爱华网【访谈媒体】：中国民族建筑研究会官方网【访谈嘉宾】：许广崇，高崇品牌机构[国际] CEO、中国民族建筑研究会专家顾问。 【记 者】：2008北京奥运会给中国带来了一个前所未有的商机,这一商机将会对中国的房地产业带来哪些影响,中国的房地产业又将如何面对? 【许广崇】：举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段,而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。奥运对北京房地产市场的影响是深刻、深远、全面的。纵观举办奥运的几个城市，如汉城、悉尼及亚特兰大，在举办奥运会前后，房价都出现了不同程度的上涨，尽管奥运经济不是导致该地区房价上涨的唯一因素，但是却是提升城市吸引力和品牌力，促动房地产市场繁荣的关键动力之一。奥运会对住宅市场有两方面的潜在影响。短期内，直接的影响表现为某些区位的租金和价格出现上涨。而长期则表现为新的中心区的出现和存量住宅的更新换代。奥运会场馆周边居住环境明显改善，奥运场馆周边地区的建设会使得这一区位价值得以提升。它会使得原来的城乡结合部升格为一个高档的功能区，包括城市设施、文化设施、商务住宅等。另一方面奥运会对北京基础设施、交通设施（地铁、轻轨相关的区域）、环境绿化等有一个明显的改善，从而带动整个城市房地产价格的攀升。 【记 者】：自1999年国务院决定加快住宅产业化进程以来,有关部门和相关单位一直在向前推进这一工作,您对2008年我国住宅产业化的发展有何预期? 【许广崇】：经过20多年的发展，房地产被明确列为国民经济支柱产业，中国房地产业走到了关键时刻。这是从量的积累到质变的时刻，这是在内需被充分激活的消费时代走向生产消费并重的时刻。我认为，房地产定位为一定时期国民经济支柱产业更为合适。但是，房地产的产业化不要破坏我国的饿农业产业化结构。目前，一些房地产开发已经占用农业产业的用地。这是一个危险的信号。民以食为天，任何时期，人都需要农业。国务院明确对土地市场秩序进行治理整顿，规定在治理整顿期间全国冻结农用地转非农建设用地半年，半年后必须逐省逐地进行验收，验收合格方能解冻。 当前宏观调控措施既着眼于抑制房地产开发投资的过快增长，优化房地产开发的结构，控制房地产市场发展的节奏，同时也调整房地产的需求，一定程度上缓解了部分地区住房供应的矛盾。 由于各地区市场发展的阶段、供求情况存在较大的差异，不同地区房地产市场的供求关系和房价变动的不确定性会增加。房地产业化发展应该注重环保、自然、健康、和谐的理念，同时结合城镇发展、旅游规划等相关配套建设，形成以房地产为核心导向，集合农业养殖、植被保护、餐饮旅游为一体的集群化产业格局，保证房地产行业持续发展的角度实施推进房地产行业产业化进程，任何违背自然的行为迟早都要受到自然的惩罚。 【记 者】：随着《民用建筑节能条例》等一批相关行政法规、行政规章和产业政策的颁布实施，我国的房地产业将会受到哪些影响? 【许广崇】：《民用建筑节能条例》出台实施后，将强制性执行国家的节能标准，严禁使用不节能材料。对不执行节能标准的建筑项目，将处以开发商项目销售额2%的罚款，处以施工企业工程总造价2%-4%的罚款。销售额2%的罚款足以让开发商执行节能标准。条例的出台实施，将触动开发商更注重建筑材料的环保意识，这样，原有的房地产业链条中的高耗建材企业将面临产业调整的困惑，催生更多节能建筑材料生产企业。当然，条例实施应该循序渐进，否则，将会影响房地产行业的正常秩序，应该设置缓冲流程。一刀切会引发一定的乱症。 【记 者】：“智慧创造财富”正在被越来越多的地产实例所验证，2008年文化创意地产将会呈显怎样的发展势头？ 