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连续好几个近日了，房圈内的同仁聚会，同行碰头几多愁，愁更愁。
其实圈内这些有头有脸的人物，都是专家，资历深厚，理论扎实，都代表了圈内操盘的较高水平，多年的经验与扎实的理论已经决定逢盘必胜。但2008年一来，严酷的市场似乎改变了市场规律，曾经一贯的开发思路、营销套路失去了昔日的锋利，经济危机、房产政策造成了市场颠覆，一贯的手法亦显现出将会存在副作用的兆头，2009将更加摸不着头脑。
牛年却是个熊市！这是没办法的。营销套路不灵了是定性的。新的营销思路是急需要拓展的。
说说，万科降价。
万科去年降价开始，圈里的看法就不同，褒贬皆有，在这里就不提了。其实现在想来万科是聪明的。万科降价，不少城市的开发商也纷纷撑不住了，一起打起“降价”大旗。春节后不少城市出现了“小阳春”，济南也在最近呈现了“暖意”。或许这暖意是阶段性的反弹，也至少说明了价格一定是房地产营销中，客户考虑的第一敏感要素！是治疗房地产市场关节炎的一味苦药。但未必见得“灵”。在最终使用这味苦又不是十分灵的药的同时，又有没有想过这之后还有什么办法能持续这样的阳春暖意？
房地产是不动产，不能移动着推销，只能凭借广告和活动招揽客户亲临现场。如今市场中个个项目现场都冷清到不能冷清了，广告和活动也显得乏力了。所以渠道的拓展对于房事营销来说很值得深挖、拓展，至少值得深试。
什么决定成交量？大来客量与高成交率！即使广告还有微效，常规的活动套路以能够堆积的现场人山人海，也已经不能实现高成交率的既定目标了。既然“把人请进来”不奏效了，那就大胆的走出去吧。（一是走出一贯的套路，二是走出楼处，犹如县城的项目下乡镇呵呵）
要为去哪？找谁？的问题，应该说是各有不同。简单例举几个，见笑。
第一， 应该是紧密联系的外部和内部资源，我相信个开发商、代理公司、建筑公司、设计院这些与项目息息相关的联邦内部需求大大的，以内部折扣为促销杠杆对这些资源进行深挖相信会起到一定的销售效果。
第二， 是开发项目或代理企业的成交业主与客户资源。这一方式很多项目已经采用多了，效果很好的。不是指望他们购买，而是妙用！实践证明，几乎所有的高品质的项目，老客户推荐新客户的比例都很大，几乎在30%以上，越是高端的项目越多，其中低端项目在低端的县城市场能到50%呢。但客户资源的树立、组织、管理我们还处在启蒙阶段，客户资源的“妙用”还谈不上，建议学学万科。万科有一整套客户资源的管理和使用体系。
第三， 三个臭皮匠，定个诸葛亮，分销其实也是好办法。现在的二手房产交易铺面比一个固定的销售中心力量要大的多，这些门店也意味着不费吹灰之力就拥有了大量准需求的客户资源。万科在早些年就开展了一手房二手联动的销售机制，但只是去化尾盘，不知道一开始就联动同行敢想么？
第四， 跨行业合作在诸多大盘中已经不是新鲜事。中高端重叠消费明显的很，买宝马7系的也许就会买太阳树来住然后娶个山艺的姑娘。汽车、信用卡、商场会员、协会会员等资源还深不可测，目前展开的还很肤浅，中小盘、中低档次的项目更是不敢去想，其实各有各的渠道。
第五， 融入当地，深入当地，我在县城做的项目就融汇了当地特点，并运用的很出色。其实在一个地方做项目，融入、结合才是有效手段。敏锐的发现，善用当地媒体和渠道才能出奇。
在此囫囵谈，囫囵吞枣一番，见笑。
