爱华网引子
笔者最近有幸接触了两个央企旗下的房地产企业，其一目前业务量很小、管理能力较弱，而其房地产业务被国资委列为所属集团主业中，当前面临最主要的任务是如何整合所在集团资源、快速提升能力，尽快达到集团的业绩要求；其二相比而言业务量较大并在地区内形成了一定的品牌，而其两大股东之一没能在国资委审批的主业名单里将房地产列为主业，将面临一定的变数。
有80%的央企面临着类似的问题，主辅分离已经成为引导央企房地产走向洗牌的重要作用力。目前国资委下属中央企业共169家，据调查，有80%左右的央企涉足房地产业务，而在国资委先后三批划定央企主业名单中，房地产业务被列为主业的央企目前只有14家。根据国资委关于主辅分离的政策，将有120家左右的央企要剥离其绝对控股的房地产业务。同时有数据显示，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量已高达1800亿元人民币，这些央企房地产资产何去何从，将成为我国房地产行业一场充满悬念的牌局。
但我们无法用表示激烈程度的词形容这场洗牌，因为各央企房地产业务交易表现一直异常冷淡，其速度甚至远远慢于地方企业。而实际上，其平静的表象下也酝酿着新的大潮。
立题为“央企房地产开发业务”，意即不包括持有的房地产经营性资产。
主辅分离的来龙去脉
国有大中型企主辅分离工作始于2002年，而具体对于房地产资产辅业剥离意见的最先提出则在2004年，意欲成为央企房地产资产接盘人的中房集团可谓起到了巨大的作用。
2004年6月，国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合中央企业的房地产资源，正式拉开了央企房地产整合的大旗。
国资委先后三批公布了中央企业主业认定名单，其中将房地产作为主业的企业共14家，距离业界传出的16家的消息还差2家。而中房集团虽未被确定在名单里，却是央企中唯一一个属于房地产主营开发业务的企业，再加上其前期对于吸纳房地产资产的积极运作，将房地产列为其主业的可能性将非常大。由此看来，央企的房地产布局已经大体确定，基本没有悬念。
对央企房地产业务的影响
目前，根据已经批复的央企主业名单，央企的房地产资产及其中房地产开发业务资产被分成三种，见下图。
图1央企目前是否有房地产主业分类
onmousewheel="return bbimg(this)" height=186 width=183 onload=javascript：resizepic(this) border=0>
注：以上图中部分数字由推算得出
已经确定将房地产作为主业的央企
目前已经批准将房地产作为主业的企业共有14家，具体情况如下：
表1已经明确将房地产作为主营业务的央企
onmousewheel="return bbimg(this)" height=424 width=538 onload=javascript：resizepic(this) align=middle border=0>
onmousewheel="return bbimg(this)" height=377 width=539 onload=javascript：resizepic(this) align=middle border=0>
图2央企房地产主业力量对比示意图
onmousewheel="return bbimg(this)" height=250 width=537 onload=javascript：resizepic(this) align=middle border=0>
以上名单中的企业大致可以划分为以下类型：
实力雄厚、股权明晰的企业：包括中海地产、招商地产、保利房地产、深圳华侨城、华润置地、万科、香港中旅置业、鹏利国际。
