爱华网《楼市》杂志专栏文章 拐点论 醉翁之间不在酒 徐滇庆 房价是否出现了拐点，争论非常热烈。喊拐点最凶的是广州，上下一起喊，煞有介事。可是据《楼市》杂志调查发现，广州一些楼盘的价格“明降暗升”。去年国庆节才1.7万元/平方米，随后猛涨到2.2万/平方米，所谓大幅度降价，仔细算算，房价比国庆节时还高了2000多元。 即使能找出几个降价的楼盘，又能说明什么呢？讨论房价走势，绝对不能拿房地产商的喊价作为标准。漫天喊价，就地还钱，历来如此。部分新开楼盘售价打折，属于营销策略，并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看某些楼盘的要价，更要看房价的时间序列数据。 在市场经济中，房价涨跌原本寻常，值得深思的是为什么由某些房地产商带头来吆喝“拐点论”？ 房价和所有价格一样，说到底是个货币问题。如果社会上的货币流动性过剩，就一定产生通货膨胀的压力。当前，通货膨胀率正在节节上升。如果掉以轻心，让通货膨胀率冲上二位数，一旦形成民众价格上升的预期，再要治理就非常困难。高通货膨胀不仅造成很大的经济损失，而且伤害低收入家庭，扩大贫富差距，造成严重的社会问题。针对这个问题，中央将执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策。 由于巨大的惯性，货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解，物价依然在涨。按照一般规律，当物价全线上升的时候，除非遭遇金融危机，房价必然跟着上升。按照“拐点论”的说法似乎房价逆势而动，不升反降，这就怪了。主张“拐点论”的人有没有理论根据呢？ 有人说：“房价涨得这么高，老百姓已经买不起了，自然房价要下降”。说这些话的人显然没有注意居民收入结构。目前贫富差距相当严重，低收入家庭早就买不起房了，而前10%的高收入家庭，尽管其人口只有一亿左右，但是他们的购买力足以将目前所有商品房一扫而空。房地产市场上供不应求的状况并没有得到扭转。 还有人说：“房价哪有只涨不跌的道理？房价连涨了好几年，该跌了。美国房价跌了，中国的房价也该跌了”。这种说法反映了许多人的情绪，但是判断房价走势不能感情用事，更不能像算命先生一样瞎猜。房地产市场有其特定的规律，不能和其他市场（例如证券市场）做简单类比，也不能和其他国家简单比较。房价和其他物价一样，必定有升有降，但是目前全面下跌的可能性不大。
有人呼吁，政府该出来管一管了。显然，在许多人头脑中还保留着某些计划经济下形成的思路，一遇到问题就往政府身上推。让政府来干预价格，实际上是在开历史倒车。 有人质疑，从2007年11月以来，商品房交易量剧烈下降，房价难道不会下降吗？在2007年年底，商品房交易量下降的原因主要是银行按揭贷款额度控制。由于2007年房价暴涨，各家银行的按揭贷款额度到10月份就基本用完了。只要一卡贷款的资金来源，商品房交易量自然下降。过了年之后，仅仅两个星期，各家银行就将第一季度的投资贷款全放了出去，通货膨胀的压力非常严重。 目前，不仅社会上资金流动性严重过剩，存在银行里面的钱还有外流的趋势。民众的钱没进银行，究竟去了哪里？冲到消费领域，导致物价上涨。冲到证券市场，导致证券市场大起大落。冲到房地产市场，房价焉能不涨？ 迄今为止，还没有见到有哪位学者给“拐点论”提供理论基础，除了广州之外，也没有听说哪家统计机构给“拐点论”提供数据支持。铺天盖地而来的“拐点论”其实只是某些房地产商的独角戏。 主张“拐点论”的人当中，有没有那么几位“项庄舞剑，意在沛公”，试图延缓货币紧缩？他们的人数不多，但影响很大。许多人厌恶房价暴涨，不自觉地就信了。 国务院和银监会曾经三令五申，房地产企业的自有资本不得低于项目投资35%，否则银行一律不准贷款。可至今全国房地产企业的自有资金比例平均数还停留在25%上下。有些房地产商空手套白狼，自有资金比例还不到20%。为了谋求暴利，他们大量占用银行贷款，把金融风险转嫁给银行和全体民众。有些房地产企业过度扩张，囤积大量土地，资金链非常紧张。国务院《促进节约集约用地的通知》，就像催命符一样，逼着那些囤地的房地产企业非大量筹款不可。如果银行贯彻落实紧缩货币政策，许多房地产商将拿不到预期中的银行贷款，有些房地产企业会由于资金链断裂而破产倒闭。货币紧缩政策对于那些违规的房地产企业威胁极大。 宏观政策出台之后有一个滞后期，紧缩货币政策的目标是调整金融结构，不可能一蹴而就。货币紧缩政策刚刚出台，某些房地产商立刻高喊拐点到了。倘若真的由于紧缩政策的出台，房价应声而落，政策的威力实在匪夷所思。从理论和多年实践经验来判断，这样的事情基本上是不可能的。 这些房地产商就像个调皮的顽童，还没打，就叫痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”，无非想表明自己是个乖孩子，房价已经降了，就别紧缩了。醉翁之意不在酒，他们眼睛盯住的是银行贷款。别听他们忽悠，等把贷款拿到手之后，他们出售商品房时能卖多高就卖多高，在房价上绝对不会温良恭俭让。
