爱华网2007年的中国主题也许可以用“上涨”来表达。房价继续上涨，不只一手房价在上涨，二手房价胀得更猛；股市仍然上涨，上证指数一度冲破6000点，新股民开户数的飞速增长表明了股市有着巨大的投资需求，新股的不断发行增加了股市供给，供需两旺刺激股市的上涨趋势。物价指数上涨表明中国正面临着通货膨胀的危机，石油价格上涨，人民币升值，……所有迹象都唱响着中国“上涨”年主题。
房价上涨增厚房地产商的利润，房地产企业的业绩不断提升，然而新上市企业中却很少房地产企业的身影。为什么赢利能力强的房地产企业却难于获得上市的审批呢？原因就在于房地产企业缺乏持续的赢利能力。上市企业需要有持续的赢利能力，这是硬指标，然而房地产的赢利是项目赢利，随着项目的结束企业也就没有了稳定的现金流。因此，房地产企业要上市重要的更在于企业的持续赢利能力，这就对传统的开发模式提出了挑战。
传统的开发模式以土地为核心，房地产企业以获取土地为生命根本，而且企业更多的是以独立获取生地为经营起点。这种模式使得企业的持续发展完全依赖于土地的开发，而土地的有限性和政府对土地的控制决定了这种开发模式是难于持续的。因此，房地产企业要谋求持续发展必需转变经营思路，开创新型的商业模式。
土地作为房地产开发企业的原材料，具有分散性、垄断性、不可移动性特征，再加上土地的供应主体是地方政府，政府具有行政性和社会性，不是一个经济利益主体，土地的出让不能是完全的市场交易，因此，任何一个房地产企业都不可能轻易获得土地。土地的获得具有地方色彩，因此，间接获得土地可能是寻求异地发展的房地产商的一个比较好的选择。所谓间接获得，是指企业之间的联合开发，拥有资本和品牌的开发商与拥有土地的地产企业战略合作，共同开发区域市场。此外，通过收购拥有土地的房地产企业也是间接获得土地的途径。自2006年年底以来，富力地产集团先后通过招拍挂、收购或者合作开发的方式，获得了多块土地的开发权，为该集团在北京和天津的开发积蓄了充足的土地资源，其中在业内引起轰动的事件包括收购梅江湾、开发天津富力津门湖。今年上半年，富力通过收购方式，买下上海、昆山、天津、海南及沈阳共7块土地，总建筑面积约为274万平方米。富力通过战略合作获取土地开发，避开了传统的自己拿地的作法，是房地产开发模式的创新，也为企业的持续发展奠定了基础。
土地是有限的，品牌却可以无限放大，从长期来看，拥有强势品牌的房地产企业可以获得可持续发展。因此，房地产企业要提升自身的经营层次，从经营土地向经营品牌转变，谋取企业的持续发展。品牌是一种信誉，一般认为，房地产业是暴利行业，在这样的行业里要打造信任品牌，具有更大的难度，却很有必要性。富力地产的快速发展是富力品牌的价值体现，而富力地产的品牌认可，得益以企业在诚信纳税及社会责任方面，在行业及社会中均起到表率的作用。富力地产董事长李思廉在发布会上就表示，“我们认识到在市场中应该做规范而不是权谋，做责任而不是暴利，从而造就了富力稳健而快速的持续发展。”
住宅地产与商业地产在经营存在着差异，住宅地产只售不租，房地产企业卖完楼盘就告别了现金收入，一次性获取利润；而商业地产是租售经营，通过物业出租获得稳定的持续的现金流，使得企业具有稳定的利润来源，保证了企业的持续发展。因此，从维持企业的持续发展来看，房地产企业应该经营一定规模的商业地产，以租代售，保证企业业绩的稳定增长。综合实力三年蝉联第一的房地产企业富力地产，也注重开发商业地产，把商用物业定位为富力北京公司的高端产品的主力，2007年落成的富力中心以及将于2008年落成的富力购物中心和富力万丽酒店目前正在施工建设及招商推广中。而富力爱丁堡广场、富力(北京)国际珠宝饰品城等商业项目也是今年富力北京新的发力点。
土地招拍挂推动土地交易的市场化发展，使得资金对于房地产企业的发展更具重要性。房地产业的资金密集性特征决定了融资能力对于房地产企业竞争力提升的重要作用。因此，房地产企业要提升企业竞争力、谋求企业的可持续发展，就必须增强企业融资能力，多渠道低成本的获取企业发展资金。资本市场的发展，金融工具的创新，国外基金的进入，私募基金的发起，为房地产企业的多渠道融资提供了可能。业界对于房地产信托投资基金的研究，已经从理论介绍走向实践应用，今年8月，联华信托推出了国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产行业私募股权基金型信托计划。目前该计划一期20亿元资金已经募集到位，将投资有潜力的物业以组建资产池，并争取REITs上市。
从上市企业的角度来考察房地产企业的开发模式，首先要具备可持续发展的商业模式。对此，房地产企业可从几个方面突破：土地的获取需要改变思路，争取得到更多的合作；房地产企业要打造高信任度的品牌，经营品牌才是可持续的；经营一定规模的商业地产有利于企业获取稳定的持续的现金流；提高企业融资能力，尝试新型的融资工具获取持续的企业发展资金。
（《城市开发》，作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任助理)
