爱华网今年国六条关于“新开工商品房项目90平方米以下住房的比重70％”的规定一出，无疑给在宏观调控下原本已十分紧张与敏感的房地产市场扔下了一颗不大不小的炸弹。虽然政策的效力难以在短期内反应到市场上，但一时间市场舆论却被炸开了花。在购房者纷纷拍手称快的同时，开发商却普遍对这个政策的合理性与可行性提出了质疑。许多开发商提出了这样的论点：在大城市里搞90平米一刀切的作法不符合经济规律。因为住宅产品消费本身就具有明显的社会阶层性。象城市的中心这样寸土寸金的地段就应该造大户型高总价的房子，提供给社会金字塔中最顶端的一部分人消费。而社会中下阶层消费力较弱的群体可以到城市边缘选择中小型的房子居住。aihuau.com实际上，象上海这样的大城市，住宅的户型面积沿市中心向城市边缘分布的特点也呈现出了明显的U字型，即中心地段的房型以大户型为主，中外环间的户型面积趋小，到了外环又开始变大。这个就是所谓的“经济基础决定上层建筑”的问题。如果以后我们不论什么地段都统一搞成90平米，那城市岂不成了“大同世界”，象上海这样的国际性大都市，未来放眼望去，全是90平米的房子，那能看得过去吗？然而，“痛定思痛”，在房地产这样一个“政策导向性”十分明显的行业，对开发商来说，如果不能紧跟政策的步伐，其结果就只能是淘汰。现在留给开发商更多的思考是：未来在这样的宏观背景下，我们该往何处去的问题？仔细考量，应该说对“集约下的居住品质”这样一个问题的回答可以为我们指明未来的方向。城市居住的集约发展依靠挖掘城市的“内涵”与“外延”两极驱动城市土地的日益稀缺使得居住集约化将成为解决城市居住问题的一个主要方向。在具体的解决思路上，我们认为应该从挖掘城市的“内涵”与“外延”两个方面入手。中国城市的发展长期以来存在着“要外延不要内涵”，“搞粗放不搞精细”的问题。随着城市经济发展、人口不断扩容，城市的发展象“摊大饼”一样一拨一拨不断向郊区延伸，这种模式导致了基础设施建设负担过重、通勤成本上升、城市效率降低等问题。反过来看，中心城区却存在大量工业用地；住宅、办公、商业服务业用地混杂交错，相互包围；过于密集的住宅区使城市环境质量下降，影响中心商务区功能的正常发挥。等等这些都是我们在解决城市居住问题时，在“内涵”与“外延”上都做得不够的表现。对城市“内涵”的挖掘未来将成为推动城市居住集约化的一极。其中主要解决两个方面的问题：一是中心城区土地利用合理的配比的问题；二是土地立体化开发的问题。对这两个问题的解决将使得城市住宅用地的稀缺性将随着旧城改造、工业用地的置换得到一定的缓解，同时在住宅项目的开发上进行合理的高密度规划，集约型的社会性公共住宅产品的比重进一步加大。从推动城市居住集约发展的另一极“外延”来看，主要是要处理好选择何种模式的问题。在世界城市扩张历史上，比较典型的是“美国模式”和“日本模式”。“美国模式”的核心是“汽车+产业”，从上世纪20年代开始，美国的富裕阶层依靠汽车沿着城市公路交通出现郊区化趋势，在随后的近半个世纪里，依此出现了中产阶级的郊区化与普遍的郊区化，同时许多产业开始搬离中心城市。在汽车交通与产业发展的相互带动下，形成了城市功能完善的卫星城集约发展模式。“日本模式”的发展始于上世纪60年代，最开始是围绕东京城市外围的高速铁路站点，每年有几十公顷住宅区被开发出来。但是由于对产业导入力度不大，使得这些聚居区在自身基础设施、配套等方面发展缓慢或出现功能缺失，对人口导入的作用不十分明显。那么在城市外延的发展模式上，我们应该遵循什么样的模式呢？象小汽车友好型的 “美国模式”是不太适合中国国情的。比如在北京，鼓励私家车发展虽然使得在城市边缘建立集约化的住宅区成为可能，但由于产业导入与道路设施的容量的限制，使得在实际发展过程中也遇到了许多难以克服的困难。同时“日本模式”中单靠轨道交通驱动的方式也会减缓城市集约化居住的进程。目前结合我国城市基础设施建设、土地利用等情况，比较现实的选择是依靠“轨道+产业”的发展模式，一方面通过轨道解决集约化住宅区与中心城市的连接问题，另一方面依靠产业带动，加速住宅区城市功能的完善，就近就业，缩短居民的通勤成本。综合来看，通过在“内涵”上合理利用中心城土地，提高规划密度，在“外延”上依靠“轨道+产业”的模式，形成城市集约化居住的两极驱动,最终使大城市的居住问题得到较好的解决。集约化下住宅品质的发展变化方向
从行业上说,土地集约利用的趋势，使得房地产产业链会加快细分，专业化程度加深。另一方面它也将深刻影响未来住宅品质的发展方向。人们对居住品质的追求大体上经历了三个阶段：初期时追求面积；后来注重外在的景观环境；现在发展到追求内在居住品质，即居住性能的完善、氛围的提升。然而，在目前90平米的宏观政策的约束下，在居住集约化的趋势背景下，未来城市的居住品质将朝着什么方向发展呢？我们认为城市的居住品质发展将主要体现以下四个方面的特征：1、户型设计更加人性化；未来设计师要在90平米的空间内要安排120平米甚至更大面积的功能空间就不得不更加精细的考虑客户的生活细节与生活行为特点。户型的划分将从以往单一的以面积与功能划分过渡到依据客户的生活模式划分的阶段。2、精装修房将成为市场主流；以往我们说对房地产产品的市场定位最核心的就是户型面积的定位。如今在90平米的政策下，市场产品出现同质化将是必然。在这种背景下，精装修无疑将成为市场差异化的一个手段。开发商可以根据客户需求提供菜单式定制装修模式。同时从节约社会资源的角度看，精装修房也会成为政府大力倡导的一个方向。3、产品个性化与标准化并存；一方面土地的集约利用使小户型成为市场主流，在一个更窄的面积限定下，市场细分更加精细，直接体现在产品上就是产品更加具有个性。另一方面集约化会加快房地产业的制造业特征。集约化带来的同质化建筑，让标准化、模块化越来越成为主流。4、社区邻里氛围将在规划中得到进一步体现。集约化的居住将使得住宅产品在规划时就应考虑每户景观、朝向的均好性，加上户型面积的趋同，将使得在一个项目中购房人群的同质化特征更加明显。因此在规划中增加社区邻里交流空间，会使住户产生更加强烈的归属感与认同感。随着宏观调控的90平米政策的出台，对“集约下的居住品质”这样一个主题的探讨也被提上了日程。开发商对这个政策的态度也从最初的质疑、观望与等待转变到对政策背后更多的思考。应该说90平米的政策暗示了政府希望提高土地利用率，集约化使用土地的意愿，这一意愿也很可能在未来催生出更多与之相关的政策。在政府政策的大框架下，未来居住品质的提升朝着什么样的方向发展，是每一个老百姓与开发商要思考与关注的问题。（作者系新华信正略钧策管理咨询公司顾问，任何发表、转载须先得到许可，联系方式：010－58671818-291/376)
