爱华网今年初以来，迅速飙升的地价，让舆论哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已过万元，且记录还在不断刷新。市场预测，“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。□本刊记者 牟乃红 宋萧“地王”狂奔 豪赌筹码已经掷出今年，于房地产有特殊的意义。从年初的高歌猛进、节节攀升，到中期的国家宏观调控再出重手，再到市场调控后的博弈、观望和反弹，房地产市场的一切都显得很不平静。房价持续上涨，更加牵动千家万户。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，他强调，近些年来房价上涨较快，人民对此有很大的意见。“必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。” aihuau.com根据最高决策层在政策层面的公开表态，房地产市场在2007年接近尾声之时，已经在开始为迎接更不平静的2008年作准备。就像股市“做多”和“做空”一样，房地产市场的真正声音其实也就是两种：看涨，或看跌。目前的情况应该仍然是：开发商和已购房者坚持看涨，持币观望者和无法忍受高房价者坚持喊“跌”。因为这是一笔高昂的赌注，尤其是对于开发商而言。“地王”们已经为这个“赌局”从年初起一路狂奔到现在——今年1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。“2007地王时代”的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。可以说，今年自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元/平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8%。以杭州为例，从5月30日到7月9日的40天里，地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1/3，从11000元的楼面地价飙至15000元。所谓的“楼面地价”，就是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8%，之后的两个季度分别是12%、15%。“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“成都地王”、“广州地王”、 “长沙地王”也都声势逼人，其土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈。遍地开花的“地王”现象更让舆论哗然，因为它直接导致许多地方每平方米的楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨才能保证三年后10%的盈利水平。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对记者说到。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。资本大鳄 助推非理性的市场另一个值得注意的方面是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。2007年，正是资本市场上地产股长袖善舞的时节——2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地；2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为。而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿元，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”光大证券房地产行业分析师赵强测分析道。在这场“圈地游戏”中，由于主角大部分是上市公司，这种“地价—房价—地价”之间循环往复的关系借由股市得到了更大程度的放大。每当上市公司出拿地公告，股价总是很“配合”地上涨一定的幅度，即使这是一般不去兑现的纸面财富，这种上涨还是为将来上市公司的增发和公司债融资打下了良好的基础。在资本市场的强力助推下，购房者的集体无理性已经重现，且有愈演愈烈之势。5月份，杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队，700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5%，同比更是上涨了15.6%，但也越卖越少了。据杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90%登记的是温州身份证。南京实行“一房一价”，规定开盘后的楼盘不得随意抬价，但地产商们干脆让新盘迅速变成二手房，提高交易价格，出现二手房贵过新房的奇特景象。赌局似乎正在向有利于“看涨者”的方向发展。他们手中必胜的王牌，第一是地，第二还是地，第三仍然是地。供需失衡 土地价格上扬背后2006—2007年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。这也是记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。供求失衡，在土地资源紧张的大城市表现最为突出。上海世联地产总经理袁鸿昌给出的数据是，2005年和2006年上海分别推出380万和640万平方米用地，但根据他们的估算，目前的土地需求是2500万到3000万平米，缺口以数倍计算。“两个月，现有的存量就能消耗掉了。”上投集团下属的汇龙新城总经理俞军认为。杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，也是全国土地市场的一个缩影。2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。”而对于项目类公司，拿到一块地做一个项目，没有土地等于直接死亡，这类地产商的数量目前仍占到80%以上。等米下锅的地产商们发现，地，是越来越金贵了，“买得晚不如买得早，拿得少不如拿得多，这就是地产商的共识”，赵强指出，对于扩张版图的公司来说，新城市的土地更是一枚先头钉，也是巩固异地市场的棋子。