爱华网前些天，自我公开发表关于房地产泡沫警戒的“天平定律”以后，在一些媒体及论坛上受到了许多业内朋友的关注与质疑，也受到了不少朋友的电子邮件与我探讨关于房地产泡沫的问题。
鉴于公众朋友们对该定律的疑问，至此我对“天平定律”进行一次详细的阐释，以求与业内朋友们共同探讨房地产业之发展规律。
一、关于期房（增量房）与现房（存量房）的定义
在房屋交易发达的国家是没有二手房、新房、旧房的概念的，取而代之的是期房（增量房）与现房（存量房）的区分。一般说来，期房是指所有新开发的所有未进行竣工验收的商品房，而现房则指竣工验收合格后的房屋以及再次上市销售或者转让、赠予等的旧房的统称。
当城市开发到很成熟的时候，新开楼盘越来越少，期房的交易量也就越来越少，房地产市场就慢慢地必将转为现房之间的流通，这是由城市开发的成熟度及有限的土地决定的。
然而，在这个城市开发的过程中，房地产市场并不像理论上的那样平缓的过渡与转变，由于房地产商品的可增值性，投资与投机行为的所导致的房地产市场泡沫的出现、膨胀与破灭是个必然。
二、房地产商品需求的定性
房地产商品作为满足人类居住需求的产品，正常的居住需求是房地产业发展的动力；然而，对房地产商品的投机性需求是伴随着正常需求产生的，因为投机性需求的最终结果仍然是事实的居住需求。
从某种意义上说，房地产商品不仅作为一种财富的象征，更因为其稀有的特征，就像金、银等贵金属一样具有增值及投资价值，所有无论其正常需求还是投机需求都是必然的；也就是说，无论房地产商品的价值是在增长还是在下降，都会既存在正常需求者也存在投机需求者。
三、经济学房地产泡沫量度指标的缺憾
经济学度量房地产泡沫有三大指标：其一是房地产投资占GDP的比重，用来判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置。显然这个指标只是在静态的看问题，而无论是整个国民经济还是地产房地产业的发展，都是动态的，城市的开发过程也是动态的，可能在城市开发的起步阶段，投资比例很大也不存在泡沫，而在城市开发比较成熟的阶段，投资比例虽小却同样存在泡沫。
其二是住总房价占居民家庭收入的比值，用于判断住房需求的可持续性。显然这个指标只是局部看问题。任何地区或者城市由于土地可供应数量的不同，而导致房价的高低，而土地供应数量却与居民家庭收入没有直接关系；处于同提发展阶段，国际性大都市的房价占居民家庭收入的比值肯定要比小城市大得多，所以房价占居民家庭收入的比值根本无法判断住房需求是否具有可持续性。
其三是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。这个指标显然是否定了房地产商品的长期投资价值，因此是错误的。
四、需求的相对永久性
房地产商品需求的相对永久性是由两个方面决定的。其一是房地产商品由于土地资源而决定的稀有性，从而决定了房地产商品的可投资性，也就意味着投资及投机性需求将永不会消失；其二是房地产商品由于其总价高而决定的奢侈性，从而决定了房地产商品不是人人可以消费地起的，也就意味着商品房永远满足不了人们的居住需求，必须通过政府的政策房及廉租房等措施来解决社会大众的居住问题。
所以说，社会大众对房地产商品的需求相对来说是永久的。
五、供不应求与泡沫
世界上任何事物的发展都是波浪式的，房地产业也一样。而在经济学里，供求关系是导致某产业周期性发展的主要因素。
在某个阶段的房地产商品市场，当供不应求（包括正常需求与投资/投机需求）的时候，必然导致房价大于并逐步大大偏离价值，而当投资/投机需求的比例过大从而导致价值严重偏离价值的时候，就出现了泡沫。
尽管社会大众对房地产商品的需求相对来说是永久的，但价值严重偏离价值则主要是由于投资及投机需求的比例过大造成的。
六、地价与房价的螺旋上升曲线
对于“地价导致房价高，还是房价导致地价高”的问题，就像“先有蛋，还是先有鸡”一样，是不永远也解不开的问题。然而，有一点是可以肯定的：先有地价后有房价，而房价的上涨是由需求决定的。
一级市场（土地）的价格决定二级市场（期房）的价格，二级市场（期房）的价格决定三级市场（现房）的价格，而三级市场（现房）的价格又决定了一级市场（土地）的价格，地价与房价是个螺旋上升的曲线，呈正比例，并且相互促进着增长。
当这个曲线上升到一定程度，曲线的上面就出现过度膨胀的情况，也就是产生了泡沫。
七、房地产泡沫的破灭
由于房地产的周期性，泡沫的出现、膨胀与破灭是个必然现象，这是由市场经济规律与房地产的属性决定的。
就像股市一样，房地产整个市场的行情也是由大地产商（开发、投资、信贷、运营等等）操纵着，大地产商们联合撤资之时，就是泡沫破灭之时，当然吃亏的肯定是中小投资者。
随着泡沫的破灭，房价的下跌，大地产商们又开始地价购买房此类地产商品，开始了房地产的新周期。
八、关于商业地产
商业地产本身就属于投资型的产品，因为购买商业地产本身就具有风险性，因此其泡沫是个例，不属于整个房地产业泡沫的周期之列。
