爱华网从2004年开始，我们欣喜地看到，房地产企业融资模式的创新不断出现，行进在由单一的银行融资向资本市场全面对接的道路上。穷则变，变则通，通则久，创新是房地产企业突破融资困境的不二法宝。
房地产企业是资金密集型的行业。发展的两大要素是资金和土地储备。土地储备的能力最终取决于资金实力；而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多。去年4月开始的宏观调控政策，从土地和融资两个环节向开发商施加压力，一方面银行贷款获得越来越难，另一方面土地政策、开发政策对开发商自有资金要求越来越高。融资难题已经成为房地产企业发展急需突破的瓶颈。房地产商的主要融资方式包括：银行贷款、信托计划、上市等。
银行贷款：想说爱你不容易
2005年3月17日：央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调！调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。消息一出，上证地产指数回落36点，下跌3.97%；深圳地产指数回落12.5点，下跌3.66%。
2005年3月28日，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要圈定能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。建行四川省分行外，其他五大银行几乎不约而同地将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。
房地产市场繁荣的背后，银行的资金承担巨大风险。开发资金、建筑企业垫付的工程资金连同消费者个人购房资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。可以看到，目前国家针对房地产过热的宏观调控是明显的，他们对房地产项目贷款，将实行更加严格的控制把关。而显然，这仅仅是一系列政策的开始，而远非结束。
与国内银行的普遍收缩信贷相比，外资商业银行可称之为相对宽松的融资渠道。业内人士透露：目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款，主要针对房地产、商业地产的开发商推行。在产权方面，外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以。通常外资银行会一次性解决资金缺口，但条件是以现金流量的结果作为贷款的基础。贷款的期限为5-10年，建筑贷款一般在2年，最长不超过4年。同时对于商业物业的抵押率的要求一般为50%。深刻了解每个融资渠道并找到适合自己的，是房地产企业成功融资的基础。
房地产信托：创新不断升级
房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。银行贷款的难度加大，房地产商又将眼光瞄准了房地产信托，房地产信托不断升温。
据统计，截至5月31日，共有七家信托公司在5月份发了9个房地产信托产品。从这些产品的特点来看，房地产信托在发展中不断创新。北京国投在本月发行的房产信托基金，均为商业房产，采用成熟物业交易及回购的方式，物业已经具有稳定的租金流。而外贸信托在5月上旬发行的凯晨广场集合资金信托计划，其6亿元的规模是北京市场面向社会投资者发行的最大一单产品。该信托计划最大的创新亮点在于引进了招商银行作为托管银行，是国内第一支引入托管机制的信托产品。
而信托公司也在不断创新，运用房地产基金模式进入房地产投资领域。
被誉为国内首只“准”房地产投资基金的“联信?宝利”中国优质房地产信托投资1期于2005年3月11日公开发售。原定30天的推介期，提前在3月25日便已结束发行，认购金额达8515万元。
“联信?宝利”是一款不指定用途、分期发行的房地产信托计划。资金主要运用方向是：贷款给房地产经营企业；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托收益主要来源是，房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集数额，将主要用于提供贷款。
信托一般都是为特定项目募资且一般只发一期，而“联信?宝利”先募集资金再选择投资项目、分多期连续发行，这只产品首次引进受益人大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划,增加了透明度，这些都使得该信托更类似于房地产投资信托基金。
“联信?宝利”如此受投资者欢迎的原因在于：高收益。优先受益人的预计最低基准年收益为5.3％，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3％，则由劣后受益人以其信托财产补足。投资者对房地产行业看好，欲分享其成长的收益。
虽然在房地产信托基金在发展中会遇到法律上的种种障碍，但从“联信?宝利”这款产品的运行情况可以看出，房地产信托基金在中国大有所为，一方面有助于解决房地产企业的融资困境，另一方面也为有意于投资房地产的投资者提供了投资路径。目前来看，一步发展到房地产信托基金的形式并不现实，但不断的“准”房地产投资信托基金的推出，不断的创新，将会使其离房地产投资信托基金越来越近。
房地产企业上市：路漫漫
房地产企业上市的核心目的是保持融资和再融资的能力。房地产企业可以改善资本结构。越来越多的房地产商希望通过上市的途径来解决资金问题。而房地产行业的企业赢利模式有别于一般工业企业，房地产业不能连续生产，资金流不连续，经济周期的波动对房地产影响也非常大，受国家宏观政策影响较大，这些都是房地产企业不适合证券市场的地方。
2003年9月，中国证监会公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，《通知》规定，“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化、实际控制人未发生变更。”比照这一条件，恐怕大多数中小房地产企业会被拒之门外。
与国内上市相比，海外ＩＰＯ（首次公开募股）成本较Ａ股上市高，但再融资成本低、灵活性强，是吸引很多中资房企到海外上市的重要原因；相当一批房地产企业再融资额已大大超过ＩＰＯ。但房地产行业的地域性、产品的异质化较强，这使得中国房地产行业在中国海外上市的企业中所占比例很少，中国房地产股也向来不是海外证券市场的热点。
在美国，资本市场对房地产开发商的估值并不高，因为开发商及建房都比较分散，并且周期性强，因此美国房地产商选择上市的并不多。而中国房地产企业要以房地产开发商名义上市是很困难的。中国在美国上市的企业主要集中在通讯/互联网类。
新加坡市场的整体规模较小，上市的中国企业多为民营中小企业，行业集中在制造业、通讯/IT、食品/农业上。新加坡2004年上市的中国公司中没有房地产类股票。
中国房地产企业选择海外上市地点时，多会选择香港，到香港上市也比到海外其他地方上市相对容易。从上市公司的角度来看，香港房地产业占到香港市场总市值的10.57%，是仅次于金融业的单个行业。
海外上市，中国企业便可获得一个国际化的融资平台。2004年，复地集团在香港上市，而后便吸引来多家外资，比如摩根斯坦利、荷兰国际集团都与其合资开发项目。而幸运者毕竟是少数，对于大多数房地产企业来说，上市之路还是路漫漫其修远兮。
房地产公司融资难度加大，反过来也使能融得资金的房地产公司的优势更加明显，募集资金优势将加快行业内的整合。资金实力雄厚、土地储备丰富、品牌好、信誉好的大型房地产公司，凭借其资源整合以及融资能力的水平，能从容应对宏观调控，并可以抓住整合资源的实际，兼并一些优质资产，壮大开发规模，作强作大。
