爱华网曾被人引以为豪的贵阳地产今天出了什么状况？
来自贵阳官方的一份调查表明，贵阳地产正面临着一系列问题，其中房价的严重错位已经关系到地产的生死存亡。
“从2000年开始，贵阳房价连续3年居高不下，2001年的房价收入比为12．5，居全国第二位，平均售价在全国35个大中城市中排第10位，而贵阳的人均收入在全国省会城市中倒数第四。”贵阳市统计局一官员说。
贵阳地产过剩？
贵阳市统计局贵阳地产做过详细调查。
3年前的某些动静就引起了有关方面的注意。调查缘于2002年贵阳市的“两会”。当时，贵阳市人大针对房价与市民收入之间的巨大差距，要求市政府给予回答。于是，贵阳市政府责成统计局进行调查。
“我们分析了1998－2002年贵阳地产的运行情况，多方面透视了贵阳地产目前面临的问题，这是非常客观的调查。调查结束后，我们将结果报给了国家统计局和贵阳市政府。”该官员在接受记者采访时说。
根据该调查，贵阳不同程度出现了商品房空置：1998年空置为26．64万平方米，1999年为42．08万平方米，2001年下降到25万平方米，但2002年又回升到44．56万平方米。从2003年一季度统计情况看，空置面积仍有增长趋势。
中华路是贵阳市的黄金地段，该路段上几乎都是高层建筑，如钻石广场、台湾大厦、联通大厦等30余个楼盘。贵阳铁五建房开公司副总经理董铁军称，这些楼盘大部分都没有销售出去，几乎都是开发商自己用作办公或者开商场。
贵州省企业调查队也曾对贵阳房地产现状进行过调查。该队一位官员称，从2000－2002年3年间，92家主要地产企业空置商品房面积分别为196575、237081和279635平方米，呈逐年上升趋势。
官方透露，1998－2002年，贵阳房地产开发投资呈逐年增长趋势，共完成投资161.7亿元，年均增长35.7%，比社会固定资产投资增幅高出11个百分点；商品房施工和新开工面积也不断增长，竣工面积每年以50万平方米的规模递增，商品房销售面积也大幅上升。
上述统计局官员称，这是否意味着贵阳市房地产开发已出现过热的信号？
国家发改委经济研究所对地产泡沫的判断标准是：投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续高居不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。
“按这个标准，贵阳地产泡沫已经出现。”贵阳某地产公司市场总监李佳明说。
“贵阳地产的金融风险也是这次调查的一大重点。”贵阳市统计局官员说。目前贵阳市地产企业的负债率高，让整个产业长期处于巨大的经营风险之中。如贵阳市房地产开发公司的资产负债从1998年的48.19亿元，增加到2002年的140.94亿元，年均增长30.77%。五年来，全市房地产开发企业的平均资产负债率保持在75%以上，远高于行业风险警戒线。
贵州宏立城房地产开发有限公司在贵阳的“山水黔城”项目堪称大手笔。据该公司副总经理陈畅透露，整个项目占地1500亩，投资18亿，分三期开发，前期的投入为3.8亿。然而据陈称，该公司的注册资本仅2000万元。
“从实际情况看，贵阳地产业一旦资金链断层，将会引发严重的社会经济问题。”这名官员说。开发商的投入资金大多来自银行贷款和按揭贷款，如此下去，加上一些地产商的不规范动作如假按揭贷款等，势必加大银行不良资产的增长率，给银行带来很大的经营风险。
房价收入严重错位
那么，是什么原因造成了贵阳出现大量空置房？
统计局的调查报告显示，贵阳市的商品房屋销售额增长过快，房价过高与城镇人均收入增长缓慢，房价收入严重失调：1998－2002年，商品房屋累计销售额109.63亿元，年均增长37.66%。商品房屋销售的增长过快，销售价格上涨过快是其主要原因之一。