其中包含了五大钦点集团之四。目前，四个集团有其各自特点：中建总公司的中海地产作为全国性的房地产公司，具有较强的开发实力，属于上市公司；华侨城、招商地产和保利主要的房地产业务在南方，可能更多地关注南方业务。
除此之外还有华润置地、万科、香港中旅置业、鹏利国际四家企业。这几家企业中，华润和万科属于业务范围覆盖全国的上市公司，中旅置业主要集中在南方，而鹏利的开发量不太大，从图中看跟小型房地产企业差别不大。
业务分散、未形成竞争力的企业：中国铁道建筑总公司、中国铁路工程总公司、中国冶金建设集团公司。
每个集团旗下均拥有多个房地产开发业务主体，由于过于分散而没能形成房地产开发业务方面较强的竞争力。这种特征的集团下属房地产开发企业在集团的收入中所占比例一般不大，未来面临着一定的业绩压力。以中冶集团为例，旗下包括众多的房地产公司，但由于过于分散，没有形成统一品牌和较强竞争力。2005年5月，中冶新奥房地产开发公司作为中冶集团房地产开发业务整合的平台正式成立，其全局化的整合也在不断地运作当中。最近，中冶新奥更名为中冶置业，从图上看已经跻身第一梯队，也体现了其开始整合旗下房地产开发资产的动向。
规模较小的地区性企业：葛洲坝集团公司下属三家企业、深圳南光、中环房地产、方兴地产。
这些企业开发规模较小，盈利能力有限，在集团收入中所占比例很小。未来，要达到国资委对于主业业绩的考核指标，需要大幅度的提高。
整体看，基本所有的企业都面临着国资委对主业绩效考核的压力。面对这种压力，解决手段有三种：自身业务拓展、并购和重组集团现有房地产业务。
未作为主业的企业
三批主业名单里，有60余家没有将房地产业务列为主业的央企，目前按房地产业务转移情况看，有以下几种表现：
被划转或建立划转意向——华能旗下的华能房地产开发公司被无偿划转给中房一案，开启了央企房地产重组的牌局。除开发资产的划转外，经营型物业的划转也占据了一定比重。同时，被中房公开与其建立意向的央企，包括中国诚通控股公司、中国电子科技集团和中国工艺美术集团等。
脱离控股——上海宝钢地产有限公司受到三个外资企业的增资，使其由宝钢集团全资子公司变成合资公司，宝钢集团持有41.5%的股权，脱离了“国有绝对控股”，也就离开了“主辅分离”的牌局。
外资进入——中远集团将自己在中远三林置业中45％的股份出售给印尼三林集团；中国广东核电集团有限公司也将大亚湾核电站的地产业务部分出售给了一家香港公司。
静待其变——国资委要求将辅业剥离出去，国企们并不积极。大多数企业选择按兵不动。
未明确主业的央企
除了96家已经明确主业的央企，还有73家央企的主业尚待认定。其中未来将房地产认定为主业的企业数量可能会极少（若16家的预测属实，还应包含2家）。按照80%的假设，大概有50余家企业的房地产业务面临着被剥离的选择。
值得引起注意的，还包括目前未明确主业，却被视作是央企房地产业务整合主要力量的中房集团。
2005年1月，中国华能集团公司所属的资产价值17亿元的华能房地产总公司正式整体无偿划转给中国房地产开发集团公司。除了开发业务外，中房集团还受让了一些经营性资产：包括中国航空器材进出口集团公司的沈阳裕宁大厦和沈阳航空划拨的5家酒店物业。
央企房地产开发业务处置方式预测
作为房地产主辅分离的主要推动者，中房集团和国资委对于央企的重组期望不甚相同：中房集团最初希望能由它来出面整合央企房地产资产；而国资委内部原则被认为是依江划分：长江以北基本上由中房集团接手，而长江以南的资源，由招商局和华侨城等南方央企接管。
但是不论以上哪种情况都是不可能实现的。原因有三：第一，5家钦点企业无法在短时间内消化数额如此庞大的资产，盲目并购只会增加企业压力；第二，大量等待退出的企业对将其房地产业务无偿或低价划转给其他央企的方式并不认同；其三，理论上存在其他资本接手的可能。
据统计，目前中央企业辅业改制单位中有93.9%的单位已经改制为非国有控股公司，其中职工股占总股本的57%，国有法人股占18%，非国有外来投资者占15%。这部分预示着，未来央企房地产开发业务的受让方构成有可能是多样化的。
