爱华网系列专题：范跑跑
本人天生胆小，虽然在14年前就开始接触房地产行业，却一直不敢靠这个行业太近，直到大家都认为调整只有在奥运之后到来的期待与梦想中，两年前终于得出结论：2012年之前不是买房的时机。
在随后的一年间出现了整体性的行业大萧条。
首先是曾经争做地王的却频繁地导致了土地流拍，即使没有流拍，成交价也与2007年初时不可同日而语。甚至王石这样的地产行业的领军人物都通过CCTV公然宣布“万科不做地王”；然后就是在媒体在全国范围内唱衰楼市的声音中，又是万科率先在北京试探性地降价，进而soho中国的潘石屹提出“百日剧变”。
临近奥运之时，地产圈里的哲学家冯伦把行业比做汶川地震中的三大明星，言下之意，似乎降价的成了先行顾命的范跑跑，凛然面对死亡死扛的成了英勇就义的谭千秋，而更多的是要把自己从300斤饿瘦到100斤，喝露水也要等到解放军来救的“猪坚强”。
进入了九月，志得意满的soho中国的老潘扬言要以百亿抄底，他确实有资本，不仅有香港股市的资金支持，同时在当下的拳头项目三里屯soho的将近60个亿的入账，并且从9月1日起逆市提价，媒体纷纷嘲笑他是为了突围，但仅仅过了半个月，在举国团圆的中秋节之际，老潘就表示了对房地产市场的信心缺失，核心表述是要放缓花钱的速度，把那百亿放宽到一年到两年之间花完。
老潘貌似已经决心要成为快乐的“猪坚强”了。
这不仅预示着房地产领域将要延续现有的颓势，更包含了对国际资本市场的周期性预期。
最近的房地产行业有些萧条，虽然是进入了“金九银十”，却依然是打折促销声一片，昔日房地产开发商的欢喜忙碌、赚钱数钱不再，媒体追捧房地产大佬们的声音不再，政府呼吁理性对待房市的声音与政策倾向也不被淹没在声讨的“哇声”一片中了。
在房地产行业的领军企业各自有各自的表现：恒大、万科、金地陆续降价，甚至从年初万科的10%以内的促销房到现在全方位甚至最高达75折的降。对此，老潘在9月12日撰文称“住宅开发商在绝望中哭声一片”，老潘在他15日的博客中说，中国房地产的龙头老大万科在长江三角洲八个楼盘同时大幅度的降价，杭州在降价，南京在降价，上海在降价，无锡在降价……, 继珠江三角洲、长江三角洲、北京、天津之后，万科很可能再北上东北开始率先降价，尤其很可能从沈阳开始，因为沈阳过去两年土地的供应量非常大……。此论当即引起了网民的广泛声讨。
股价缩水，融资功能严重丧失，假如万科不降价，成为谭千秋那样的烈士也未可知，但偏偏是第一个在全国内掀起降价狂潮的开发商，这面旗帜不倒，行业的信心就不会失去根本支撑，但这面大旗倒了，万科却没有收获赞扬之声，相反是来自行业性以及那些先行买房的人的声讨甚至退房潮。
——在地产行业灾难中，万科成为范跑跑，潘石屹却依然做猪坚强。
一个行业的萧条就是如此到来的。
猪坚强对范跑跑的全线降价的行为则做如下分析：
第一，从2006年下半年开始，全国各城市供应了大量的保障性住房（经济适用房、双限房、廉租屋）用地，这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。这些土地变成房子的周期一般是一年半到两年时间，也就是说，到今年第四季度，这些土地即将变成房子陆续上市销售。而与那些靠“招拍挂”取得土地的开发商相比，“招拍挂”土地的出让金是很高的，尤其是07年，土地的楼面价甚至高过了当时的房价。因此，这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击。成本就不在同一起跑线上。
第二，“90/70”政策的实施，到了今年四季度也由当年纸上的政策变成了今天市场上供应的房子。万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内。市场上面永远是物以稀为贵，当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时，对住宅开发商造成的影响不亚于第一条保障性住房大量上市的影响。
第三，当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那余下的市场份额就已经不多了。就算第二套改善性住房也许还有一定的市场，但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说，又是一次很大的打击。这一条的时间影响将在前两条之后更突出的显现。
