爱华网今日，读得王福重先生的文章《解决住房难题关键不在降房价》，深以为不然！其实，文章通篇还是看得出王先生希望站在相对客观的角度，还是有着人文关怀和社会责任的，但是对于房地产问题看法却透着“有心无力，处处逢源”的味道，也正是这种味道让读者大有不知所云、难以服众之感，尤其是文章的题目更有误导之嫌。 王先生认为“解决住房难题关键不在降房价”，而关键在于“地方政府能拿出资金救楼市，就应该拿出资金建造更多的廉租房”。文章没有正面探讨为什么解决住房难题关键不在降房价，而是将“房价高”归结为“历史和制度原因”，所以设立了一个前提——房价高是不能改变的事实，就需要依靠“经济适用房”，但是，经济适用房价格也不低，所以指出“经济适用房真正能解决的,是中等收入家庭的住房问题”，经过这样一番推理，于是王先生最终得出“廉租房”才是问题解决关键的结论。 驳王先生的文章不难，因为无论是立论的前提，还是推理过程都经不起细致的推敲，目前的滞销正在说明没有降不了的房价，而且商品房不降价，经济适用房也就降不了价，相对于10000的房价，8000就是低的，10000的房涨到20000，那么8000涨到10000也还是低的，事实上降了吗？至于廉租房，只要商品房和经济适用房价格高企，那么出于“社会责任感”的廉租房就永远是在犄角旮旯里建的次品，唯一区别的就是将负担不起的房价折算成交通费或是其它什么费的魔术手法，如果一旦地方政府周到的解决廉租房的品质、交通等等问题，那么直接冲击的就是那些高价商品房的出租，导致租金滑坡，高位套牢，那么对于连房价小幅下降都坐不住的地方政府愿意看到这样的局面出现吗？ 笔者觉得为难的是，现在学术界有一个很奇怪的调调，就是将正在发生的美国金融危机歪曲化，一方面将房地产泡沫的恶劣结果，归结为向低收入的不良信贷过多，而不探讨房价是否过高，另一方面将房地产市场对经济的作用无限渲染，似乎不能维持目前的房价或是继续上涨就一定会陷入经济危机的万丈深渊。而这种危险的调调正在不断蔓延，不断扩散，其影响着实难以估计！ 诚然，笔者认为造成“房价高”的确有历史和制度的问题，这在笔者2005年的文章中就指出，导致当时北京、上海房价一路高歌的根本原因在于国家宏观经济发展的区域优先性，这种优先性，使得投资、人口从全国大量向少数城市涌入，城市也因此迅速形成了“城市魅力”，进一步产生了“聚富效应”。人口大量流入与城市的有限土地和有限的房地产品开发能力形成矛盾，作为必需品的房地产品价格得以迅速攀升。 这种攀升是有一定的合理性作为支持的。如图 由于，部分城市产生的“聚富效应”，使得买方的可承受价格不断提高，相对有限的房地产品的议价区间也就从理论议价区间变为图中蓝色区域的实际议价区间，即最低的房价就是剩余购房者中出价最高的。这本都是市场中正常的价格变动机制，没有问题。 因为，具有高价格承受能力的消费者率先获得住房，由于作为大额支出的房地产品更新周期也较长，所以，这批人的数量不断递减，随着新的房地产品不断推出，次一级的价格承受能力的人就可以等到实际议价区间回调，在图上看，当只有一套房子的时候就是被N买走，有两套就会被负N－1买走，不断下降。即便是因为高价格承受力的消费者因为可以投入房产品的财富远远高于房价，所以紧跟新高品质房出现的速度而加快更新，也会释放出原有的房产品，这样房产品供给的总量上升，还是会推低房价。 