爱华网房企转型研究 规避调控政策 房企盲目转型或临大风险
在国家政策的调控之下，房地产的发展悄然进入了下半场。 土地红利消失，房地产行业竞争加剧，行业集中度快速提升，大浪淘沙，强者追逐高远，弱者淘汰出局。在调控常态化的时代，有追求的开发商为了做大做强，超越自我，也超越别人，不得不跨界、创新、转型，追逐新的增长点，投资重心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移，辅之以多元化的金融手段，并积极迎合国家的政策导向，试图抓住城镇化机遇，一些房企将目光投向海外市场，“出海”远航。 在第6届地产奥斯卡的角逐中，那些在产品、战略、销售上不断追求创新、有丰富产品线应对调控、身怀绝技的房企终将捧得金人归，赢得未来。 抢占刚需市场应对限价令 “行业发展经验表明，在楼市调控政策收紧，流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时换仓谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在逆势扩张的市场背景下立于不败之地。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示。 近期，北、上、广、深等一线城市齐齐出台“限价令”，在严格的调控政策下，高端住宅的销售受阻并影响房企现金流，房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。在楼市调控常态化的背景下，现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。尤其对于上市房企来说，一旦财务指标陷入低迷，其影响就会通过资本市场予以放大，进一步推高未来的融资成本。因此，加大比例开发刚需产品对房企而言不可或缺。以世茂房地产为例，2011年企业实现合约销售收入307亿元，尽管同比略有增长，但仅完成了当年销售目标的85%。2012年，公司对产品线做出调整后，当年销售额达460.97亿元，超出年度目标40%。今年以来，世茂房地产是第一家明确宣布调整住宅产品线的房地产开发企业，刚需及改善型户型比例将高达76%。 金地集团总裁黄俊灿此前也曾坦言，上一轮调控中，份额占一半的高端产品受到的影响最大。公司在2011年底开始调整产品结构，落实适度降低高端产品比例，增加在二、三线城市的投资，以及优先推出符合首次置业的刚需产品等调整方案。去年，金地集团已经将高端产品的比例降低到46%，预计在2013年新增货量中，首次置业、首次改善类产品面积占比将超过80%。黄俊灿在今年发布会上表示，今年全年公司的可售货值为700亿左右，若按照60%的去化率来计算，全年预计可实现420亿元的销售额。 金地集团董事长凌克也看好改善性需求产品未来的空间。他认为，目前国内市场改善性需求仍有很大空间，规模约6亿平方米。但是现在的限购政策抑制了改善性购房需求，只实现了2亿多平方米的改善性需求。 “盲动”转型商业地产或临更大风险 兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示，房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说，房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模；商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时，多年来的楼市调控主要针对住宅地产，商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。在产品线的布局上，房企加码商业地产正是意在维持盈利能力。今年以来，万科、龙湖、首创、绿地、华润等房企均在商业地产领域加大力度。 作为龙头企业的万科，早在1997年就开始涉足商业项目，但直到2011年才宣布进军商业地产领域。作为万科，进军商业地产或有点无奈。现在出让的纯住宅用地很少，如果不做商业，万科有拿不到地的危险。万科总裁郁亮也表示，万科开发商业，是为了进一步做好住宅，并不是“为商业而商”。 2012年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。2012年，嘉凯城也宣布启动战略转型，引入消费型城镇商业以及房地产金融业务打通产业链，“消费型城镇商业业务往上可以衔接公司开发主业，提升房地产开发业务的产品价值，往下可以延伸至房地产金融，直接向房地产基金出售或共同持有，从而形成产业链运营模式，发挥板块协调效应，有效提高公司的整体运营效率。”嘉凯城董秘李怀彬告诉时代周报记者。更值得注意的是，去年底今年初，SOHO中国因为散售策略遇挫后，也调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。但是，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，“从住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇，但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险，但更大的市场风险在等着你。” 王永平认为，向商业地产转型的有几类。主动转型的如中粮的大悦城、华润的万象城、龙湖地产等，特点是有明确战略，有核心模式，有人才、资金储备，粮草都备齐了。被动转型，就是政府卖地时的强制性配置，不做商业地产，住宅也拿不到地，这类企业包括万科。盲动转型，看到万达做商业地产发迹，于是娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。最后一种叫心动转型，像海底捞火锅店，家乡政府说，你在北京做得那么有名，我们给你块地做商业地产，那就试试看。但若不是主动转型，一般都会遇到大问题。 “国内没有适合商业地产的生存土壤，就出现了地产主导型的商业地产模式，早先，是万达走出了这一条路，但是从长期来看，这并没有严格按照商业地产的规律来做，导致租金收入是比较差的。但是万达模式发展到今天，拿便宜地等各方面的优势已经没有那么明显，供需的变化使得风险加大。 “包括万达，前期都没有考虑好商业地产的退出机制，这就导致后期的运营非常艰难。” 郭增利表示，现在已经有住宅地产商开始和基金合作，先定好合作预期、约定好回报率，再去开发商业地产，包括后期的运营、招商、业态组合，都为了退出做好准备。 旅游、养老、出海危机并存 据统计，房地产行业前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，包括碧桂园、富力、华润、世茂、雅居乐、中信、龙湖、佳兆业等。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标，投资200亿打造长白山旅游度假区，携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。 但是，大型开发商一窝蜂拥入市场，同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。中国房地产业协会副会长朱中一认为，目前，大部分旅游地产项目本质上还是旅游目的地的住宅地产，其发展空间非常有限。 复旦大学房地产运营所所长蔡为民认为，“旅游地产一旦失败那将是万劫不复。对住宅开发商来说，住宅卖出去，钱就收回来了。但旅游地产不一样，旅游地产的价值在卖出去之后才刚刚开始体现。” 同样，在养老地产方面，万科、保利、绿地、首创置业、绿城等大型房企亦早有布局。张宏伟告诉时代周报记者，对于开发企业来说，无论是直接开发或改建，养老地产项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在，也是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。 与此同时，国内不少开发商将目光瞄向海外市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤、保利等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。 继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，首次进军美国。4月16日，万科通出资1.355亿新元收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。而短短一年多时间，绿地海外经营业务已先后落地韩国济州岛、德国法兰克福和澳大利亚悉尼。碧桂园在马来西亚取得了三个项目，其中金海湾项目预计今年6月份正式全国范围对外销售。 “政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。”张宏伟分析，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。
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