爱华网万科是1984年成立，开始是做贸易的，1988年进入房地产。但我始终对它不大感兴趣，之所以选择做房地产同兴趣没有关系。当时认为：一、它有发展前途，市场空间非常大；二、没有形成行业垄断，进入门槛低。实际上发展到现在，这个行业还没有形成垄断的局面。我1983年从广州到深圳创业，要改善你的生活，深圳的旁边就是香港，你看到他们的物质生活比你高多，非常羡慕，问题是你如何来改善？通过什么方法？那是可以选择的。比如说希望有钱，但你更希望过的很有尊严，不行贿、讲诚信。在创业之初是非常困难的，当时也想放弃，选择出国，宁肯出国在不熟悉的外国做二等公民，也不愿为赚钱而行贿，不讲信用，这样起码问心无愧。当然我希望能在中国创业干事业，所以曾经几次动摇想离开，只不过是坚持下来了，当你坚持下来了会发现不像你想象的那么困难。当时心理学家马斯洛的著作对我有影响。他分析人的需求从低到高：生存的物质保障需求，安全上的需求，再往上还有荣誉上的需求。虽然我当时还在解决基本的生存、安全问题，但荣誉需求对我也很重要。曾经有人问：在中国这几年房地产开发企业是不是变得越来越透明？我是这样回答的：至少上市公司或准备上市的公司是这样。很多人认为，近期房价下跌，在中国有些小的房地产开发商遇到一些困难，就是说买地成本变高了，到银行贷款相对比较困难。这对万科是一个兼并的机会吗？因为万科买地的成本可以得到控制，在取得银行贷款方面会有优势。那么真的是这样吗？每次市场变化都会给正规的上市房地产公司带来机会，就万科来讲，2004年之前是自己购买土地盖房，2004年之后是自己买地开发和企业兼并结合起来。目前而言，万科通过兼并的土地资源占土地储备的35%以上，就是说，至少35%左右的土地资源是靠兼并来获得的。至于兼并对象，不会考虑经营不善的公司，而是兼并信誉好的有一定房地产开发规模的公司。因为有这样几种情况：1）多元化做到一定程度，需要聚焦某个行业，剥离房地产业务，像浙江南都；2）变土地、房地产同时开发为专做土地开发，不再做项目，像上海三林苑；3）国有房地产公司改制，引进社会股东，像北京朝开。市场紧缩的时候是一个比较好的购买机会。像上面提到的比较小的公司我们很少去兼并，因为：第一、盘子小，收购效率低；第二、透明度不够，麻烦事比较多。当然行业上也有专门兼并小公司的企业，但万科不做。至于今后万科是否对小公司和麻烦的公司感兴趣，很难说。目前万科是愿意兼并多元化公司剥离的健康房地产项目的。过去，万科也曾经对一些不大的房地产公司感兴趣，但一审查财务就感觉问题多多，很快放弃。小便宜是不能占的。
