爱占小便宜的人 小便宜不能占!



万科是1984年成立,开始是做贸易的,1988年进入房地产。但我始终对它不大感兴趣,之所以选择做房地产同兴趣没有关系。当时认为:一、它有发展前途,市场空间非常大;二、没有形成行业垄断,进入门槛低。实际上发展到现在,这个行业还没有形成垄断的局面。

我1983年从广州到深圳创业,要改善你的生活,深圳的旁边就是香港,你看到他们的物质生活比你高多,非常羡慕,问题是你如何来改善?通过什么方法?那是可以选择的。比如说希望有钱,但你更希望过的很有尊严,不行贿、讲诚信。在创业之初是非常困难的,当时也想放弃,选择出国,宁肯出国在不熟悉的外国做二等公民,也不愿为赚钱而行贿,不讲信用,这样起码问心无愧。当然我希望能在中国创业干事业,所以曾经几次动摇想离开,只不过是坚持下来了,当你坚持下来了会发现不像你想象的那么困难。当时心理学家马斯洛的著作对我有影响。他分析人的需求从低到高:生存的物质保障需求,安全上的需求,再往上还有荣誉上的需求。虽然我当时还在解决基本的生存、安全问题,但荣誉需求对我也很重要。

曾经有人问:在中国这几年房地产开发企业是不是变得越来越透明?我是这样回答的:至少上市公司或准备上市的公司是这样。

很多人认为,近期房价下跌,在中国有些小的房地产开发商遇到一些困难,就是说买地成本变高了,到银行贷款相对比较困难。这对万科是一个兼并的机会吗?因为万科买地的成本可以得到控制,在取得银行贷款方面会有优势。那么真的是这样吗?每次市场变化都会给正规的上市房地产公司带来机会,就万科来讲,2004年之前是自己购买土地盖房,2004年之后是自己买地开发和企业兼并结合起来。目前而言,万科通过兼并的土地资源占土地储备的35%以上,就是说,至少35%左右的土地资源是靠兼并来获得的。至于兼并对象,不会考虑经营不善的公司,而是兼并信誉好的有一定房地产开发规模的公司。

因为有这样几种情况:1)多元化做到一定程度,需要聚焦某个行业,剥离房地产业务,像浙江南都;2)变土地、房地产同时开发为专做土地开发,不再做项目,像上海三林苑;3)国有房地产公司改制,引进社会股东,像北京朝开。市场紧缩的时候是一个比较好的购买机会。像上面提到的比较小的公司我们很少去兼并,因为:第一、盘子小,收购效率低;第二、透明度不够,麻烦事比较多。当然行业上也有专门兼并小公司的企业,但万科不做。

至于今后万科是否对小公司和麻烦的公司感兴趣,很难说。目前万科是愿意兼并多元化公司剥离的健康房地产项目的。过去,万科也曾经对一些不大的房地产公司感兴趣,但一审查财务就感觉问题多多,很快放弃。

小便宜是不能占的。

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