爱华网左边，商区出氛围还需时日
“店开到这里近一年，一点生意都没有。”位于大南商圈游嬉大厦南面的服装店Ruokii的老板郭小姐抱怨说。牛年春节后，郭小姐在橱窗里贴出了3折起的促销广告，仍鲜有人光顾。
可能让郭小姐没有想到的是，在整个大南商圈，建成的商业用房中，至2008年底仍有600多间近30000平方米的店铺闲置着，而且很多都是一楼店铺，郭小姐的店铺所处的区域，闲置的一楼店铺更多，仅闻宅步行街就有120来间闲置，还不包括游嬉大厦及华盛大厦、锦春大厦等商住楼一楼尚闲置的商铺。“位于大南路东边(左边)的闻宅步行街建成至今一直没有热起来，除了商铺产权未解决外，操作步行街的企业实力不足也有关系。”鹿城区南门街道办事处副主任郑向远坦言。去年上半年，为让闻宅步行街快速做热，鹿城区相关部门将闻宅街120间左右产权尚未解决的商铺交由两家服装企业运作，可是在近一年的运作中，仅谈妥120间空置商铺中的近40间的产权。 据了解，由于进展缓慢，两家参与闻宅步行街运作的企业，做品牌服装的已于去年12月底完全退出，而另一家牛年春节后有意再尝试一段时间。 郑向远表示，闻宅步行街何时能“火”起来，完全要取决于接下来尚未解决产权问题的80家商铺的进展，“按目前进度看，要想商业街完全热起来，至少是两三年后的事。” 调查发现，去年已解决产权问题的近40家店铺，大部分已在店铺的卷门上贴出招租广告，而且也有少数店铺已经被出租，并在牛年春节前后装修、开业。上周末，记者在闻宅步行街现场看到，面临大南路的龙泉公寓一楼的商铺，就有3家正在装修，据了解节后新开业的有包括“首尔站”等在内的三四家经营服装或小商品的商铺。这些新入驻的店主均表示“还有些冷清”，但看好两三年后。据了解，在闻宅步行街新开的店，租期基本上都是3～5年不等。
“只要闻宅步行街热起来了，那大南路左边冷清的状况就会很快改善。”温州市经贸委商业发展处处长孔令文表示。对于这一点，鹿城区相关部门也明白其中道理，在委托企业运作闻宅步行街外，他们还积极考虑引入整体的商业业态，“最近一香港老板有计划到温州开一系列店铺，我们也正准备相关材料，以引起商界对闻宅步行街的兴趣。”郑向远透露。
右边，能否带动左边繁荣？
尽管仅相隔一条大南路，但是左右两边的商业氛围却是天壤之别。据郑向远称，大南路西边(右边)的商业用户大部分已租出去，目前仅剩一两幢大厦的二三层商业用房尚未有租约。记者走访发现除虞师里大厦一楼少数商铺还无人营业之外，其他建成的大厦的一楼商铺均已开店。
更让人惊讶的是，位于大南路右边的银泰百货，开业仅仅两年时间，2008年的销售额就已高达7.3亿元。“大南路右边的商气迅速集聚，与银泰百货及苏宁电器等大型业态入驻有非常大的关系。”孔令文分析道。 银泰百货、苏宁电器等大型业态已拉动大南路右边的商机，它能否辐射到大南路的左边呢？“大南路是一条快速车道，在一定程度上影响到了银泰百货等大型业态的人气分流到左边的商业街。”一位了解商业发展的人士指出。 业内人士还认为，虽然大南路右边的业态与左边的相差无几，基本都是经营中档服装为主，可是右边的业态是大型商场，已经基本满足人们一站式的购物需求，在大南路这条快速车道相隔下，人们一般情况不会横穿一条马路到左边继续购物。 到今年年底，左边的闻宅步行街要吸引右边的银泰百货等大型业态的人气可能变得更难。据了解，世贸中心1～5层的名品百货商场计划在年底开业，世贸中心旁边数万平方米的地下商城也将同时开门迎客。“世贸中心主楼的百货商场要走高档路线，将会引进一些世界顶级品牌，以与银泰百货错开。”郑向远透露。而世贸中心旁的地下商城，有知情人士透露，该商城可能定位中端，但是以经营服装为主还是其他小商品尚未确定。 不过，大南路右边的人气也许会给左边商区带来另一种“希望”。金融类企业Y公司最近花了200万元租了左边华都大厦二楼的2000余平方米商业用房，“我们花这么多钱租下这里，主要是看好大南商圈的人气，希望公司能获得更多的客户。”Y公司的老总坦言。据了解，Y公司在选址上考虑过信河街、百里路两区域的物业，但最终还是选择租金比信河街与百里路高许多的大南商圈中心，并签了5年的租期。高租金遏制商圈走热
