爱华网□杨婷
案例一公司向我厂购买了100余万元的电器产品。由于没有现金，经双方协商后，约定由公司提供其办公大楼抵押，并将房产证交给了我厂。抵押合同中写明：所欠货款在三个月内一次性全部付清；如三个月内没有付清，办公大楼归我厂所有。三个月后，因公司没有付款，我厂派人去催收时，才发现公司已将办公大楼卖给了他人并办理了过户手续，且公司已将得款挪作他用。由于办公大楼抵押给我厂在先，公司采取隐瞒真相的做法出售，明显属于“一女二嫁”，严重损害了我厂的合法权益，我厂遂提起了诉讼，要求确认公司就办公大楼与他人的买卖合同无效，并按合同将办公大楼交归我厂所有。不料，法院却判决驳回了我厂的诉讼请求。这究竟是怎么回事？解读法院的判决是正确的。由于本案的抵押物为房屋，结合案件情况也就涉及到两方面的问题： 一是《中华人民共和国担保法》第四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”但本案双方之间的抵押合同恰恰是如三个月内没有付清，办公大楼归你厂所有。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。 二是《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十三条规定， “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”、“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”正因为你厂与公司就抵押物——办公大楼，未办理抵押物登记手续，也就决定了尽管办公大楼抵押给你厂在先，抵押合同却并没有生效，公司确实有隐瞒已抵押而出售的事实，但你厂仍然不能对抗第三人——购买办公大楼者。此外，也许你厂会以已经持有公司的房产证抗辩，但房产证仅仅是房屋的所有权证明，在没有办理过户手续之前，其所能证明的只能是办公大楼仍然属于公司，并不能说明已经转移，公司仍然有权占有、使用、处分、收益。只有办理抵押物登记，才能限制公司行使所有权，并对抗第三人。
