的9 成左右，所以后三者价格的下降不影响整个房地产市场上涨的势头。
同时，存量住房买卖平均价格4286 元/平方米，比上年增长9.3%。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608 元/平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157 元/平方米，比上年增长9.8%。
造成北京房价持续上涨的主要原因是北京房地产市场需求保持高位，市场一直处于一种供略小于求的局面。此外，土地、拆迁费用、钢材等原材料上涨也影响了北京4 季度的房价。
五、政府加大了对经济适用房的支持力度
2005 年，北京市经济适用房的建设和供应规模比上年同期又有所扩大，用于经济适用房建设的投资高于该市开发投资整体增速。北京市政府加大了对经济适用房的拨地量。全年的住宅供地为880 公顷，规划建筑面积1196 万平方米。其中，出让住宅用地585 公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295 公顷，规划建筑面积517 万平方米。并且政府表示将会继续增大经济适用房的土地拨划面积，不受土地宏观调控政策的影响。
随着经济适用房新政策的正式施行，规范了经济适用房的市场，开发商没有回款压力，对购买业主进行了严格的资格审查，减少了一些人钻空子、买便宜的机会。政府最近又已宣布，经济适用房只准建设80 平方米以下，总价不超过32万元的普通标准住宅。这样一来，普通的工薪阶层已变为购买主力，这些人虽说收入不高，但是素质不低，基本都具备还款能力。另一方面，经济适用房是由政府拨划土地，价格仅相当于招牌挂价格的一半左右，大大降低了成本，而且政府在各项税收上优惠，为开发商保留了一部分的利润空间，银行可以放心放贷。
六、年轻人成购买主力，热衷于小户型和二手房
有数据显示，28 岁至35 岁的年轻人逐渐成为了购房的主力军。而这些购房者中，很大一部分热衷于小户型新房和二手房。随着城八区内可供开发土地的缩减，越来越多的开发商只能选择在四环、五环之外甚至较偏远的远郊区县建造楼盘，因此近两年上市的新房大都在这些地方，地理位置相对较远。而大多数二手房由于建成时间较早，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地理位置也就自然优越些。除地理未知因素外，购买小户型和二手房还有资金总量小、配套成熟，能避免购买期房的风险等优点。
