爱华网武钢是国有特大型钢铁企业，在武钢职工住宅小区内实施物业管理，既是国家住房制度改革逐步深化的结果，也是计划体制模式向社会主义市场经济转型的产物。实施物业管理前的武钢职工住宅小区推行的是“房产管理”， 在计划体制下，由于国家实行低收入、高积累、高福利政策，国企职工的住房从分配、维护及住宅小区内设施的管理都属职工享有的福利范畴，而上述管理过程统称为“房产管理”。从1992年至今，武钢先后实施了三次循序渐进的住房制度改革。武钢职工住房的方式也从单一的职工低价租赁公有住房转变为以职工成本价购房为主、职工标准价购房为辅以及少数职工仍租赁公有住房等多种方式并存的局面。目前，武钢绝大多数职工按成本价购买了原公有住房，随着公有住房所有权的变化和职工住宅商品化意识的增强，以及原有房产管理部门自身生存与发展的需要，武钢住宅小区物业管理工作也由此应运而生。一、武钢住宅小区物业管理的现状
武钢是全国冶金系统第一家在自管住宅小区推行物业管理的企业。1996年房产公司把当年武钢交付使用的106街坊作为试点，组建了“冶金苑物业管理中心”。 2002年，武汉武钢物业管理有限公司（以下简称“武钢物业公司”）成立，成为湖北省第一家具有国家一级资质的物业管理企业。武钢物业公司注册资金500万元，现有正式职工298人，聘用保安520人。物业管理向业主提供服务的主要项目有：为广大武钢业主提供小区绿化、保洁清运、保安防范、业主室内设施维修、小区公用设施维护等专业化服务。aihuau.com试点初期，为使物业管理这一新事物得到广大住户的理解和认同，房产公司提出了“坚定信念、转变观念、抓点带面、层层推进”的基本原则。通过小区试点到成片推广的方式，实现了武钢职工住宅小区由房管所管理向物业公司管理的转变。武钢物业管理历经十余年的发展，现有29个住宅小区（街坊）实施了物业管理。在武钢五个主要生活区内，均有推行物业管理的小区或街坊。其中，钢都花园、钢花新村和冶金苑生活区内100%的小区实施了物业管理。目前，武钢住宅小区实施物业管理的建筑面积达310多万平方米，物业管理覆盖率占武钢现有职工住宅小区建筑面积的70%。二、物业管理所面临的主要问题物业管理在国内只有二十多年的发展，武钢住宅小区物业管理工作在发展中所面临的问题，既有整个物业管理行业发展所存在的共性问题，也有国有企业房管所管理向物业管理转型所产生的个性问题。其个性问题主要是由现有物业管理与原有房产管理之间的差异而形成。（一）物业管理与房产管理之间的差异类 别 房产管理 物业管理经济体制 计划经济 社会主义市场经济房屋所有者 国有资产 业主个人所有住房获取方式 由职工所在企业提供，以低价租赁的方式租给职工居住，职工对分配的房屋仅有使用权。 由职工在市场上购买商品房或以成本价购原有分配住房，职工对所购房屋拥有产权。管理方式 企业内部房产管理部门对房屋实施管理，体现形式是房管所代表企业进行管理。 业主聘请有物业管理企业资质的物业管理公司，对房屋和其他设施提供相应的服务。管理手段 行政手段 法律及经济手段责 任 企业内部的房产管理部门承担无限责任。 物业管理企业承担服务协议中明确规定的有限责任。管理阶段 从职工公有住房分配到入住后的各个阶段。 从购房入住，到签订物业管理服务协议所规定的期限内。服务项目 较为单一，仅限于对国有资产的简单维护。 较为丰富，向业主提供有需求的各类服务。收费情况 无偿免费服务 根据相关部门的物价批复，提供有偿的服务。管理费来源 由企业行政划拨 向物业所有者——业主收取追求效益 社会效益 注重经济效益，追求和社会效益的统一用户要求 满足日常居住的功能性需求，无特别要求。 注重环境，服务需求呈多样性，对服务质量要求提高服务对象的称谓 住 户 业 主（二）目前存在的主要问题1.企业的现有体制已不适应物业管理市场的发展。武钢物业公司是全民所有制物业管理企业，投资主体武钢企业发展公司投资占注册资本的62.44%；房产公司工会投资占注册资本的27.56%；武钢房产兴业发展公司投资占注册资本的10%。物业管理企业是一个劳动密集型，以提供服务为主的，技术含量和准入门槛相对较低的行业。随着物业管理市场的不断发展和完善，由房管所管理向物业管理转型的国有物业管理企业由于市场信息上的不对称、用工制度上的不灵活等体制上的原因，难以与市场化程度较高的外资物业管理企业和民营物业管理企业竞争。2.企业的发展空间被相对“锁定”，没有有效手段去拓展外部市场。一般情况下，物业管理企业均是由房地产开发建设单位投资成立的或下属分公司。而武钢物业公司没有房地产开发公司做母体，无法拓展商品房、工业园、大厦等外部高端物业管理市场。武钢物业公司的市场仅限于现有的内部职工住宅小区内。