爱华网最近房地产投资由大陆内地趋向于澳门及台湾，上次谈过台湾房地产，这次以此文分享澳门房地产的机遇与风险。
澳门近几年的飞速发展遵循了一条非常简单的原则﹕栽下梧桐树﹐不愁金凤凰。不过试图在澳门房地产业大捞一笔的投资者们还需要纵观全局。
澳门这个中国南部的“拉斯韦加斯”博彩收入不断创出新高﹐居民收入节节增长﹐一掷千金的赌客纷至沓来。所有这一切都在推动澳门房屋需求的增长。由于当地市场房源有限、抵押贷款利率又很低﹐所以澳门房价大幅上涨。
不过﹐这并不意味着那些收入大部分来自于澳门房地产开发的香港上市公司就一定会前途无量。
首先﹐不明朗的地区经济前景可能会造成广泛影响。一些分析人士认为﹐如果在房地产市场上尤为活跃的投机分子因大规模的经济低迷而平仓的话﹐澳门的房地产需求将会枯竭。其次﹐新的房源正在大量涌现。在附近的珠海﹐房价与澳门相比只是小巫见大巫﹔而且珠海的房屋质量也在不断提高﹐进而可能会对澳门的房价产生下行压力。
除此之外﹐因为澳门的观光客大部分来自中国大陆﹐所以中国国内生产总值(GDP)的增长放缓也是一大影响因素。如果观光客减少──虽然尚无明显迹象──则可能会抑制澳门经济的发展和房地产市场的增长。
房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)港澳研究主管Marcos Chan看好澳门的房地产业。他说﹐短期内市场上肯定会出现波动或是不确定性﹐不过长远来看﹐这还是一个非常健康的市场﹔澳门没有房屋供过于求的问题。他还指出﹐澳门利率很低、收入增加、人口增长、需求上升﹐所有这一切都显示出发展趋势非常乐观。
澳门是中国政府允许开展博彩业的唯一城市。该市2006年的博彩收入超过了拉斯韦加斯。官方数字显示﹐2007年澳门的博彩收入达838亿澳门元（合106亿美元）﹐较上年增长了46%。
摩根士丹利(Morgan Stanley)澳门业务主管罗伯&S226;哈特(Rob Hart)说﹐尽管美国的经济放缓威胁到了亚洲﹐但澳门的增长很可能会冲破美国经济衰退的阴影﹐开足马力勇往直前。哈特预计﹐2008年澳门的博彩收入将增长23%﹐是去年增幅的一半﹐不过仍很可观。
博彩收入的增长主要归功于新建赌场的开业﹐赌场的增多为赌客提供了更多选择﹐不过却使赌场经营者的利润缩水。相反﹐得益于此的澳门房地产业几乎给各方都带来了好处﹐因为新增赌场需要大量工作人员﹐其中大部分来自香港、台湾和亚洲其它地区。
房地产经纪公司高力国际物业顾问有限公司(Colliers International Ltd.)澳门业务副总经理Johnny Lai说﹐在未来几年中﹐将有一大批新建酒店和赌场开业﹐这需要增添2万名工作人员。仲量联行的估计数字为6万名左右。
无论具体的数字是多少﹐劳动力需求应该都会推高房地产的需求和价格。Marcos Chan说﹐2007年高端住房价格上涨了29%﹐2008年前两个月房租上涨了5%。
这样的价格上涨虽然对房地产开发商来说是好消息﹐但也许来得太早、涨得太高了。高力的Johnny Lai说﹐房价已经涨得太多﹐以致于人们现在都在问房市还能再涨多少。
2009年和2010年﹐市场上将会出现一大批新房源﹐房价可能会因此受到影响。仲量联行表示﹐澳门明年将有5,704套房屋完工﹐较今年预期完工的2,710套多了一倍多。
花旗投资研究(Citi Investment Research)驻香港的澳门房地产分析师George Choi认为﹐现在股市投资者应该避开高端房地产开发商的股票。即使会有一大批人移居澳门﹐其中却鲜有开发商希望见到的大款。据George Choi的估计﹐澳门现有的8.7万多名外国人中只有约2,000人能买得起未来两年中建成的豪华公寓。此类房源都被投机商抢购了。George Choi说﹐投机行为约占房地产总成交量的28%﹐而相比之下﹐香港只有2%。随着投资者对区域经济前景的信心下滑﹐投机商们可能会抽身而退。他说﹐对很多澳门的居民来说﹐买一套豪华住房很可能意味着每赚1美元﹐都要在抵押贷款上花掉0.7美元。
George Choi问道﹐坦白讲﹐这些人会有足够的钱在澳门买套公寓吗﹖他的小组对香港上市公司信德集团有限公司(Shun Tak Holdings Ltd.)和保利达资产控股有限公司(Polytec Asset Holdings Ltd.)的评级为“卖出”。这两家公司是澳门最负盛名的房地产开发商。
摩根士丹利的哈特与花旗的George Choi看法不谋而合﹐他也承认﹐大部分需求都来自于中低端市场﹐但此类市场上有实力的开发商却屈指可数。不过鉴于乐观的宏观经济形势﹐哈特对澳门前景的信心比George Choi要乐观得多。
哈特认为﹐强劲的经济增长、5%的人口增幅、18%的工资增长率和不断下调的抵押贷款利率﹐这种种因素都为房市保持强劲增长和开发商牟利提供了有利环境。摩根士丹利对这两家公司的评级均为“增持”。
哈特说﹐随着近几个月澳门相关股票跟随亚洲其它市场一路下跌﹐我们刚开始看到真实价值的显现。他说﹐尽管最近房价大幅上涨﹐但工资的提高和贷款利率的下调都意味着﹐房价上涨不会影响人们的购买力。
哈特将信德集团的12个月目标价定为14.20港元（合1.82美元）。香港交易所周三的交易中﹐该股下跌0.3港元﹐至10.40港元。J.P. Morgan Securities的Billy Ng将该公司的12个月目标价定为13.30港元。
信德集团周二公布了2007年收益报告﹐基本符合预期。该公司的资产净值有超过70%来自于房地产﹐主要是澳门的房地产。
