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近期，抑制房价过快上涨已成为宏观调控的重要组成部分。先是一年前国务院在两个月内先后出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），既明确要求各级政府稳定房价，又提出了具体的操作办法。当时房价应声回落，可半年后再次反弹。再者今年5月，中央政府继央行加息及提高房贷利率后，提出为促进房地产业健康发展采取有针对性的六条措施。
从历史上看，我国几次房价的上涨都和国家政策调控有关：1991年实行土地有偿出让制度是我国第一轮房价高速上涨的原因，第二轮房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配，当前第三轮房价高涨应归于土地出让制度的变化。按理说，中央政府政策对房地产价格的影响应是十分显著的，但实际状况是调控向左，房价向右，房价的上涨与反复成为中国经济中一个非常特殊的现象，我称之为“调控房价政策失效的迷局”。
为什么会产生这种政策失效迷局呢？我分析了如下房地产价格走高的原因：一是城市化进程的加快，房地产需要加大；大量的基础设施建设创造了大量的刚性消费需求，经济发展带动了房地的投资。二是水泥、钢材等原材料供不应求,形成了供给型涨价优势,加大了商品房开发成本压力,促成成本构成型价格上升：三是土地供给减少预示着房市供应总量即将减少,这从反面刺激需求高涨。四是人民币和股市低迷引致房地产投机。最后，也是最关键的，是在与中央政府的博奕中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控的积极作用。之所以如此，土地制度安排不健全，导致地方政府介入不正当的土地利益争夺是主要原因。从理论上说，地方政府是代表国家对土地的开发和利用进行管理，与中央是委托管理关系。但实践中，我国城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制，地方政府既是土地管理者，又是土地收益者之一。因此，作为中央政府土地管理代理人的地方政府对土地经营有着多元化追求目标，如地方政府官员的政绩最大化、GDP的高增长、提高就业率、保持社会稳定等。正是这种内在的利益关系，一些地方政府在政策托市方面手法不断翻新。有的是炒卖地皮，哄抬地价。有的是大兴旧城改造，制造了大量被拆迁户，增加了大量被动需求。有的是对onclick="function anonymous()13;10;{13;10;function anonymous()13;10;{13;10;activateYQinl(this);return false;13;10;}13;10;}" href="http://www.iask.com/n?k=经济适用房" target=_blank>经济适用房、廉租房弃而不建，弃低就高，把兴趣集中于批建高档住宅上，导致onclick="function anonymous()13;10;{13;10;function anonymous()13;10;{13;10;activateYQinl(this);return false;13;10;}13;10;}" href="http://www.iask.com/n?k=房价" target=_blank>房价居高不下。有的是纵容炒作，推出“购房入户口”等优惠政策救市，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户。有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。 再者实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种———如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税，不少地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。为了从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，地方政府出面为房地产企业出面向银行打招呼获得信贷资金，降低企业获得资金的成本，扩大信贷资金量，采取短期行为盲目发展房地产，逆政策风向行事。
对此，要理顺中央与地方的土地利益关系，强化房价调控的有效性。
第一，完善国家土地制度建设。中央政府要加大对地方政府权力的约束，在适度控制拆迁、适度放量土地中做好监督工作。进一步完善招拍挂制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。
第二，改革税制。目前房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，其转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产育场的平稳。我们可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以此促进房地产的流通和消费，保持房地产价格稳定。稳步推行物业税,降低房地产的投资价值，抑制投机炒作。要通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，控制地方政府“以地生财”的利益需求。
第三，调整地方官员政绩评比指标，理性对待GDP,避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动。单一的GDP指标是不够的，还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标，把它们综合考虑，形成“制度化的考核干部机制”。这祥能从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免经济的大起大落，避免地方利益和中央利益冲突，弱化中央宏观调控力度。
