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十年来，香港最著名的摩天大楼全部集中在港岛中心区，即所谓中环。从港岛穿过狭长的维多利亚港，仅5分钟轮渡的距离，就到了与中国大陆接壤的九龙地区，它与港岛的关系就像新泽西之与纽约曼哈顿岛。不过，虽然九龙与港岛近在咫尺，但鲜有金融机构落户此地。多少年来，九龙布满了一条条狭窄的购物街、成片的公屋，以及货运仓库和制衣厂。不过，情况现在有了变化，随着位于西九龙的环球贸易广场(International Commerce Center)本月投入使用，因中国金融实力日渐增强而一片繁荣的香港商业地产市场将因之焕然一新。该项目高度为1,588英尺，是香港之最、全球第三。整个环球广场工程共分三期，到2010年将全部建成。工程集中了多个商业项目，包括高档商铺和一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)，以及250万平方英尺的办公区。该项目由香港本地上市公司新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties Ltd.)开发建设，公司创始人郭氏兄弟是《福布斯》杂志(Forbes)年度富豪榜上的常客。环球广场位于香港机铁九龙站，搭乘机铁到港岛的中环站只要3分钟。根据现有规划，几年后连接广州的高速轨道交通建成后，香港到广州只需要45分钟，而环球广场也将成为连通大陆与香港的交通枢纽。不过，尽管前景不错，但今年八月当摩根士丹利(Morgan Stanley)宣布将迁出港岛、把几处亚太办事处合并后落户环球广场的消息后，银行业及办公楼宇市场仍引起了不小的震动。摩根士丹利已签约租下650,000平方英尺的办公区，比其目前在中环几幢建筑里租用的面积加起来还多出一倍以上。新鸿基写字楼租赁部门总经理卢经纬说，开始阶段他们将客户群目标定在与大陆业务联系密切的公司，对这些公司来说，九龙的地理位置更便利些。瑞士信贷(Credit Suisse Group)定于周四宣布迁址计划，他们打算从明年起到2011年之前，将在香港的全部业务均转到环球广场。该行开始阶段将租用大楼最上面的10个楼层，面积合计300,000平方英尺。迁址后，该行在香港的办公面积较目前将有显著增加。房地产咨询服务公司高力国际(Colliers International)驻香港研究咨询部主任Simon Lo说，许多投行现在都希望让全公司的人集中办公。对驻港跨国金融机构而言，瑞士信贷的迁址计划将增加九龙作为办公地点的吸引力。现在，其他一些公司也在考虑进驻环球广场。据一些业内人士透露，荷兰银行(ABN Amro Holding )和德意志银行(Deutsche Bank)都在商谈此事。德意志银行和摩根士丹利都不愿就相关问题接受采访，荷兰银行发言人未回复记者的采访要求。眼下，随着中国经济的繁荣发展以及香港作为通往大陆市场门户地位的不断提升，对香港高档写字楼的需求也在升温。地产供应已捉襟见肘的中环地段租金已被炒到了天文数字，金融机构因此不得不将后台服务业务设在相隔很远的其他地区。中环的写字楼租金在非典爆发的2003年降到最低点，此后一路攀升，到目前已上涨了5倍。据房地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)提供的数字，目前每平方英尺的月租金已达约100港元。新建筑的租金涨幅尤其迅猛。据地产经纪行业的人士说，香港国际金融中心(IFC)目前的租金较4年前上涨了7倍。仅在去年一年，中环的平均月租金就上涨了30%，现在的水平相当于九龙地区的5倍。据世邦魏理仕提供的11月份的数字，全香港的写字楼租金水平在世界各大城市中排在第十位，涨幅排在第十五位。香港的高租金主要是被大陆银行、对冲基金等金融机构抬起来的。他们急切希望在中环黄金地段租到办公室。大量在2003年非典袭击香港期间迁入中环的会计师事务所、律师事务所等专业机构因此被挤出了中环。
当然，对摩根士丹利这样的大型投行来说，节省租金并不是促使它们迁址的首要因素。实际上，环球广场还有其他优点，那里的设施都是最先进的，比如数据传输系统和电脑交易需要的安全设施等，此外，那里空间宽敞，为今后的整合及业务拓展留下了足够的空间。由于这些公司在亚洲都有大规模扩张的计划，集中办公的想法在中环已很难实现。即使需求旺盛，寸土寸金的中环写字楼面积的供应已处于停滞。自九十年代初以来，中环的写字楼供应一直赶不上香港经济增长的速度。而且，自2003年国际金融中心投入使用以来，中环就没再建过大型写字楼项目。而且未来三年也基本没有高档写字楼投放市场。不过，环球广场要想真正立得住脚还有一些障碍。其中一个不小的因素是，在一些香港金融界人士心目中，九龙与港岛虽然近在咫尺，但其地段品位决不在一个水平上，就像新泽西与曼哈顿的差距。新鸿基的卢经纬说，九龙就像是一个蛮荒之地。这么说似乎有点偏激，但不幸的是，许多香港人就是这么想的。卢经纬说，当摩根士丹利的人过来联系租赁事宜的时候，他既兴奋又意外，特别是当他们说要把分散在各处的人都集中过来的时候，他简直不敢相信自己的耳朵。这位新鸿基的部门经理说，公司随后调整了营销策略，加大了对投行的宣传力度。现在，在摩根士丹利打点物品准备搬家的同时，瑞士信贷也签了合同，相信还会有其他投行跟进，这个项目很快就会进入产生相当号召力的关键阶段，房地产经纪机构也持有相同想法。最终，环球广场及九龙东部的一批项目将有助于缓解中环写字楼市场的涨价压力。不过分析师说，中环的一些业主完全不担心租户迁往九龙，相反，他们很高兴有人搬走，因为他们知道，新租户进入时他们反而可以提高租金了。由此也可见中环一带写字楼市场的巨大需求。世邦魏理仕说，他们掌握的一份名单上，有多家投行和零售银行即将签约中环的项目。房地产咨询公司戴德梁行(DTZ)驻香港的写字楼租赁部主任阮仲贤(Andy Yuen)说，他认为，环球广场项目不会给整个九龙地区带来多大变化。他说，更重要的是工厂聚集的东九龙地区的改造。另一方面，环球广场毕竟是在新填出的地块上建设出来的。最近几年来，这片拥挤不堪的地区已有一定程度的改观，新建了几处引人注目的改造工程。人们普遍认为，环球广场项目将加速九龙地区改变面貌。新鸿基的卢经纬说，随着年轻的海外专业人士的涌入，环球广场将在九龙地区引发一波城市改造热潮。
