爱华网随着2003年房地产业和信托业的频频"亲密接触"，业内人士预测，2004年将是房地产业的金融创新年。果然，新年伊始，1月6日，一个爆炸性的消息传出，国内第一个房地产消费信托产品——苹果社区消费信托在北京面世。该信托由北京国际信托投资有限公司（简称北京国投）作为发行人向公众推出。
自此，广大投资者终于可以像银行一样，介入到房地产按揭贷款领域，并通过按揭贷款投资而获取收益。尽管目前这只是房地产短期按揭贷款，但重要的是，此次房地产消费信托产品为中国房地产的"金融创新"迈出了革命性第一步。
2003年8月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，以"贴息委托贷款"的方式提供给苹果社区购房者，用来弥补"121号文件"中"封顶按揭"政策所造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。当时张宝全曾预言，"贴息委托贷款"将催生新的金融信托产品的诞生。因为，既然开发商可以介入以前银行垄断的按揭贷款领域，那么，由信托公司将按揭贷款做成信托产品公开发行也未尚不可。
张宝全的设想是把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个时段，而房地产开发商将从按揭项目中退出，摆脱以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款的说法，将整个项目交给信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。
具体过程是：北京国投将针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，由北京国投通过发行信托融得资金向苹果社区的购房者提供按揭贷款；楼盘封顶之后，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。
据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行个人住房贷款利率来定；而北京国投作为信托机构，按照国家有关规定，其按揭利率可以在银行利率基础上有15%的浮动，但为了兑现苹果社区之前的许诺，北京国投将按照银行利率标准再贴息一个百分点来提供按揭。因此，北京国投发行的消费信托利率，是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。
张宝全表示，此次推出苹果消费信托的意义在于，它不仅仅是一个金融产品，同时也是一个金融投资工具。更重要的，它是第一个以信托方式对中国房地产按揭证券化做的一次尝试，这对推动中国金融投资工具和金融产品的多元化和多样性的发展，以及房地产按揭贷款的证券化，都具有标本和样本试验意义。
另据记者了解，北京国投根据今典集团苹果社区开发初期的承诺而设计的苹果社区优先购买权信托也将同期面世。购买者将成为今典集团的合伙人，享受今典集团当初承诺的以苹果社区的合伙人价（即每建筑平方米6000元起）购买一套住房的优惠。该信托的发行对象全部为个人，机构不得购买。
事件回放：
◇2003年8月23日，今典集团与北京市商业银行（下称"商行"共同举行了委托贷款签字仪式，当天召开的新闻发布会上，今典集团宣布出资2亿元，通过商业银行以贴息委托贷款的方式提供给旗下开发的苹果社区项目购房者作为短期按揭贷款，并号称之后大约还有10亿元左右的资金注入。此时，距6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即"121文件"）仅两个多月。
◇新闻发布会之后，各大媒体均对此进行了报道。今典集团董事长张宝全接受记者采访时称：此举意在弥补"121文件"出台"封顶按揭"后造成的消费信贷资金的断裂和保护今典集团的市场优势及苹果社区的性价比优势。各类媒体和业内人士对委托贷款发表不同观点和评论：有专家指出此举属"金融创新"；有业内人士评论此举是"通过卖方信贷打造多赢"；也有媒体直接称之为"121逆流"、"欲绕行央行房贷新规"，更多声音则是质疑开发商2亿元资金和后续资金的保证。
◇2003年9月3日，北京市银监局通过商行了解苹果社区2亿元贴息委托贷款的操作方式。部分媒体误传：银监局查处今典集团。今典集团董事长张宝全出面澄清上述误传。此时距今典集团召开贴息委托贷款新闻发布会仅10天。
◇2003年10月22日，今典集团董事长张宝全在接受Sohu财经频道专访时首次透露：已有几家信托投资公司、基金管理公司表示愿意收购苹果社区委托贷款业务。
◇2003年12月16日，某经济类媒体以《冲破"121文件"铁篱，张宝全猛推按揭证券化》为题，发表了对今典集团董事长张宝全的专访。文章称"今典集团对此前推出的贴息委托贷款方案进行了突破性调整，将由某信托投资公司、某海外房地产投资基金与银行共同完成贴息委托贷款计划"。但此消息未能得到文章中所提及的信托投资公司、投资基金的证实。