即便万科、绿城这样的大房地产公司在今年拿地之前也面临南京和上海市场出现空档的危机；万科今年计划开工的规模占年初土地储备的近一半，若不持续拿地，最多两年后现有的发展速度就会减缓。“市场占有率是长期战略，因此不少公司宁愿牺牲短期回报率。”更何况，对于许多已经上市和即将上市的房地产公司来说，不断增加的新土地就是投资者关系。“每股土地储备多少”是基金经理们分析房地产上市企业的重要指标；为了上市，一向批判“地王”的SOHO中国总裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺脚，拍了几块地。“作为一家上市公司，得对股东有所交代，增加土地储备是必须做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司总经理杨达指出。10月份，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。喧嚣时代 市场风险若隐若现喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
这种不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。但经历了今年春天开始并持续了整个夏天的房价飙升后，市场出现了一些微妙的变化。在10月的黄金周中，今年一直领跑此轮全国房价普涨的深圳市，虽然房价仍在高位，但是耐人寻味的是，消费者却似乎选择了冷眼旁观：整个黄金周，深圳只卖出82套新房。深圳市民扬言，要与开发商较劲，坚决不买房，压着地产商低下头来。与此同时，政策层面也有变化。在天价“地王”屡屡出现后，地方政府开始谋划增加土地供给。杭州市上半年放出的土地已经超过了去年；南京10月份推出了14幅“小地块”；青岛则在40天内连续拍出30块土地。除了加大供给外，需求方面也有政策出炉，第二套房首付款比例的提高，将直接压制购房者需求。从市场层面来说，也有寒风袭来。地产股的暴涨和大规模增发，一直被看作此轮“地王”频现的资金基础。但8月份以来，房地产股成为机构减持比例最大的板块，机构通常被认为对市场水温变化能够先知先觉；同时，证监会暂停审批房地产公司IPO的流言再度四起。巨量土地储备带来的资金缺口开始浮现。11月1日，土地出让金缴纳新规实施以后，类似的资金压力将会更大。因为房地产商必须缴清所有土地款之后，才能开工。过去开发商普遍采用的是“借鸡生蛋”的策略，只要有10%-30%的前期资金，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再开发，这无疑堵住了开发商的变通之道，将使开发商沉淀巨大的资金成本，从而面临巨大的资金压力。政策变局 房产新政山雨欲来“老百姓总告诉我：不要忘记房价。”11月21日国务院总理温家宝在参观新加坡保障性住房时，再作如是感慨。此时此刻，站在他身边的是建设部部长汪光焘。显然，中国10月房价涨幅数据的“脱缰”之势，已经再次令中国的最高决策层感到忧虑。而一场由国务院部署的督察行动即将展开，本月，督察组将奔赴全国各地，而建设部的新调控政策亦已在襁褓之中。这场酝酿已久的“督察”行动中，房价与供应结构调整将成为检查的重点。记者了解到，本次派出的督察组“规格甚高”：具体组建方案是由“房地产调控部际联席会议”的成员部门，各派出一名副部长级官员，担任各督察组的组长，同时，由这些成员部门相关对口司局抽调官员、人员，混合组成督察组。建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门，都将派员参加此次督察行动。规格如此之高的督察组或调查组，在房地产调控领域实不多见。在11月21日于青岛召开的全国房地产市场交易秩序专项整治经验交流会上，建设部副部长齐骥强调，各地要抓紧制定2008年、2009年住房建设计划，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。齐骥还强调，房价较高、涨幅较快的城市，要采取切实有效措施加大经济适用住房、限价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。记者了解到，本次督察行动的方向，亦与此思路一致：督察组将按照区域组建，一支督察小组将负责某一区域内的督察工作，而在城市和区域的选择方面，主要针对北京、上海、广州、深圳、天津等大型城市之外，还要圈定一批房价涨幅较快的二线、三线城市，消息人士推测，成都、重庆、呼和浩特、郑州等近来涨幅较快的城市都将成为重点督察目标。“一方面查保障、供应结构调整落实；另一方面，针对这些房价涨幅较快的二三线城市，还要调查地方政府是否存在包装、炒作土地获益，间接推高房价的行为。”前述消息人士称，而这些调查结果，将汇总成相关报告，直接上报国务院。在另外一条“战线”上，5000万元以上的固定资产投资项目，也处在调控的红线。在中央经济会议即将召开的当口，如此高密度的“调控信号”，让中国楼市再度感到“山雨欲来”。11月22日，接近建设部的消息人士透露：建设部房地产司确实是在研究、制定一些新的调控政策，这些正在研究、制定中的政策，将依据中共十七大报告中的方针、精神，从民生角度出发，体现“住房是基本人权”的原则。此前，记者曾获得消息称，为遏制投机资本对房产的炒作，相关主管部门正在研究，在商品房首次交易之后的一段时间内，对其再次转让的行为进行限制，即限制办理产权过户手续，以此方式，从根本上控制房地产投机资本的炒作行为，但是，当记者向建设部内部人士求证此消息时，他明确否认——“根据刚刚通过并开始执行的《物权法》，这种政策是违反法律的，所以是不可能的。”当上述政策尚在襁褓之中的时候，国务院实际上已经对固定资产投资挥出“重拳”。11月21日，国务院下发通知，要求所有投资规模在5000万元以上的固定资产投资项目，必须上报国务院审批。显然，近年来新开工项目过多，特别是一些项目开工建设有法不依、执法不严、监管不力，加剧了投资增长过快、投资规模过大、低水平重复建设等矛盾，扰乱了投资建设秩序，成为影响经济稳定运行的突出问题。中央高层对固定资产投资增速的高度警惕显然会波及到房地产市场。实际上，房地产开发一直被纳入固定资产投资科目中进行统计，而在以往的历次调控中，对固定资产投资的控制，无一例外地都会波及到房地产领域。此轮房产新政将对2007岁末至2008年的地产“赌局”起到多大的遏制作用，整个社会必将拭目以待。（王小乔 李乐对本文亦有贡献）
