爱华网消费者有信心，地产行业才有健康的未来。而消费者的信心来自“实打实”的价格
现在房地产业有泡沫，现在这个泡沫已经破裂了，没什么可争议的了。但是我希望他这个破裂是温和的破裂，不要一下子爆炸开，不仅炸掉了泡沫，也炸掉我们健康的产业需求基础。
现在很多消费者正在观望，其中就有本来存在刚性需求的消费者。消费者的心态对于未来更低的价格一则期待，一则担心。期待，期待未来几个月价格进一步回落；担心，担心此刻自己购买了未来价格下跌会遭受损失。
从开发商的角度来说，现在很多开发商确确实实还有降价的空间，但是这个价格怎么降，最终能承受多大的降价幅度，降价之后能启动多大的销售，大家心里也在打鼓。
供需双方的信息不完全可能导致互相观望，错过市场恢复的最佳时机。所以我们必须讨论并传达价格基准信息。让双方都明白对方的“底线”。如果消费者确信某个价格是撇去泡沫的水平，那么他就会入市购买了。这种状况下对于自住者来说及时将来危机向纵深发展，他也不会担心，毕竟有成本支撑的价格会在危机过去之后迅速回归自身真实价值。
那么现在的市场上谁在决定价格呢？
开发商的定价能力本来就弱，现在正在进一步成为价格接受者，这就为我们倡导新的市场定价机制奠定了基础
今年9月的《中国地产市场》刊载万科首席研究员谭华杰的看法，说市场认为万科降价“搅局”没道理，因为万科根本就没有市场定价能力。
从微观经济学基本理论我们知道，要分析一个市场内企业定价能力及价格结盟能力，必须从市场结构谈起。完全竞争的市场结构下，供方没有任何定价能力，只能被动接受天然形成的市场平均价格水平；垄断竞争的市场结构下，供方有有限的定价能力，而价格同盟能力要看其中垄断和竞争的因素占多少，以及市场参与者的多寡；垄断的市场供方有完全定价能力，掌握完全信息的供方将定出使自己总获益最大的价格，而这个价格通常高于完全竞争市场价格。
住宅地产行业总体来看属于垄断竞争市场。早期市场中偏于垄断的因素多一些，这主要是由于交通不便和基础设施区域差异巨大，特定地段内的开发商及其楼盘具有一定的不可替代性，也就是业界所谓的“location,location,andlocation”。这个时候，住宅开发商的定价和结盟能力较强
随着快速交通、轨道交通系统和私家车的普及，消费者选择住宅的半径大大扩展了，市场结构逐渐由偏于垄断向偏于竞争一侧滑动。这个时候，消费者的价格谈判能力提高，开发商的定价和结盟能力弱化。
假设北京的某个开发商想组织一个垄断价格同盟，对他的消费者实施垄断价格，就必须将北京市几乎所有地产商都纳入他的大同盟，因为几乎所有的开发商现在都可能是他的竞争对手。而这是一个不可能的任务，所以开发商根本没有就市场定价能力。
在这个大背景下，开发商必然要在定价机制方面做出重大调整。
住宅定价革命：未来住宅定价机制将由消费心理为基准向以成本加成为基准的定价体系迅速转变
回到2004年，天津我所熟悉的某高档楼盘开盘，当时其定价方式颇具标本意义。定价之初，经过多轮会商，老板亲自拍定6000元作为对外报价。当时认为此报价较为乐观，并约定如果开盘销售不力可通过其他方式变相打折销售。可是上市之后发现对市场承受能力低估了，6000元根本就是供不应求，于是老板马上把“楼王”封盘，过段时间之后重新推出，价格直接上浮2000元，达到了当时天津房价的新标杆。
这是一个典型的卖方市场定价案例，这种案例在房地产界就像恒河岸边的沙子那么多。市场疯狂发展的时候，制定价格根本没有标准可参考，完全由开发商自由发挥。再加上期房销售制度使开发商可以对自己的楼盘未来品质“讲故事”，整个行业都弥漫着“人有多大胆，地有多大产”的氛围。
开发商自己也明白价格飞涨终将难以为继，但是作为单个的开发商有什么办法呢？我不推高价格，自有人推高。于是，健康的市场体系就像“公地悲剧”故事中的牧场一样，被奶牛任意践踏，终于遭受过度剥削而陷入寸草不生绝境，市场体系濒临崩溃。
成本加成定价是成熟市场的核心定价方式之一。作为一个提供高价值消费品的竞争行业，地产行业也概莫能外。从市场向买方市场发展的趋势来看，未来一段时间内的住宅定价必然会采取以成本为基准的定价方式。
这里边还要注意一点，开发商的成本加成，是以历史成本来计算的，高价拿地其地价会完全计入。但是消费者是不会管这个，一定是以当时可比成本来看你的房价是否合理。开发商在进行成本加成定价时一定要考虑到这些因素。