卖给国企
国企之间的房地产资产分配，除了普遍的挂牌交易和协议交易方式外，更多的可能性是内部划拨。
无偿划拨方式——鉴于国有资产保值的需要，其可能性仅存在于国企之间。在无偿划转的转让方式下，转让企业以及其从业人员将被全部转让给受让方。华能被无偿划拨给中房，是央企房地产业务重组拉开序幕的一章，同时这种方式也必将存在于辅业转让的大潮中。同时，被中房公开已经与其建立意向的企业，包括中国诚通控股公司、中国电子科技集团和中国工艺美术集团等可能都不得不向这个方向努力。
划拨＋补偿的方式——如果划转的内容中，人员不是原封不动的，那么被并购企业对职工补偿金的需求，有可能使划拨+补偿的方式成为央企房地产业务重组中的一个重要选择。沈阳航空5家酒店物业，中房给予了补偿；同时据传中国网通20亿的酒店业务划转谈判中，也要求几千万的员工安置补偿费。但在保障企业正常运转的前提下，被钦点的5个央企资金有限，由此也将引发新的可能性。
持股房地产央企——将房地产资产投入新公司的企业，将其房地产资源以评估的资产净值作为资本金入股，是中房集团原本倡导的方式。对此，孟晓苏解释说，以中房为例，就是让各家企业把房地产资源投进来当股东，把中房母体做一个股份制企业，这样各家就变成了专业经营，突出了主业。但目前来看采用这种交易方式的案例还没有出现，一方面可能是由于技术操作较为繁琐，另一方面也隐含了退出企业不愿恋战，对受让方的盈利能力并不乐观的态度。
被列为以房地产为主业的央企，无一不面临业绩压力，除了积极储备土地资源外，对优良资产的追逐也将成为其实现快速发展的重要途径。它们也成为了国企划转房地产资产的重要驱动。
卖给民营或外资
股权挂牌交易——按照《关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知》的要求，“当辅业资产支付改革成本剩余的部分超过一定规模，具体交易方式可由所出资企业或其主管部门（单位）决定，应尽可能进入产权交易市场公开挂牌交易。”中远三林股权转让就是采取了挂牌交易的方法，保证了国有资产的保值和增值。今后，这种交易方式也将大范围地存在。
协议交易——买卖双方不通过挂牌，而以协议方式交易。这种方式没有挂牌交易的方式更为透明，但执行的效率更高。
在民营和外资力量中，有大量资本对接手央企房地产开发资产有较高的兴趣。同时，在多方共同持股的公司中，控股股东剥离，可能会把牌打到合作方那里去。由小股东接手，可能让企业的实际运营带来的冲击最小。
在民营或外资过程中，将会采用更为透明和公平的方式。在市场配置的力量下，优质资产将受到追捧，从而获得更高的溢价，有利于国有资产的增值。
混合方式
企业所有者、经营者和员工是被转让企业参与博弈的三方。交易方式的确定，是博弈最终的结果，体现三方利益的分配。而有一种方式是通过股权的分配来体现的。
经营者和员工成为房地产企业的大股东的可能性比较小。原因之一，在业务上，房地产企业需求资金投入大，由员工或经营者持股并不适合房地产开发企业；原因之二，央企的企业所有者是国家，而国家同时又具有监管者的特征，倾向于在一定程度上保持对房地产这一资源的掌控，这就决定了在央企房地产资产分配中的经营者和员工，在股权分配上不会占据主体地位。
同时，经营者和员工在房地产开发资产的分配中获得一定的股权，也是有驱动力的。其中最主要的驱动力是在合理安置富余人员的同时，降低安置所需要立即支付的资金压力。
所以，很大的可能性是，新公司由某机构控股，员工持有一定新公司股份，其中员工持有的股份用以冲抵部分补偿金。
其他方式
对于一些只具有房地产开发业务而无经营业务的房地产企业，除了采取各种交易方式以外，随项目周期自然结束而注销公司也是一种方式。这种方式对于所在央企来讲，能够享受房地产项目的所有盈利，同时避免了在房地产开发业务的交易和重组中的风险和波动。
