爱华网进入中国第五个年头，普洛斯接下来将改变玩法！这是普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪日前向媒体透露的消息。“掌门人”的一举一动，总是会在这个可以算作新兴领域——“物流地产”业界引起不少轰动。何为“物流地产”？往简单里说就是物流仓库、物流园区。近年来，随着国内各大城市物流业的快速发展，对于物流设施的需求越来越大，自然也催热了物流地产。普洛斯之后还有诸多开发商将眼光瞄向物流地产这块新鲜蛋糕，沃尔玛旗下的盖世理在去年9月份完成了天津物流园4.4万㎡的一期工程之后，日前又砸巨资圈地开发二期工程。aihuau.com新契机“普洛斯的投资方式将有所改变，未来会更多考虑同政府的合作，介入一些闲置用地的开发。”赵明琪所说的新玩法指的就是这个。其实也不算什么新鲜玩意，只不过是对闲置用地二次开发。既能更进一步降低开发成本，也能图个美名，一举两得。有数据显示，中国物流园区的容积率还不到50%，可见物流地产的实际效用并不明显。虽然数据不太乐观，但正说明这个领域有待拓展，发展空间大。“强劲需求和政策放开是驱动物流仓储工业地产迅速发展的主要动力。”广州物流协会秘书长张强一语道破。就需求来看，越来越多外资公司希望提升在华的销售额，同时随着制造基地的逐步内迁，出口货物的运输效率也成为外资公司关注的热点，这都使得更好的物流配送体系成为必须；从政策上看，2004年底中国根据加入WTO的承诺开放物流业，允许外资物流公司设立独资公司，令外资公司有了更多的选择。普洛斯、AMB、丰树等外资已纷纷进驻国内物流地产。都是逐利者“看好物流园区的发展固然可以作为一项冠冕堂皇的理由，但更多的仍然是寻租利益驱使。”张强坦言。这项理由无可厚非。物流地产是物流业价值链上的重要一环，它选址的优劣和配套设施的好坏，直接关系到物流的效率，专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。 而对于租户来说，选择租赁物流地产或者配送中心，而不是自己建设，有一定的优势。因为相对于自己建设，租赁更为便利，可以满足快速增长的需求。相反，固定资产的投资会增加运营上的不便，可能因为对长期市场的发展缺乏预期而增加资本的压力。
各地物流地产活跃有资料显示，目前国内300多家物流园区，其中近一半集中分布在长三角、珠三角和环渤海等三个主要经济区域内，在长三角地区，已建成和在规划中的物流园区有60多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的1/5。 “外资企业是物流需求的主要客户群。”华侨大学物流系统研究所的张潜认为，长三角区域物流量大、转运物流量大，这些都给长三角物流产业的发展带来契机。世界500强企业中有400多家在长三角投资，一些区域总部、研发中心、采购中心也已转移到长三角落户。外资大举进入随着第三方物流公司的不断进入，长三角物流业正发生新的裂变。 “物流业是未来长三角重点发展的行业，增长潜力非常大。上海、宁波这样的城市，只要有港口，就会形成对物流园区的强大的需求。”张潜说。以上海为例，目前临港范围内，前期规划的物流园几乎已经全部填满，很多企业都拿不到地。 相比之下，珠三角的物流地产发展相对匮乏，张强认为，“这与地区的产业规划和政府监管有关，长三角有完善的产业布局和完整的规划，政府能能把物流园区开发与当地的产业体系、产业优势、经济政策很好的结合起来，能很好为地区的企业服务。”随着珠三角地区的产业结构升级，珠三角将要从生产基地变成总部经济基地，这将使促进珠三角地区物流地产的升温，有迎头赶上长三角地区的趋势。2008年北京奥运会带动了北京物流地产投资，除普洛斯过去两年中在京取得土地并进行开发外，包括AMB、枫树投资、财富控股等外资大型工业地产开发商和投资商也在积极寻找投资机会。2007年下半年，枫树投资成功在空港工业区取得土地，并正在建设物流设施，北京物流地产对外资极具吸引力。天津的物流地产也成为新的投资热点，随着天津滨海新区经济发展的不断升温，使得工业厂房、仓储用地的需求增加，如空客的进驻、天津港吞吐量的持续增长。2007年，天津市农垦集团总公司、中储发展股份有限公司和天津永泰红墈集团总投资近100亿元人民币，计划用5年时间在天津建造中国北方最大的综合物流加工中心。物流园区良莠不齐“集装箱卡车开不进去，或者很难掉头。”仲量联行的易立夫说。对于这一点，光明乳业股份有限公司物流事业部总经理张大瑞也深有体会：“一些国内的仓储仓库凭想象建造，没有专业的人才也缺乏专业化的物流管理知识。”造成的结果是物流地产当仓库可以，货物运进运出就麻烦了。在中国，制造环节的成本控制已经达到极限，为了提升利润，越来越多的企业开始关注供应链管理，希望通过提高物流效率全面提升整体效益。在外资工业地产进入中国之前，国内很难找到国际标准的物流仓库，外资企业在中国许多现有的仓库都是由厂房改建，规格多种多样。此外，一些旧有建筑条例的框框，比如说对建筑材料、高度、大小的限制，都令开发商很难按照国际标准建设大型标准仓库。政府应加强物流园区的规划随着业务的发展，国内一些仓储设施容积率高，使用率低，也限制了物流地产的发展。最大问题是土地的获得，而许多开发区政府对于物流地产的了解仍然并不透彻。“许多（地方）政府还没有意识到物流其实也涉及到一个房地产开发的问题。”张强说。“他们对‘物流’这个词虽然说已经耳熟能详，但是对于物流地产的具体含义却不明就里。”由此造成的情况是，虽然政府也在开发物流园，却并没有能够很好地与工业区、工业园的发展配合，创造协同效应。张强认为，要促进当地物流地产的发展，一方面，政府需对物流园区的做好规划布局，政府应把物流园区的开发纳入到经济发展政策规划中，把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑，用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。另一方面，政府改变传统的招商引资的政策和思路，做到招商与当地物流地产相匹配。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面积在200亩到28平方公里之间。相对城区住宅及商业用地而言，开发商投资回报额更大，周期更长，风险更大，利润率更低。政府方面为了吸引有实力的资金进入该投资领域，首先必须降低地价，同时给予足够的政策倾斜。物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。政府如能很好规划好物流园区，物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行。