【许广崇】：文化造品牌，这是未来的趋势。随着社会生活的进步，人们已经不再仅仅满足于自身的物质需求，文化需求更是人们永远追求的向往。 房地产行业，要充分导入中国传统文化理念。而文化打造的前提，必须打造别人没有想到的一些传统文化品牌。楼盘文化包括人文、环境、设施等层面问题。比如楼盘名称就是楼盘文化的基本元素，然后才是整体楼盘文化的诉求延伸、传递。 但是，综观目前房地产文化品牌，在借中国传统名著文化进行开发方面，可以说还是一片空白。 高崇品牌机构[国际]提出引入中国古典名著《红楼梦》《三国志》《水浒传》等文化底蕴，全面打造中国第一个“古典名著文化群落”社区的理念，可以说是绝无仅有的。这个理念应完全符合国人的文化意识和人居需求。 我想，不断导入国人传统古典文化底蕴，将是房地产开发商应该注重的文化导向，因为民族的，才是永恒的，才会是世界的。 【记 者】：近年来，商业地产发展势头强劲。但从实际运营情况看，不容乐观。在您看来2008年的商业地产、旅游地产将会去向何方？ 【许广崇】：旅游房地产作为一个新兴的产业，这些年发展迅速，但是目前还存在着概念不清的问题。 目前所称的旅游房地产都是第二居所，其主要功能就是休闲、度假、观光，旅游房地产是房地产行业的饿一个分支。同一房地产项目，加上旅游两个字就在市场上建立一个标杆，这个标杆对楼盘的销售有一定的催发作用。比方说别墅山庄、森林公寓、公园酒店、江边度假村等等。 旅游房地产的关键在于培育项目的产业链，不能只是一个市场自然发育，需要相应的组织把各类产品整合起来组织成为产业，比如酒店、餐饮、交通、商超。 我曾经出席一个县级项目招商论坛。推出的饿旅游开发项目，没有得到完全整合与规划，那么也就没有诉求的提炼点，所以很难招商。 商业地产、旅游地产要学会资源的整合与融合，关键要从受者的需求基点出发，进行全面定位、展开诉求和项目品牌构建。 从发展的过程来说，先发展，后规范，做到政府、企业、学术、消费者、媒体融为一体，相互密切合作，从而形成一个好的机制，将为旅游房地产的发展提供良好的保障机制和体系以及经验。
【记 者】：国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三。于是，有人把2007年的房地产调控称之为"空调"，对此，您怎么看？ 【许广崇】：数字只是一种游戏。我们很多数据都在自欺欺人。当然，没有数据没有说服力。但是，我认为：把2007年的房地产调控称之为"空调"，也是不合适的。因为任何调空都有利弊。那么2007年的房地产调控政策在一定层面上是取得一定成效的。 就象廉租房的建设是党和政府让城市贫困家庭居者有其屋的一项重要举措，可以稳定社会发展大局，但这些贫困家庭在很长的一段时间内确实不是商品房消费的主体，影响不了房价的未来整体走向。廉租房的绝大多数人并没有进入市场购房的经济能力，不能（至少是大部分不会）在市场上得到反映，也不会明显地影响房价的涨跌。这部分为相对比较贫困的人群建设的廉租房，跟商品房以及商品房的价格没有任何的影响。 【记 者】：2008年，面对奥运经济的刺激，如何找到一个既防止经济过热，又避免调控力度过大造成房地产业崩盘的方法？ 【许广崇】：我感觉，房地产行业不会崩盘。因为，房地产不象股市是虚拟的，而是实在物作为支撑。当然，调控是国家一直在做的。但是，还是无法控制房地产的价格涨势，既然作为支柱产业，那么国家怎么能让这个行业停滞？从这里出发，国家只有更快发展房地产行业，只是如何有序的问题，至于稳定房价，我认为：什么是稳定？没有度的稳定是定性问题，而量的控制才是关键。房价基于土地的不可再生性，注定房价依然上涨，那么也会催生房地产的过热开发。那么如何控制，还是政府的问题。政府拒绝放地，肯定能够控制过热。但地产不会崩盘。