与商品房价格的上涨过快相比，贵阳市民的人均收入涨幅却较为缓慢。贵阳统计局的调查报告表明，1998年贵阳市的城镇人均可支配收入为5369元，到2002年为7306元，年均增长8.01%。
统计局上述官员称，如果用世界通用的房价收入1：6的比例来衡量，贵阳城镇人均可支配收7306元，六倍只有4.38万元，而4.38万元在贵阳市购一套经济适用房都不够。如按一套两室一厅70平方米的经济适用房计算，收入房价比已超过1：12。
而贵阳市房管局却并不这么认为。一份由贵阳市房地产管理局副局长张曦、胡元华联合写的《贵阳市房地产市场分析报告》认为，时下贵阳的房地产“很健康”。
该报告认为，近几年贵阳市房地产市场总体上表现平稳，从市场交易情况看：贵阳市商品住宅市场需求表现比较旺盛，没有出现大量的空置房现象，说明老百姓基本可以承受目前的房价。
报告认为，有部分楼盘价格偏高，主要是由于地段、前期费用、建设成本、营销推广附加值增大等因素使得房价表现较高。
“形成贵阳房价收入严重错位的一个重要原因，就是房地产开发过程中隐性支出的增加，这是地产行业深层次的问题。”贵阳地产界资深人士蒋陆军直言。
蒋称，贵阳房地产开发商的利润在30%－40%左右，面对高额的利润，他曾经动员过北京和上海的地产朋友到贵阳投资，但他们经考察后都说，宁愿回老地方赚取5%的利润，理由是“前方的水太深，怕趟不过去。”
蒋透露，贵阳的600余家房地产企业绝大部分都是本地企业，每个企业几乎都有自己的政府关系，而有了这种关系，意味着开发商的隐形成本将增加。
统计局的调查称，5年来，贵阳房地产开发建安造价下降，而综合成本却在上升。1998年贵阳房地产建安造价每平方米为822.4元，2002年为702.1元；而综合成本从1998年的1165元上升到2002年的每平方米1320元（综合成本不包括以出让方式获得土地的土地购置费）。
这或许从某些方面印证了蒋陆军的说法。
而随着原贵州省委书记刘方仁“出事”，更加证实了贵州房地产企业与政府之间微妙关系的猜想。
贵州方面权威的资料显示，贵州快达房地产公司就与刘方仁“有关”。知情人士透露，如今该公司的地产项目也随着刘的出事而停工。
与刘方仁有关的，除快达外还有世纪中天。业内人士称，靠着与当地政府千丝万缕的关系，世纪中天在贵阳的黄金地段拿到很多“烫手”的地皮，并且价格也颇为优惠。而刘方仁的出事，也跟世纪中天有着权钱的交易。
政府救市
贵阳地产的问题远远不止这些。
世纪中天是贵阳市的房地产龙头企业，也是贵州最早的上市公司。然而其在开发和销售过程中也暴露出了一些问题。例如，中天花园曾经号称全国康居示范工程，然而其户型环境以及配套设施都没有达到承诺——当初在充斥媒体版面的广告和宣传单中，中天花园均声称拥有自己的社区医院且与住户连网，业主可网上求医，小区有大型市场、会所、超市等，而这一切至今依旧只是一个遥远的蓝图。
而更为普遍的问题是：开发公司不规范的操作如无资质就搞开发、监理，违法分包、设计方案不合理、施工队伍良莠不齐、工程粗制滥造等。甚至还有基层规划局超越权限审批的问题。如小河区规划管理局的委托审批权限是耕地3亩、非耕地10亩，但其竟将近500亩土地批为兴隆城市花园二期建设用地，并核发了许可证。
面对地产市场的诸多硬伤，贵阳市政府也积极救市。
“政府就是想通过对地产市场的调查发现问题并解决问题。”贵阳市统计局的官员直言。
据贵阳市房管局官员透露，地产预警系统的建立、土地市场的清理整顿，正在争取的调低土地出让金政策及尽快出台经济适用房上市交易政策等都被业界普遍看好。
“解决贵阳地产业的深层次问题，理顺地产企业与政府之间微妙的关系，才是解决贵阳地产问题的关键！”蒋陆军说。
