爱华网不久前，个别商业银行加快放贷以稀释不良资产被央行警告，日前，银监会又在其官方网站公布刚刚审议通过并决定正式实施的《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》，严管商业银行对集团客户的授信……
种种迹象表明，在经历央行121号文“重创”后再受18号文“鼓劲”的中国房地产市场，并没有挥别“冬天”迎来“春天”，相反，金融监管加强、银根紧缩、地产开发信贷念起“紧箍咒”已是不争之事实。
地产商误解18号文 央行今年6月13日下发的《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》（简称121号文），给业界带来的震动被北京新华远任志强称为“中国房地产的冬天”，而２个月后国务院下发的被业界简称为18号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，则受到了包括任志强与SOHO中国有限公司董事长潘石屹等一大批业界人士的齐声喝彩。任认为，近两年来，从“房地产的冬天”到“房地产的泡沫”，从最高人民法院关于商品房买卖纠纷的司法解释到央行“121号文”，这其间的争论及其所带来的阴霾，都将随着18号文的发布而烟消云散，“中国房地产将迎来新的春天。”
但从目前情况看，诸多房地产商的期盼均已全部“落空”——早时诸多房地产商只是在用自己的理解来解释国务院的18号文。事实上，强调发展的18号文并不意味着对旨在收缩房地产信贷的121号文的否定，它只是进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向而强化金融监管以防范风险，依然是国务院与央行甚至银监会所强调的重点。
对此，人行广州分行副行长王自力认为，两个文件中关于银行信贷的原则精神是一致的，把房地产上升为“支柱产业”，并不意味着放松监管与调控。建设部副部长刘志峰也指出，18号文的“鼓励”是建立在“加强房地产信贷监管、完善房地产开发项目贷款的审查管理力度、建立个人征信系统、完善房地产抵押登记制度”上的，防范金融风险仍是今后工作的重要组成部分。
可见，此前很多房地产商只是在一厢情愿地对有关政策用自己的理解作解释。
房贷念起“紧箍咒” 央行新上任的贷币政策司司长易纲日前表示，央行早已注意到贷币信贷增长过快带来的一些潜在问题，并自1998年始相继发布了6个关于房地产信贷的文件，涉及个人住房抵押贷款、开发商贷款与建筑企业流动资金贷款等。然而市场似乎并没有理会央行的担心。有关数据显示，近年来中国房地产信贷业务一直呈现出快速发展态势，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年9月末的21327亿元！今年前三季度，各类房地产贷款增加了4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%，其中，房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元！
更为严重的是，一些地方房地产过热导致的贷款增加，许多是由于银行本身违规贷款所造成。有数字披露，去年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，结果是违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
房贷业务的“疯狂”增长可以说已到了央行所无法忍受的地步，今年来，在不到半年时间内，央行及各大商业银行对房贷几度收口。尽管业界对121号文成熟与否的态度不一，褒贬不一，但因不良房贷引发的金融风险却已引起了世人的极度关注。
从2001年7月的《关于规范房地产信贷业务的通知》，到2003年6月13日的121号文，再到央行8月23日的“5号令”——即调整存款准备金率由原6%调高至7%。政府信贷收紧的政策走势一脉相承。从9月15日起，监管部门开始对国有商业银行上半年的贷款情况展开检查，以及日前银监会就商业银行对集团客户多头授信、过度授信与不适当分配授信额度等现象颁发了《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等，都是政府银根紧缩政策的“延续”。房贷新政念起“紧箍咒”，银根收紧已成事实。
监管催生巨大商机 无需讳言，房贷新政确实给国内房地产市场带来了一定的冲击，然而，这与其说是一种冲击，倒不如说是一个机遇。事实也正如此，房贷新政催生了一个新的机遇，其不仅有助于激活目前备受困扰的房贷业务与房地产市场，更为新锐银行进入原本由四大国有商业银行“垄断”的房贷市场提供了一个公平竞争的机会与同步竞争的平台，也为大品牌房企“整肃”行业“净化”市场，为中国房地产市场的稳健持续发展奠定了坚实基础。首先，各家新锐中小银行可借此获得“重新瓜分市场”的机会。众所周知，此前国内房贷市场几乎为工、农、中、建四大国有商业银行所“垄断”，房贷新政将促使各家银行在同一条起跑线上，在规范的前提下，凭据自身市场化的运作来争夺市场。据了解，近期各家新锐银行例如民生银行、广东发展银行甚至上海浦东发展银行都开始审慎而规范地强化了房地产信贷业务，加紧开拓此前属于竞争弱势的房贷市场。例如民生银行日前便与广州某大型品牌房企“缔结”了“战略联盟”关系，而浦发银行近期也频频与各大品牌房企密切接触，互送“秋波”，并有望“结成连理”……可见，各家新锐银行已开始紧紧抓住房贷新政催生的巨大商机，积极开拓市场。
其次，银根收紧也为国内房地产市场“大洗牌”创造了条件，由于此举对融资渠道单一的国内房地产企业的市场应变能力是一大考验，相当一部分实力不强、难以适应新形势变化的房地产企业将因此而陷入困境并面临被淘汰“出局”的危险，而一些实力雄厚发展稳健且应变能力极强的房地产企业则可藉此机遇，以更低廉的成本拓展市场，更优惠的条件延伸品牌，获得快速发展。事实上，此况在广州已被多个案例所印证。例如广东汕建集团参与国土大厦“重组”而名利双收；城建集团接手“烂尾”的银丰大厦“催生”财富广场引发“聚财效应”；富力地产接手金羊花园，“变身”富力东堤湾引发俏销，城启集团“兼并”恒华阁重新包装而成为“大赢家”等等。
据悉，位于淘金北路的恒华阁当初拿地时的地价每平方米才500多元，而如今每平方米已达数千元。城启集团就是看好恒华阁明显的价格优势，才会以6350万元收购下来重新包装上市。正由于城启集团“收购”成本低廉，恒华阁项目才得以较同区域楼盘每平方米低1000多元之价（现售价每平方米4900元）推出市场并引发一轮抢购热潮，城启集团“兼并”恒华阁成为“大赢家”已成定局。当然更“胜算”的还是广东汕建集团，作为“重组”国土大厦的主角，其不仅为广州房地产市场“兼并重组”树起了成功典范，更因此而赚得了可观利润。据悉，日前被9500万元“盘活”的东风东路宝华大厦业已“变身”为“天誉商务大厦”并将于近期“上市”，而蛰居外商活动中心旁已久的名晋大厦，据称也已被某实力企业“兼并”并更名“版泰大厦”正对外发售……
广州市房协秘书长许国碧表示，随着银根紧缩政策的深入实施，房地产市场还将出现更多“兼并收购”、“重组整合”之事例。还会有更多实力不强难以顺应市场变化的房企因此“黯然消退”，而更多的大型品牌房企则将借此“雄起”。