记者了解到，在大南商圈，不仅是二楼以上的商业用房租金可与上海等大城市相媲美，而且一楼商铺的租金也与上海等大城市主要商业街的不相上下。“店面朝大南路的，月租金每平方米要530元，里面一些的月租金每平方米350元，这是实价。”有多个商铺出租的沈先生在电话中很牛气地说。“每平方米月租金达到500元，这已是仅次于五马街的温州第二高租金，大南商圈的商业设施虽比五马街好，但仅次于五马街的店铺租金有些过高了，毕竟大南商圈的人气还远不能与五马街比。”对商业地产非常熟悉的温州三角洲投资顾问有限公司副总成秀科坦言。
成秀科表示，目前大南商圈的租金幅度，能承受的只能是一些高附加值的商业业态，如中高档服装店等，像餐饮等大部分普通商业业态的最高承受能力仅为每月每平方米150元左右的租金价。
“高店租，就导致很多业态不敢进入。”成秀科指出。“温州市服装商会本来有意统一组织一批服装企业在闻宅步行街开形象店，但一经核算，成本过高，最终都放弃了。”郑向远透露。 一位知情人士也透露，由于店租过高，大南路右边的服装店，即使有银泰百货等大型业态的人气辐射，目前也很少有赚到钱的，“大多服装店仍继续留守，主要是做一下企业形象。” 而大南路左边的一些店铺，在人气低迷的情况下，高租金给他们造成的是直接的亏损。欲放弃在大南商圈开店的Ruokii女装店老板郭小姐表示，其40多平方米的店铺，月租金要15000元左右，但自开业以来，很少有一个月毛利做到15000元的。而店铺位置朝大南路的“首尔站”女装店，其老板沈小姐透露，其每个月的毛利也仅七八千元，仅够支付房租，“周围的服装店生意也差不多”。 记者在大南商圈走访发现，商圈内的店铺基本上以经营中档服装为主。“大南商圈吸引不了多样化的业态进入，在一定程度上影响到进一步集聚人气的速度。”上述这位熟悉商业发展的人士指出。同时，孔令文也坦言，一个好的商圈要有健康的发展，在商业业态上往往都是多样化，如电影院等娱乐场所、餐饮、金融机构等业态均会在一个商圈内按一定比例出现。商铺产权太分散留下弊端
高店租仅仅是当前大南商圈显现的瓶颈之一。在郑向远看来，遏制大南商圈速热的另一个大瓶颈是过于分散的商铺产权。据郑向远透露，大南商圈的商业用房产权多达4800户，大多属于个人产权，而且这些个人产权的面积非常小，“最小一户的产权仅6平方米，最大的也仅80平方米左右”。
“产权过于分散，很难进行统一经营。”成秀科指出。产权相对较为集中的大南路右边，集聚了银泰百货、苏宁电器等大型商业业态，而产权相对较为分散的左边，包括闻宅步行街及游嬉大厦、华盛大厦及锦春大厦等商住楼，一层商铺尚无大型业态出现，而有咖啡馆及KTV等大型业态入驻的二层以上商业用房，其中产权也大多归属于单位。 据记者了解，造成当前大南商圈的产权分散的原因，属于“历史遗留问题”，同时它也导致大南商圈将来发展一大瓶颈——停车难。据透露，随着世贸中心大厦的完工，大南商圈内停车难的问题将会更加显现。 同时，记者了解到，在大南商圈的周边，也没有疏散停车难的大场地，附近的人民路、解放街及五马街等商业区也同样存在着停车难的问题。“如果大南商圈不改成步行街区，商圈发展很有可能受到限制。”上述了解商业发展的人士指出。大南商圈会取代五马街吗？
虽然大南商圈有许多限制发展的瓶颈，但是相关人士均认为，大南商圈比老五马街商圈有商业环境上的优势，其中之一是大型商业用房比老五马街商圈要多，老五马街商圈除了开太百货这个大型业态外，就只有五马街上正在改造中的第一百货商店，但改造后的面积也仅6000多平方米；大南商圈则有银泰百货、联合广场及世贸中心主楼的商场及旁边的地下商城等，这些商场都运作起来后，将对老五马街商圈构成极大的威胁。
为均匀大南商圈的“受热”，南门街道在加快闻宅步行街的招商力度外，还将采取“养商”的措施，以培育商气不足的大南路左边的商铺。“我们将考虑与相关部门协商，对商铺经营户的税收及管理费予以优惠或减免。”郑向远还表示，为加强商圈的联动效应，南门街道将积极协调商圈内各大型业态进行联合，包括联合促销、联合在商圈内做广告等。为让大南商圈内的商业用房产权更加集中，相关部门也在考虑采取一种合适的方式，将属于个人产权的商业用房集中起来出租。 “5年后，也许老五马商圈的重心将由五马街转移到大南商圈的世贸中心，”一位不愿透露名字的政府部门人士指出。不过，孔令文认为，大南商圈要想取代富有历史渊源的老五马街商圈在未来10年是不太可能的。而《温州市鹿城区商贸流通业发展“十一五”规划》中也显示，大南商圈与老五马街商圈同归属于五马中心商贸区。“从市政府对温州市区商圈的规划看，大南商圈并不是一个独立的商圈，而是依附于大五马商”。
