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由万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称“万科”)领衔的房企格局，或将因中建系的重组浮出水面而被改写。 中国建筑股份有限公司(601668.SH，下称“中国建筑”)近日公告称，近期拟就普通直营房地产开发业务注入其控股的香港上市子公司中国海外发展有限公司（00688.HK，下称“中海地产”），或委托其管理一事进行研究磋商。而中海地产亦表示，中国建筑拟将房地产事业部、中国中建地产有限公司(下称“中建地产”)及中建国际建设有限公司（03311.HK，下称“中建国际”）运营的房地产发展业务注入中海地产。如果相关的土地及房地产发展项目未能通过出售注入中海地产，中国建筑拟委托中海地产管理余下的房地产发展项目。 中建系庞大复杂的地产业务，也将因这次重组得到优化组合，但与此同时，已经是地产航母的中海地产，将因母公司的资产注入而迅速膨胀，而万科一直稳坐的龙头宝座，或将被中海地产取而代之。 人事调整为重组铺路 近日，在中海地产任职将近20年之久的孔庆平，辞任公司执行董事职位，并因此卸任董事局主席职位，公司董事局副主席兼行政总裁郝建民接任。 公告称，孔先生因在中国建筑股份有限公司（本公司之控股股东）有任职且其内部分工有调整，及考虑本公司更长远发展支持年富力强者之上位，实现集团董事局新老顺利交替，决定辞任执行董事一职，同时因此卸任本公司主席职位。 “此前我也兼任母公司的职位，但主要工作是在中海地产任职，现在开始把主业调整到母公司了。”孔庆平在业绩会上表示。 值得一提的是，郝建民擅长成本控制和国际资金运作。而这次获任为中海地产执行董事的陈谊，原为中国建筑股份有限公司房地产事业部执行总经理及中国中建地产有限公司总经理。 在外界眼中，中海地产的这次人事调整与其母公司中国建筑酝酿的资产整合存在重要关联，因为在同一日，中海地产发布公告称，中国建筑拟将房地产事业部、中建地产及中建国际运营的房地产发展业务注入中海地产。如果相关的土地及房地产发展项目未能通过出售注入公司，中国建筑拟委托公司管理余下的房地产发展项目。 “这是在为重组铺路，人事调整和安排领先于资产注入。这并不仅仅是资产的划转，更是对其经营管理权的融合。”有业内人士对时代周报记者表示。 且孔庆平亦在卸任时坦言，在卸任后，将推动中建系房地产业务的资产重组工作，不过，他表示，整合方案依然在研究中，接下来会有动作。但有知情人士透露，很可能是中国建筑以100%持股的地产公司作为注入资产，换购中海地产增发股份。 中海地产土储或翻倍 当然，对于中建系而言，此次重组将有利于形成合力，此前分散的地产业务得到优化组合后，销售业绩也将显著增长。 中建系地产业务庞大复杂，但分散的发展模式却一直阻碍着其效率的发挥。中国建筑2012年年报显示，报告期内，公司房地产业务的成本相比去年上升 29.7%，其解释为：“主要系公司房地产业务的项目结构进行调整所致。” 公开数据显示：截至今年6月底，中国建筑除中海地产以外的房地产开发业务共有土地储备3265万平方米，与中海地产的土地储备3649万平方米不相上下。但中海地产以外的房地产开发速度却较慢，去年全年销售额226亿元，2013年上半年销售额145亿元。销售额的增速虽然较快增长，但相对于其土地储备来说规模较小，周转较慢，占用资金量大。 此次中国建筑拟注入或委托中海地产管理设计的资产包括房地产事业部、中建地产以及中建国际运营的房地产业务，而其中规模较大的就是中建地产。中建地产本是中国建筑为提升地产业务的市场占有率、而在2008年对国内地产业务进行重组后，推出的地产品牌。 但中建地产自中国建筑IPO之后一直没有公布项目列表，市场无法对其进行常规的NAV估值，价值无法清晰地体现。“此次注入或托管后其将在中海外的估值框架下显现出内在价值，有助于体现中国建筑的整体价值。”有分析师表示。 虽然公告表示，此后中国建筑原则上拟再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营之房地产发展业务除外。尽管如此，由于工程局和设计院的地产业务相对来说占比不大，这次拟注入的也几乎是中国建筑余下的全部地产业务。孔庆平在业绩发布会当日也透露，正研究由母公司中国建筑注入的地产相关资产价值约500亿元人民币。 据中国建筑年报显示，去年中国建筑的房地产销售总额为1106 亿元，其中2012年中海地产实现1115.2亿港元(折合人民币约896亿元)，中建地产实现206亿元，仅中海地产和中建地产就几乎囊括了中国建筑的全部房产收入。 对于注资行为，孔庆平表示，这是公司资产整合的一种考虑，公司正在研究方案发展的可行性。他坦言:“目前中建旗下三家公司均在运营房地产业务，此举一方面是为了解决同业竞争问题，另一方面也是有意将中建旗下房地产资源发挥至最高水平。” “此次‘拟调整’的公告对中国建筑构成实质利好，预计存量土地资源将被盘活,对业绩有长期的正向作用。”广发证券研究员唐笑表示。 动万科行业之首地位 马太效应下，强者恒强，第一集团军的阵容包括万科、绿地、保利房地产集团有限公司(600048.SH，以下简称“保利”)、中海地产、恒大地产(003333.HK)、万达集团。 虽然房企界第一把交椅归属万科，但在盈利方面，中海地产早超过万科登上了最赚钱房企的榜首。中海地产去年营收为517.3亿元，但在净利润方面，中海地产去年达到151.6亿元，比万科125.5亿元的净利润高20%，平均2天半就要赚1亿元。 而中海地产的盈利能力仍在发力，2013年上半年，中海地产总销售额800.7亿港元，营业额同比增27.3%至321.91亿港元，净利润同比上升31.6%至110.32亿港元，净负债与资本比例大幅下降到仅15%，账面资金517亿港元，同比增长近6成。 2013年1-7月份，中海地产累计合约销售额904.7亿港元及累计合约销售面积590.5万平方米(其中含中国海外宏洋集团有限公司合约销售额95.5亿港元及合约销售面积87.8万平方米)。 鉴于乐观的销售情况，孔庆平透露，中海地产全年销售合约金额目标将提升至1200亿港元，目前中海地产财务资源充足，合计可动用的资金高达611.7亿港元，下半年将会伺机以低成本适度加大土地储备。 而这次注资涉及超3000万平方米的土储，资产价值约500亿元，对已是地产航母的中海地产来说，在规模上或会撼动万科行业之首的地位，且也能弥补中海地产在某些业务方面的不足，更能形成规模效应。 近年来，中国建筑正积极利用自身综合性建筑公司的优势，向城市综合体运营商模式转型，同时兼顾一级土地开发和保障性民生工程建设、基础设施建设以及二级房地产开发。据不完全统计，2012年间，中国建筑在施工的城市综合建设及统筹城乡项目13个，累计完成投资额149 亿元，仅完成1055 亿元计划投资总额的小部分，主要由中建地产运营负责，显然，这些资产一旦纳入中海，无疑将会弥补中海地产在商业地产方面的短板。 “拟注入或托管的项目与土地储备将得到更好地开发和经营，盈利能力和资产周转速度将得到极大的提升。”中国国际金融有限公司研究员丁玥表示。
