爱华网日前，国内工业地产融资渠道频传佳音，REITs破冰在望。之前备受外界关注，但仍未诞生符合国际标准的REITs产品的房产信托基金领域，则随着今年相继募集成功招商地产信托产品以及中信－凯德一号等渐露曙光。招商地产、中信“浮出水面”西南财经大学信托与理财研究所发布的信托产品报告显示，今年3月为房地产信托发行高峰期，共发行了7个项目，募集资金4.7亿元。4月虽然房地产信托项目减少到3个，但资金规模却创近年最高。国内工业地产融资渠道单一已成为发展瓶颈，在今年的工业地产峰会上也讨论了这一话题，招商地产信托产品及中信凯德一号相继“浮出水面”，给并不明朗的融资渠道带来无限生机。aihuau.com不妨比较一个两个信托产品的各项要素：
产品名称 募集规模 首期发行 年回报率 购买起点 针对项目招商地产 6.5亿元 2.0亿元 8% 1000万元 招商地产位于宝安与蛇口工业区的若干商业物业未来的租金收益权凯德一号 5.0亿元 10-20% 300万元 北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目招商地产与上国投联合推出的上信国瑞招商地产资产支持信托，将招商地产位于宝安与蛇口工业区的若干商业物业未来的租金收益权作为信托资金的投资对象，根据不同档期分别设置不同的预期收益率；而凯德一号募集的资金预计将投资3-7个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。其宣称是银监会批准的第一只按照国际标准REITs经营管理模式设计的内地房产信托基金。年回报率方面，招商地产信托产品在8%左右，这其实相比香港的众多REITs产品都偏低，而中信发行的凯德一号承诺的项目稳定的内部回报率（IRR）为10%-20%，则是近期房地产信托基金中承诺回报最高的一个；购买起点方面，凯德一号与招商地产的信托产品相差甚远。据介绍，这是由于客户购买门槛的差异。招商地产的信托产品主要针对的是公司和机构，而凯德一号针对的是大户，可以是个人。国内REITs“守得云开见月明” 招商地产的信托产品及中信-凯德一号并非国内最早的REITs，内地的第一支REITs是2005年12月在香港挂牌的越秀城建，当时募集到约18亿港元资金。但由于REITs在我国还是一个新鲜事物，相关的制度法规还有诸多不完善的地方，之后有许多开发商尝试发行REITs都不得而终。所以国内REITs在一直在“阴影”笼罩下尴尬前行，甚至毫不夸张地说是一度沉寂了。尽管如此，业内人士还是一致认定：长远来看，REITs这种高端的地产金融模式可能会成为未来工业地产融资的主渠道之一。而4月10日，央行发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出：在未来一段时间里，要充分利用金融市场存在的创新空间，择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。这无疑进一步为内地沉寂已久的房地产信托带来破冰希望。最近，中信翔达的“可转换公司股权信托投资集合资金信托计划”进入人们的视线，因其融资规模及产品创新均反映了近期开发商拓宽融资渠道的尝试。据了解，该信托产品期限8年，预期年化收益率10％，计划募集资金8亿元。资金用于贷款给天津中信翔达房地产。信托到期后，中信翔达可以选择偿还贷款或者转换股权。如果不能偿还贷款，中信房地产承诺向受托人购买所支付的金额以及中信翔达未偿还贷款及信托资金收益。北京国际信托有限公司日前也发出消息，拟发行2亿元信托，用于购买北京艺苑房地产开发有限责任公司名下芦城地块、艺苑科技园和大红门地块三块工业用地和房屋的收益权，信托时间为2年。而备受瞩目的凯德一号，目前已经确定北京中关村软件园项目为种子项目，另一项目目标定位于另一发达区域国家级科技园。凯德置地的一位媒体负责人日前表示，凯德置地已专门成立了公司负责工业地产方面。也有消息称，2007年1月凯德置地就曾经接触北京海淀新区的拥有1500亩工业用地的中关村环保科技示范园，希望合作开发多功能标准的环保厂房。与国际接轨仍需时日 有分析人士认为，凯德一号承诺的与香港REITs产品相差无几的年化收益率，使得该产品似乎除了不能在股市上流通外，性质已经与境外REITs产品十分类似。但实际上，国内REITs还处在初级阶段，与海外成熟的操作还有较大差距，与国际接轨仍需时日。海外REITs不仅为工业地产的发展提供银行外的融资渠道，而且为投资者提供稳定收入、风险较低的股权类投资产品。数据显示，目前在美国全境有300多家REITs公司股票在证交所挂牌交易，市值达四千多亿美元。招商地产的信托产品因其针对的客户主要是公司和机构，显然与海外便于各个层面客户购买的“门槛”相去甚远，而且由于其募集资金过多，忽略了个人投资者以及投资收益率过低等问题，亦对其进一步发展有所阻碍。而凯德一号一位负责人表示，租金收益可能不是该产品的主要收益来源。而对于信托基金是否拥有对项目的控股权，以及是否会类似境外的REITs一样，要求将所得利润的90％以上分配给投资者的疑问，他并没有做出回应。因此无论是招商地产的信托产品还是中信-凯德一号，都与境外REITs有着许多根本区别。两者目前只能算是准REITs，而非真正意义上的REITs。相关链接：REITs (加虚线框处理) REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金。这是国外开发商运用最广的融资渠道。海外REITs是指在交易所上市，专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资的计划，它不仅为工业地产的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了稳定收入、风险较低的股权类投资产品。