近年来，武钢集团公司先后启用的新楼宇，如武钢总医院、武钢钢铁研究院等项目的物业管理也被武钢外部的物业公司所“蚕食”。3.由于没有物业管理高端市场和其他项目经营收入的弥补，致使武钢住宅小区物业管理经营处于亏损。由企业自管房演化而来的住宅小区物业管理市场是物业管理的低端市场，其经营职能是一种简单的维持。①由于物业管理的对象是武钢住宅小区，小区内的房屋全部都是公有住房出售后的房改房，小区内的硬件设施相对商品房来讲差距较大，使物业费的价格只能处于较低的水平。②武钢的主要生活区是不同年代建设的又处于计划体制时期，因此，在设计及建设过程中未能考虑将来实施物业管理的需要。如在小区实施物业管理封闭时，由于房屋之间规划布局不合理，同时考虑到业主的居住习惯，一个小区的门岗大多在四个以上，而新建商品房的小区门岗数量基本上是两个左右。门岗数量的偏多无疑要增加保安人员的数量，这无形增加了相应的人工成本。③武钢住宅小区内的既有购房改成本价业主，又有购房标准价住户，还有一定数量的租赁住户。由于服务对象的不同，对物业管理的要求也不同，加上住宅小区作为一个不可分割的整体，使物业公司的经营成本增加。物业公司在为购房改成本价业主提供服务的同时，一些不是物业管理服务对象的住户也同时享受到相应的服务，而新建商品房小区的物业管理则不存在这一问题。4.武钢物业公司从事物业管理的工作人员，大多是原房管所正式职工，人员素质参差不齐，对物业管理市场的认知程度也不尽相同，虽说通过房管所向物业公司的转型，物业管理工作人员的服务观念有较大转变，但与行业的要求，与业主的需求仍有一定的差距。5.武钢物业公司的服务对象，少数业主在物业管理的认识上也有一些误区。一部分业主认为：武钢住宅小区内的物业管理要与新建商品房小区内的物业管理接轨，提供高质量、高价格、全方位的服务，并按这一标准来要求；另一部分业主则认为：武钢住宅小区内的物业管理是原有房产管理的延续，把物业管理仍视为武钢向职工提供的福利来享受，物业费能不缴就不缴，造成物业管理收费率不高。三、解决上述问题的对策与途径1.加快武钢物业公司体制改革进程，实现投资主体的多元化。前期在国有控股的前提下，以国家一级物业管理企业资质的金字招牌和现已形成的市场规模，引入外来资本、民营资本，甚至是企业员工的资本（员工入股）等方式，对现有企业实施体制改革，对企业内的业务流程进行重组。在尊重历史善待现有员工的基础上，建立符合市场规律，灵活多样的用工制度，真正实现企业自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展。2.随着武钢主业的飞速发展，给武钢物业公司的发展带来契机。集团公司新机关大楼、防城港项目、江北工业园等项目的物业管理，武钢物业公司有能力、有条件承接下来，因此，建议集团公司在“同等优先”的前提下给予物业公司市场资源上的扶持。3.针对目前武钢物业公司经营亏损的情况，建议集团公司按照市政府武政[2000]70号文件《武汉市住宅区物业管理移交办法》第五条第四款“按照住宅区总建筑面积3‰的比例提供物业管理经营用房”的规定，给物业公司配备经营用房，作为造血功能来弥补物业收入的不足。4.建议武钢物业公司成立外营分公司的方式来积极有效地拓展外部市场。外营分公司以现有的物业管理经验，结合企业资质优势大力开拓外部住宅市场，待摸索出一定经验后再向物业管理的高端市场（如写字楼、工业园）挺进。5.建议武钢物业公司加大对从事物业管理的工作人员的专业服务技能和市场意识的培训力度，通过选派员工代表感受外部优秀物业管理企业员工的长处，弥补自身工作中的不足，通过完善内部的激励机制，使物业管理工作人员的服务观念得到明显的转变，并在企业员工心目中形成“不管业主的观念变不变，我们的观念必须变”和“为业主提供一流满意的服务是天职”的经营理念。6.在广度和深度上加大物业管理工作的宣传力度。首先是大力宣传国务院颁布的《物业管理条例》和其他与物业管理相关的法律法规，让业主懂法、知法和守法；其次是强化对物业管理概念、内涵及服务标准、服务价格和服务项目的宣传，使业主认识到实施物业管理所带来的好处；最后是宣传物业管理员工服务业主的典型事例，感化对物业管理持有偏见的业主。武钢住宅小区实施物业管理所面临的问题是多方面因素形成的，既有历史形成的老问题，也有发展过程中所带来的新问题，而解决问题的有效途径就是：转换体制，解除束缚，政策扶持，转变观念，加快发展。物业管理是国家提倡大力发展的第三产业，有着极为广阔的发展空间，也是今后外资介入的重点行业之一。为使武钢的物业管理这一新产业不至萎缩或消亡，就必须紧紧依靠武钢的政策扶持；就必须紧紧依托武钢的发展，来提升市场竞争力，从而使该产业得到应有的长足发展。
