潘石屹说：百日剧变已经发生了

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2008年3月21日在接受采访时我提出未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点，现在100天过去了，不乐观地说，目前房地产行业面临的资金压力比100天前严峻得多，经济形势不好，货币政策从紧，成交额下跌等等，都是造成房地产行业资金压力加大的原因，而且这些形成压力的力量比100天前还要大得多。100天前我考虑其变化主要表现方式是：房地产行业之间的兼并、重组，与别人寻求合作的方式等等，但今天我们看到房地产企业拖欠政府地价款的现象屡屡发生，这说明其表现的方式还要更多样性。

在分析一个事件变化的过程中，我们最重要的是要看影响这些事件背后的原因和力量有没有发生变化。三个月前我分析房地产行业要出现剧烈的变化，主要是考虑了四方面的因素：一、美国次贷危机引起国际经济的萧条；二、国内从紧的货币政策；三、去年一年，房地产商买地的钱甚至超过当年销售额，普遍手头偏紧；四、最近几个月发生的各个城市房屋成交量在萎缩。从今天来看，这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并没有消失，强度反而在增加。房地产行业资金的压力比三个月前想象的还要大。

在三个月前，我提出的这些变化是指房地产行业内部的，原因是由于这些因素的影响，房地产行业的资金会很紧张。尤其是在2006年下半年和2007年，一些房地产开发商用高价拿地，在各个城市创“地王”的这些房地产公司压力就更大了。他们中有多少还能按时履行与政府的土地出让合同呢？在三个月前，我提出房地产行业要发生这种变化时，只是看出一些苗头，实际上这些造成房地产行业资金紧张的因素从今天来看比三个月前要强烈得多。房地产行业由于资金的压力巨大，这种变化到底以什么样的方式表现出来？在三个月前，我预计的是以收购、兼并和与别人寻求合作的方式表现出来。但现在我们看到还有一些方式，如以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来了。无论是哪种方式都说明房地产行业资金的压力是巨大的，而且比三个月前我们做这种预测时想象的压力还要大。

至于房地产市场情况和未来怎么样的问题，我是这样看的：房地产市场和大的经济形势是密切联系在一起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格、股票市场波动、银行的利率、通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

美国经济增长已经大幅放缓；经济萧条相对温和，预计至2009年中经济增长都将十分缓慢。

中国的通胀保持高位；预计2008年央行将两次提高存贷款基准利率（每次0.27个百分点）。

最近北京将建立预售资金监管制度。在国外一般监管的是预售收入中银行按揭部分的资金，我想如果这个政策变成现实能够实施，一方面可以防范金融风险，另一方面对一些房地产集团公司来说，他们内部调动的灵活性几乎就没有了，会使目前已经非常紧张的房地产公司资金压力更大。我认为只应该监管银行按揭部分的资金。

导致家庭负资产这个问题，我这样考虑：家庭收入比较低，所购买房子缩水幅度大的家庭就可能出现负资产。美国次贷危机实际上就是负资产影响的，它只是一个问题的两个方面。次贷危机是从银行表现出来，负资产是从家庭表现出来的。

负资产在其他国家的一些城市都发生过，离我们最近的是东南亚金融危机，亚洲的一些城市家庭就曾出现负资产，如中国香港、新加坡。负资产的出现是因为房价大幅度下跌，银行利率的提高，我在谈到中国出现家庭负资产时，不是谈整个行业和整个中国，但如果房地产行业继续不景气下去，出现负资产家庭可能先从深圳开始。

  

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