爱华网一个名叫“波托菲诺”住宅小区，让华侨城地产一飞冲天，2003年，华侨城地产的70%以上的收益来源于波托菲诺，几乎仅靠这一个项目，华侨城地产销售金额超过深圳地产的“老大”万科深圳公司，跃居深圳地产十强企业之首。波托菲诺成为一架印钞机，成就了华侨城的地产神话，时至今日，华侨城依然凭借着波托菲诺的延伸项目享受着超值收益。穿越时空的意大利小镇波托菲诺（Portofino）是意大利西北部一个历史悠久的滨海小镇，具有典型的西欧古典文化韵味，这里是山水相伴、风景秀丽，颇有些诗情画意。同时，这个小镇建筑也很有特色，依山而建、参差不齐、错落有致，建筑的外墙色彩很丰富，有明黄、褐色、粉色、绿色等等，五彩斑斓，表现出浓郁的意大利风情。这样一个小镇，本来与中国无关，更与深圳无关，但令人惊奇的是，居然穿越了时间和空间，“落户”到了中国。小镇的一切特色被复制、拷贝到了深圳的华侨城，成了华侨城一个住宅小区的名称，小区的风格、建筑样式、整体布局和结构，完全模仿、克隆了那个远在意大利的小镇。华侨城的波托菲诺小区，项目总建筑面积108万平方米，建筑类型为小高层、高层、联排别墅。目前已经开发了天鹅堡1-4期、纯水岸1-4期。项目推出后，获得了空前的欢迎，虽然售价远远高于周边地区，在2007年，小高层180套，售价平均约5万元/平方米，联排别墅14套，均价达到9万元/平方米以上，但每期推出的时候，都被抢购一空，市场反映极其火爆、热烈。如今，华侨城的“波托菲诺”已经成为深圳地区高端住宅的标志。波托菲诺成为了中国房地产市场的宠儿，在大获其利的同时，几乎囊括了深圳乃至全国所有的地产奖项——“中国名盘30强”、“深圳典型住宅指数样本项目”、“深圳楼龙虎榜最畅销楼盘”、“中国住宅创新示范楼盘”、“深圳首届十大美丽家园第一名”等等，甚至，波托菲诺还吸引了联合国的目光，联合国相关组织特地将“国际旅游文化社区奖”授予华侨城的波托菲诺。aihuau.com华侨城的波托菲诺同样吸引了意大利人的关注，意大利《19世纪报》报道称，“由于中国深圳华侨城人的发明，Portofino广场的太阳照射到了中国”；意大利驻广州领事馆评价说，“波托菲诺真正实现了古老的东方文明和意大利Portofino小镇历史的完美融合”。 中国的一个住宅小区，取了外国的名称，采取了西方的设计风格，获得了巨大的成功。我们要问，“波托菲诺”为什么会成功？“旅游+地产”演绎财富神话绝大多数也内外专家都认为，“波托菲诺”的成功是源于华侨城集团独特的“旅游＋地产”商业模式，“波托菲诺”主题小区项目紧贴着享誉中国的深圳欢乐谷主题公园，是华侨城“旅游＋地产”成片开发模式的样板工程。的确，华侨城是以“旅游＋地产”模式独步中国地产市场的。虽然华侨城一直都宣称以旅游为惟一主业，房地产项目却贡献了高达80%的利润。“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。1989年，华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园“锦绣中华”。随后陆续推出了民俗村、世界之窗和欢乐谷四大颇具特色和影响力的主题公园，这些主题公园将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，以这些旅游资源为依托，华侨城顺势开发出的高价格、高品味的房地产受到了部分消费者的热烈追捧。甚至形成了，华侨城在哪里开发房产，部分投资型消费者就到哪里买房的罕见局面。有人说，没有华侨城，深圳将丧失国际化都市的一张名片。实际上，“旅游＋地产”的商业模式一直使华侨城享受着高额的环境红利，或者说房地产溢价。这可以从华侨城房地产公司明显高于行业平均水平的盈利能力清楚看出。2006年华侨城房地产公司的毛利率、净利率分别达到57.7%、30.8%，均明显高于同类房地产公司。2002年，华侨城集团悄悄开始了全国战略扩张，开始在全国复制自己独特的“旅游+地产”模式。北京欢乐谷、长沙世界之窗、成都欢乐谷、上海欢乐谷等项目，有的已经开始正式投入运营，有的即将开园。到2009年底，华侨城将拥有10个正式开园的主题公园，而相关的房地产项目也在同步进行中。从模仿到创新的华侨城模式
通常，旅游住宅地产可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产，这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。这种开发模式很多地产开发商都在用，但是限于自然资源的限制，发展范围也极其有限。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产，这类旅游房地产不是依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。在中国市场，造景开发模式的成功代表就是华侨城，甚至，“华侨城模式”已经成为中国市场造景开发模式的代名词。其实，虽然华侨城是“旅游+ 地产”模式的集大成者，但并非首创者，这一模式是地地道道的“贩来品”，也就是说，华侨城的成功源于商业模式的模仿。自1952年荷兰微缩景观“马都拉丹”和1955年美国“迪斯尼乐园”问世以来，主题公园（Theme Park）迅速风靡世界。半个世纪过去以后，迪士尼成为主题公园产业的标杆，它在全球拥有了5大乐园。而事实上，为迪士尼贡献最大利润的业务，并非主题公园而是地产开发，地产是迪士尼最赚钱的业务，在迪士尼每一个主题公园附近，所开发的商业与住宅项目，面积较之主题公园都大过数倍。由制作动画片开始，经过主题公园的建造，最后到地产开发，迪士尼开创的商业模式被教科书被称之为“轮次收入”的产业运作模式。作为模仿者的华侨城显然对迪斯尼模式进行了取舍与创新。其一，华侨城的主题公园并不相同；其二，在原有“旅游+地产”模式的框架下，从单纯地改善环境，华侨城将地产销售演变为贩卖一种生活方式、贩卖一种文化与品味，“波托菲诺”的巨大成功就集中体现了这种创新的价值。以“提供优质生活的创想家”为使命，华侨城为什么成功？模仿为什么能够成功？创新为什么成功？同样是源于消费者消费结构的升级，文化成为源于消费者消费结构的升级？随着经济的发展，我国居民生活水平不断提高，在满足了基本的温饱问题的基础上，越来越多的购房人开始关注区域景致对居住环境的影响。在这种需求的催生下，越来越多的楼盘开始借助名胜风景区和城市周边的山水园林等作为开发的卖点。而旅游房地产正是在这样的背景下产生并日益凸显其价值。居民消费结构将不可避免地由生存性消费向发展性和享受性消费转变。（原文以笔名张诚刊登于《销售与管理》杂志2007年12月期）