第四，到了2008年，全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕，但手头还有一百亿元的现金，最近又增发了59亿元的债，与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强，万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科“先发制人”的策略。
第五，国际、国内的大形势也是万科赶在大家之前行动的原因之一。
另外根据老潘分析，导致房地产行业严重缺钱的原因有如下四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%，这一点是核心。
——这几点招招都在戳开发商的软肋。
老潘的分析给行业的精英们描绘出了一个胜利大逃亡的原因，说来倒也有道理。
现在不卖以后更难卖，因此，老潘的这种以退为进的言论其实是在倡导大家赶快抛售那些无力支撑的项目，当越多的项目撑不下去，做了范跑跑，自然可以享受更低成本转让来的很好的项目，拣个大便宜，同时给出了1-2年的时间表，更确立了主动位置。但其实，换到老潘的角色，有钱花不出去也是很难受的，毕竟股市上的投资商是要看他的财务报表的。
同时，为了呼吁政府救市，老潘对房地产业的下一步会出现的局面也进行了一些描述，这几点的目标都是媒体、主管部门以至地方和中央政府了，每样因素都不得忽视：
第一、失业率的上升，房地产和它相关的行业是劳动力密集的行业，绝大多数是农民工，这些农民工可能在国家的失业率中没有统计，但是真实存在的。这些农民工全部来自中国最贫困的省份。第二、住宅价格互相攀比打折销售，但成交量急剧萎缩。市场历来都是买涨不买跌，住宅市场如此，股票市场也如此。第三、地方政府的出让金收入大幅度缩水，2006年，2007年出让的土地，地方政府有些收上来一部分出让金，有些还没有收到。第四、住宅开发商萎缩、亏损、被兼并甚至破产，尤其是那些买的土地的楼面价比售价还要贵的住宅开发商，当时的比喻是：“面粉的价格比面包贵”。第五、银行的金融安全受到来自两方面的威胁，购房客户的“断供”和住宅开发商的不良贷款。
那么谁在期待房地产崩盘呢？
按照本人的分析，肯定不会是从地方政府到开发商、从媒体到广告公司、经纪公司之类的产业链条中的各个环节中的人，而是另外的一些人，比如：是那些还没有买房也暂时买不起房子的人，或者是那些由于社会的不公平待遇而导致内心不平衡的愤青，那些人不管房子降到什么程度恐怕都不会有买房的能力的。其实幸福生活不仅仅是一套房子那么简单，而是在房子里生活的点滴情调。再比如那些希望抄底的投资者，这不仅是那些希望自己的房子保值增值的老百姓，当然更包括开发商、包括那些直接与间接投资中国房产的外资。
王石辞职，是万科的损失，也是中国房地产行业的损失，更是中国民族产业的损失。
老潘对行业前景失去信心，不是他所代表的行业的悲哀，而是全民经济的悲哀。
当王石都要挂职而去的时候，当死多头的老潘都看不到光明的前景的时候，怕也真的大家该洗洗睡了。还是本人在半年前的那个疑问，在整体性的行业寒冬的是等待逢低吸纳的国际热钱，谁是不愁钱的呢？自然是那些等待抄低的资本家了。
其实，大约只有老潘这样有房又有钱的人才能够立于不败之地，想卖房子大可以突出差异性，在大家都浆价中逆市提价，成为行业内不倒的一面旗帜，也可以悲天悯人地跟同行们一同大哭，甚至以美国财政部救助“两房”的经验借鉴过来，期待政府能够出政策救市；想拿地了就继续推出剧变理论，逢低抄底。
百亿在房地产行业中不算多，而且老潘的项目都是以soho为核心的，是在倡导一种独特的生活与工作方式。因此，也会有很多的利益旁落。而实际得到利益的就是那些期待房地产崩盘的人。
我们似乎不应该再去深究到底谁是绝对干净的国有企业品牌，甚至当下这些民族经济的旗手，都未必为纯粹正宗的民族资本。因此，老百姓也犯不着以支持民族经济而跟他们一同悲喜。
就如同硬币永远有两个面一样，针对市场也永远不会有统一的看法。
从媒体到大众，都在把这个错误的责任推给了开发商。并表示一个行业犯了错误，是需要付出代价的。但那真的是行业的错误吗？
假如没有贪婪的地方政府、商业银行、没有追求投资利益回报的中小投资者，没有推波助澜的媒体运作，房地产开发商不过是按市场规律办事，以此为生，似媒体、网民这些置身事外者不过是要看热闹罢了。
关键是要听清楚老潘那些话后面的涵义。
其实老潘仅仅是背负投资商的压力，以开发为职业，实际上是不希望崩盘的，不管是买房还是开发房地产，还是等几年再说吧。
