爱华网不久前，我在一篇评论中曾称２００９年是“两房制”元年，我说的“两房制”指的是：住房制度将由商品房和保障房两部分组成，保障房在更多的政策资金信贷等支持下将加大建设规模，与商品房平分天下；商品房价格理性回归，并向普通商品房靠拢。政府负责保障住房，市场负责商品住房。
保障性住房从不起眼的配角成为主角，其发展变化，无疑将主导住房制度的变迁，并改变未来中国楼市的结构，因此，弄清楚保障性住房的概念，并非只是文字游戏。目前，除商品房外，不是完全市场化的住房主要有经济适用房、两限房、廉租房，此外，还有政策性租赁房、经济租用房等多种形式。这些住房，哪些包括在保障性住房之中，哪些则不在此列，并无“统一说辞”，而且，就是保障性住房这一概念，也还有不同的称号。２００３年８月，国发１８号文曾将经济适用房从住房供应主体改为“具有保障性质的政策性商品住房”。２００７年８月，国务院２４号文明确，要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，明确提出了保障性住房的概念。今年，国务院刺激经济“十条意见”中又首次提出了“保障性安居工程”一词，住房和城乡建设部随即宣布，未来３年将投资９０００亿元做保障性安居工程。
目前，保障性住房主要面向低收入家庭、住房困难家庭以及拆迁户等特殊群体，一售一租，售的是经济适用房，租的是廉租房。除此之外，还有棚户区改造等特殊形式的保障性住房。此外，一些政府部门国有单位的集资建房也被纳入经济适用房，实际上，这部分集资房并不具有保障房性质，已成为变相的特权房。而安居工程，住房制度改革时就曾有过，并曾获得世界银行等机构的资助，后来逐渐消失。至于保障性安居工程，自然属于保障住房范畴，但究竟是保障性住房的另一种提法，还是要恢复安居工程，或者以安居工程统一保障性住房，目前并不明朗。而北京的保障性住房除了廉租房、经济适用房，还包括政策性租赁房、限价商品房等。
中等收入家庭是否需要政府住房保障？原来以经济适用房为主体的住房制度实际是把这部分家庭作为主要供应对象的，但经济适用房变成保障性住房、主要面向低收入家庭和住房困难家庭后，中等收入家庭实际只能购买商品房，结果因为商品房房价居高不下，住房问题变成了尖锐的社会问题，政府又不得不出台两限房，目的是想通过限价等行政手段创造一个既不同于商品房又不同于保障房的中间市场。北京市明确用两限房来解决夹心层住房问题，而住房和城乡建设部主张发展租赁房，这种类型的租赁房与廉租房完全不同，实际并未将这部分家庭纳入保障范畴。如果房价下降，或者两限房供应比较充足，矛盾会比较缓和，一旦房价上涨，矛盾将继续激化。能否解决好这部分家庭的住房需求，成为房地产市场能否保持稳定的关键。
房地产市场，只要政府和开发商有热情，事情就好办，例如商品房市场；而一旦政府和开发商都不热情，事情就不好办，例如经济适用房和两限房。目前，经济适用房和两限房，就因为政府和开发商都不热情，面临难以为继的尴尬。设想，如果按照开发商的意愿，把经济适用房从补砖头改为补人头，政府可以不再划拨土地，开发商增加大量客户，购房者有了选择自由，可谓皆大欢喜，但风险是可能助长房价，政府财政补贴也会迅速上升。两限房虽然非驴非马，但有两限房存在，既可分流购房者，又可压制房价，如取消两限房，商品房价格就会继续上涨，中等收入家庭又将面临无力买房无处租房（市场房租随着房价上涨，政策性租赁房难觅）的困境。这样，问题又绕回到房价与居民购买力这个根本问题上来。
实际上，保障性住房和商品住房之间的关系确实是此消彼长的互动关系，其转换的枢纽就在于房价收入比。如果商品住房价格与中等收入家庭购买力相适应，商品房的市场份额就会更大；反之，如果商品房价格越来越高，那么，政府的保障性住房需求就会增大，就不得不大量供应保障性住房，最终势必影响商品房市场份额。这次政府大规模建设保障性住房，并放宽购买资格，很大程度上是对这几年商品房价格居高不下，脱离了绝大多数中等收入家庭支付能力的一种反应。如果商品房市场一直以中低价位中小户型的普通商品房为主，老百姓的怨言就不会这么大，政府的保障力度也就不会这么大。如果通过大规模建设保障性住房，促使房价适度回调到合理的价位，两限房就失去了存在的理由，目前陷入销售停滞状态的商品房交易量就会上升，相应的市场份额自然也会增大。因此，影响商品房市场，乃至影响房地产市场化的力量不是来自政府，也不是来自保障性住房（政府其实也并不愿意大量建设保障房），而是来自开发商自身。
说白了，如果开发商只为富人盖房，忽视了普通百姓这一更大的群体，如果一味维护高房价，使得绝大多数的老百姓买不起房，市场份额早晚会萎缩，政府早晚会打压房价，增加保障性住房，因此，房地产能否在市场化道路上持续健康稳定发展，取决于房价，取决于开发商。