但是，有两个因素改变了这原本简单的过程： 第一个是贷款购房的出现，如图 由于可以贷款购房，意味着对于所有购房者来说，原本在购房这个时点上可以承受的最高价格都产生了发大，而且这种发大效果的大小会因为信贷本身的资信要求使得其和本身的可承受价格高低成正比，换句话说就是原本有钱的人可以贷的更多，使得聚富效应继续得到巩固，甚至是加强——虽然，原本可以承受10000元/㎡5个人因为已经购买房而退出，但是贷款政策使得加上贷款也可以支付的人迅速补齐5个人的缺位，甚至比原来的人数更多——从而，房价不但没有出现本该有的回调，反而得以继续走高。 第二个因素是房地产品的投机属性被深度挖掘。 随着房价的不断推升，一时间表现出在房地产品上获利的成本远低于开山挖矿、制造销售小商品，而利润却迅速而惊人，所以建立在“城市魅力”基础上的土地和房产品的相对稀缺性被投机者充分挖掘，坚信不移。而自有资金或是贷款筹资，本用来自住的人也开始加入“分金”的队伍——进行投机性囤积。这种结果更加加剧了房地产品的供不应求和最高可承受价格上升。 上述两个因素的出现，尤其是屏蔽了房产品本身价格波动调整的正常阶段，不但在一定时期内破坏了供需双方的正常价格博弈，更为严重的是在支持房价不断上涨的连续性趋势，导致房产品的价值判断疲劳——卖房者利用垄断优势恶意居奇提价，买房者砸锅卖铁恐慌性介入。 过程虽然如此，但是任何投机和垄断都不会是经济规律运转的终结，当房价被推入图中红色区域之后，滞销就是再正常不过的事情了。 虽然对于一些地区而言，存在历史和制度的原因，但是这些原因影响的只能是一个时点，一个阶段，只要房地产商还要造房子，只要不能无限放贷，只要整体收入没有实质上升，就没有一直涨、降不了价的房子，区别只是“硬降”还是“软降”。 所谓“硬降”无需多言，用贷款维持高房价的泡沫直到破灭，眼前的美国就是最好的例子。而“软降”，我们应该庆幸我们的消费者在不断成熟，尤其是处于整个社会舆论处于房价判断疲劳的时候，依然有很多人保持了冷静的头脑，没有恐慌追高。这些持币待购的人群就是房价软降的有力支持者。如果连这些支持者也被忽悠进高房价，那么一旦房价全面回落的时候，就不会再有任何接盘，直线坠落！ 笔者坚定的认为目前的房地产问题核心就在于房价过高，而目前的滞销就是对房价过高的博弈结果，解决滞销最简单最有效的方法就是推高房价的人出来降价，为自己的行为买单。笔者坚持这样判断，现在中国房地产市场的滞销，很正常、很健康，有人持币代购，保持了接盘消化的购买力，这对于囤货居奇者来说虽然意味着一定的损失，但是只要承认错误，风险就是有限的。而对于房地产上下游、平行相关行业以及地方政府的损失，在这样的软降方式中，损失的只是泡沫带来的超额利润，只要房价回归，相应的价格都会回落。随着房价正常回落，投机性住房在二级市场的释放，居住问题才能得到真正有效的解决。 这里需要特别说一说地方政府的问题，王先生将地方政府的税收需求和其不断增长的责任以及由责任引发的支出关联起来，这表面上没有什么错，但是从税收角度看，这是中央政府和地方政府的税收与责任划分的问题，用出卖高价地解决不了这个权责不对等的问题；再从实际角度看，政府出售高价地，卖出的原材料，再买入已经被包含房地产品价格在内的社会资源进行公共投入，由于成本转嫁和公共投入的非营利性决定了最终注定是一笔亏损账；还可以从影响的角度看，房地产品的高价位运行导致的就是城市生活和生产成本高位运行，摊低城市内利润，这又会直接影响地方政府穷其所有希望提高的 “城市魅力”。
最后，回到“驳”的本题上来，其实王先生的文章如果立意于地方政府救市措施不是托市，而是增加廉租房供给，那么是有一些可取之处的，毕竟增加廉租房会缓解住房现实的压力，从而在与卖房者就价格的问题交涉中处于更有利的地位。至于文章最后的定题是源于回避“降价”的敏感，还是源于认为“降不了”的观念，抑或是编辑擅自改头换面，总之笔者最希望的结论不是因为吸引眼球才好！
