爱华网【许多学者都以为市场经济解决效率问题，而政府则解决公平问题。可是实际情况却恰恰相反。从房地产的情况来看就相当典型。政府在此所起到的作用不是公平，而是分化，因为政府的种种规定，使房地产市场实际上处于高度垄断状态，从而使开发商获得了巨大的好处，而广大公众则不得不背负越来越沉重的价格负担。与政府的作用相反，如果市场能够更自由地起作用，则按利润导向作用，将会有更多的资本流入房地产，从而增强供给，平抑价格。进一步研究我们会发现，在房地产领域，开发商实际上是多余的中介。因为房屋是由业主出资建造与使用的，而设计、建造房屋的并不是开发商，而是相应的设计、建筑机构。如果房屋的业主能够直接与设计、建筑机构打交道，二、三家直接协商建房，那么，显然开发商是多余的。在城市建房情况比如复杂，一幢大楼有很多业主，如果有适当的办法将这些需要房屋的业主联合起来，共同协商出资购买土地，共同协商设计方式，共同协商雇请建筑公司，那么，在符合相关政府的城市规划的前提下，就可以不必通过开发商而建筑大楼，拥有自己的住房。这样做的好处是按需建造，并且更重要的是由于不需要中间开发商，所以住房的造价可以相当低廉。假如通过开发商建造大楼与住房，那么价格可能为1万元/平米，如果按以上办法建造同样的大楼，则造价可能只有5千元/平米，业主少负担得多。而我们知道，今天的住房负担已经成为压在人们身上的"新三座大山"之一，也是拖累经济发展的重大因素之一，因为通过开发商所建造的房屋价格不断上涨，已经成为无限汲吮大众资财的"毒瘤"。如果政府尊重大众的自由选择权，没有禁止人们的"自助建房"方式，没有强迫人们一定要通过开发商购买所谓"商品房"，那么，房屋问题就不会象今天那样，带来沉重的经济问题甚至潜藏经济危机。按经济学理论，任何中介的作用是为了提高效率，从而比人们"自给自足"的方式更节省费用，获得更廉价的结果。可是，在种种强制性规定之下，房地产领域的情况却正好相反，通过开发商这个中介，人们所付出的费用比"自给自足"要高得多，但明知如此，人们却不能退回来，退回到"自给自足"的状态中，而是不得不被迫接受开发商这个很不经济的中介。这与掠夺大众资财没有什么差别了。我们知道政府想平抑房地产领域的物价，因为那不是为了广大民众少负担的"小事"，而是预见到，一旦民众不能再承受无限上涨的房价，致使房价从高位滑落，就会引发金融危机，从而对整个社会经济起到巨大的破坏作用。这正是"大事"情。但是，当政府这样要求"稳定价格"时，它的各种规定，又是房价无法平抑的最大根源。不消除存在于政府内部的这个根源，想要"稳定价格"，很难。――黄焕金】
房地产业坐享垄断利润 市场进入须破政府管制
2005-05-15 10:07:13 来源: 南方农村报 作者: 社论 http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/spqy/200505150219.asp近两年来，房地产价格一路上扬，而房地产行业的高利润也成为人们议论的焦点。4月初，各家媒体广泛报道了北京市一家银行分行行长的说法，称北京房地产开发项目的利润至少达到30％。昨天《京华时报》报道，国土资源部土地利用司一位负责人新近提供了一个比较权威的说法：全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％--40％。这种数字是如何得出的，人们不得而知。但房地产开发商利润较高，却是一个不争的事实。在近年海内外媒体公布的各种内地富豪排行榜上，来自房地产行业的富豪显然是比例最高的。比如，最新一期的《新财富》公布的2005年500富人榜，入榜的房地产业富豪比去年增加了11位，多达94人。可以说，房地产开发商的暴富，乃是整个社会形成贫富差距扩大印象的一个重要因素。
房地产行业这么高的富豪产出率，在世界其他较大的经济体中，几乎很难看到，大概只有香港特区是例外。香港城市发展空间狭小，导致人们对房地产估价偏高，因而，房地产价格较高，该行业产出较高。但这未必意味着，该行业的利润率也远远高于其他行业。需要明确的是，一个城市的房价高，其产值在经济中所占比重较大，跟房地产开发企业的利润率较高，完全是两回事。
供需的短期剧烈波动可以导致房地产行业利润率提高。中国的房地产市场似乎正在经历这种情形：去年的土地新政规定，所有经营性土地一律要公开竞价出让，土地出让规范化导致地价大幅度上涨，尽管开发商手中的土地是在8·31大限之前获得，但开放商必然根据上涨后的地价制定房屋销售价格。消费者也会接受这一价格，因为近年来城市的拆迁运动以及人口的增加，导致房屋的需求短期内大幅度增加，人们一直预期房价会持续上涨。这样一来，开发商的利润率自然会较高。政府调控房地产市场的政策，却导致了一个意想不到的结果：增加了房地产开发商的利润。这可以解释何以近一年来，房地产开发商的利润率似乎格外地高。不过，它并不能解释，为什么这几年来，房地产业的利润率一直比较高。
当然，房地产市场的一个特殊之处是，处于某一特殊区位的土地是不可复制的。假如某一开发商获得该块特别珍稀的土地，对此处的房屋需求也格外强烈，自然会使该开发商因为垄断资源而获得较高利润。但这不能解释，何以几乎所有开发商的利润率都较高。
因此，房地产业利润率较高的根本原因是，房地产市场以致整个社会的资源配置机制存在梗阻。
假如市场是自由的，则通过市场的资源配置机制，各个行业的利润率会趋向于平均。因此，某一行业可以暂时出现较高的利润率，但只要市场是自由的，则这种高利润率必然维持不了多久。其他行业的企业家受到高利润率的吸引，其掌握的资源会向这个部门转移，供应增加，其利润率将被拉平。
重要的是市场的资源配置机制不受阻遏，而当下，这个机制却不能正常发挥作用。土地是地方政府独家垄断的，而地方政府对受让土地方，设置了非常高的资质门槛，进入这个市场是相当困难的。最典型的例子是，于凌罡等人集资建房的努力，似乎看不到成功的前景。事实上，目前的土地制度使得城市人口不能自行建造房屋，这等于把无数潜在的房地产企业家拒于门外。
凡此种种市场进入门槛，事实上赋予了有幸进入这个市场的房地产开发商垄断权。一个行业的利润率长期大幅度高于社会平均利润率，必然意味着该行业是一个受政府保护的垄断性市场。房地产开发商所获得的高利润，除了正常的商业利润之外，大半是土地制度和管制权力所保障的垄断利润。
因此，让房地产开发商的利润率恢复社会平均水平，治本之策是改革土地制度，放松市场进入门槛，使其他行业的资源可以自由地转入房地产开发业。治标之策则是，宣示敞开土地供应--不管哪种类型用地--的政策信号，以改变消费者与开发商的预期。在需求尚未恢复理性之时，收紧土地供应，将会使房地产开发商本来就不正常的高利润率更上一层楼。因此，对于相关政策，政府需要运用经济学的逻辑深思熟虑。
