爱华网岁末年首，时少事繁。加上单位也在调整，很久不再捉笔，但连续接到焦点房地产网、新浪网的稿约，少不得对2008年房价做一粗浅的预测。 本来，预测房价走势实在是件吃力不讨好的事，左右都会挨骂。其实，每个人都会对未来有自己的一个预测，大家都在根据自己的预期做事，犯不着为别人的预测动自己的肝火。我们大可以根据自己的预期，决定“买”还是“不买”，能为自己行为负责的也只有自己，万一听“专家”的亏了本钱，“专家”可不买你的帐。 关于北京房价，我在11月中旬接受北京电视台采访的时候曾下过一个结论，当时我给他们建议过一个题目：“北京房价——微妙的平衡”，这是对当时情况的一个判断。在此前的三四年间，北京的楼市一直处于供给严重滞后于需求的情况，导致房价在这一时期迅速上涨，在市场和政策的共同作用下，供求关系在目前形成了一个微妙的平衡点。 首先是市场因素。价格是供求双方共同博弈的产物，也是调节市场需求的最基本最有效的工具。供不应求的时候价格就会上升，但是当价格上升到一定程度，需求下降，逐渐“脱离群众”，上涨乏力。除非赶上严重的泡沫经济时期，价格上涨的节奏就会放缓。 其次是政策因素。无疑，这三四年来的宏观调控都在以控制房价涨幅为目标，但从北京看，效果并不明显，即使是上海，也在短暂的压制后很快就恢复了元气。之所以如此，这与宏观调控部门的思维落后有关。我们对待经济，对待市场，总是习惯性地从计划经济的老思路出发，觉得“热”了就让它冷却，觉得冷了就采取“积极的财政政策”，总之，都是控制思路，就像核聚变一样，要让它在可控的范围内发展。但是市场经济有它自己的规律，并不那么“听话”。前几年，我们对待房价过高，基本还是对待投资过热的那套思路，压信贷、压投资、压土地，总之是压字当头，需求供给一起压。由于政府控制了土地，压供给相当有效，但需求却越来越旺，彼消此长，结果只能使房价越来越高。今年这种思路有了转变，2月份曾培炎副总理提出增加供给的思路，结果北京“罕见”地完成了今年的土地供应计划，同时，在“民生地产”的背景下，保障住房开始起步，这些都是促使房价下降的供给方面的因素。在需求方面，政府不断通过货币、信贷、税收政策加以抑制，特别是提高“第二套房”首付对于投机和自住需求都起到了抑制作用。
因此，在这些因素的共同作用下，北京的房价在年底开始出现观望、交易量萎缩甚至个别楼盘打折销售的情况。但是，笔者仍然认为，北京的房价仍然处在一个“微妙的平衡”时期，供求双方都小心翼翼。目前来看，房价下降力量较强，但还不足以扯动房价实质性下降。如果非要对2008年的房价做一个预测，笔者仍然坚持接受北京电视台记者采访时下的那个结论——2008年，北京房价将在稳定一个时期后缓慢上升。
为什么会得出这么一个结论呢？我们还要看在短暂的平衡时期，供需双方长消的结果。 从需求来看，北京的楼市需求力量仍然很强大。城市改造、胡同拆迁、大学毕业生，这些需求都是弹性很小的，但这些需求主要是对中档商品房、经济适用房、低价二手房的需求。所以在北京只要有万元以下的房子，基本是一下抢光。这是需求的主力。有人在我博客后面留言：“忽悠吧，房价降了我买10套。”有这种想法的不仅是这位网友，包括我身边的同事甚至我本人。本人也在盼着房价降下来，自己也改善一下住房条件。可是，正是太多的人都有这样的想法，这就决定了房价不会出现大幅度的下降，因为接盘的人在那排队等着呢。 即使是高档商品房，甚至别墅，需求量仍然很大，这种需求来自各地的先富起来的人们。即使这部分数量可能会在某一时期（比如反腐）出现萎缩，但我们的土地政策显然在帮忙。对别墅、高档商品房的限制使得这部分商品变得奇货可居，价格不涨太快有可能，下跌的可能性不大。前两年，北京的众多别墅项目绝处逢生，正是拜宏观调控之赐。前车之鉴，殷鉴不远。 从供给来看，土地供应有宽松的趋势，保障类房屋正在形成市场供应，对“囤地”、“捂盘”的打击也会加快形成新的市场供应，严厉的货币信贷政策也会对开发商的资金链产生压力，促使其尽快出货以回笼资金，这些都是促使价格下行的因素，而且力量一时相当强大。但这些预期并不能促使房价出现大幅度的调整。另外一点，我们考虑问题，还要考虑很多“非市场”的因素。 目前的价格平衡和下降趋势，动力主要来自政策因素，如果类似年底这样的从紧的货币政策继续下去，的确有望打破这一平衡。但如果这一政策持续下去，影响的不仅是房地产，而是整个宏观经济。目前的10次提高存款准备金率和6次加息，累计的政策效应已经很大，企业和银行都在面临很大压力，一个是贷款难一个是利息成本太高。从第六次加息看，基本是象征意义大于实际意义，有点利空出尽的意味。政策都是短期的，都是为特定的政治任务服务的，我们需要3~4月的调整期，这是肯定的，这一时期需要房价稳定甚至小幅下跌。长期的政策压制是不现实的，但一个缓冲期确实也是需要的。缓冲过后，市场规律继续发挥作用，房价将继续上行，不过那时由于供给有所增加，房价已经高位运行等原因，房价的上涨幅度将在一定时期呈现缓慢上升的情况。这一情况持续的时间长短，还要进一步观察市场的行情变化和政策导向。 2007年12月23日星期日
