经济适用房:“老革命”又有“新任务”



    温家宝总理在新加坡国立大学发表的演讲,用了大量的篇幅谈到了房价和股市,其中对房价问题的“四点考虑”预示了一个新的时间段之内的政策走向,值得再三玩味。其中,对于经济适用房的新思路,有望赋予这一“老革命”以“新任务”。

  此前,不管对经济适用房如何定义,把经济适用房和“中产阶级”联系起来,还是第一次。在总理的“四点考虑”中,廉租房是第一位的,这是对城市低收入者最基本的住房保障,也是社会和谐稳定发展的基础;其次,是建设经济适用房。但总理提到的经济适用房与现行的经济适用房的概念并不完全相同。

  在今年8月发布的国务院“24号文件”中,经济适用房被正式定义为购房人拥有有限产权的政策性住房,其供应对象则确定为城市低收入住房困难家庭,以此“与廉租住房保障对象衔接”。在随后各地制定的细则中,纷纷“提高”了经济适用房的准入门槛。以北京为例,经济适用房申请资格由原来的家庭年收入6万元以下,调整为1~5人以上家庭22700元~60000元及以下,人均住房使用面积10m2及以下,家庭总资产净值24万元~48万元及以下,调整后的标准基本更加向低收入者倾斜。

  但是,在总理的“四点考虑”中,经济适用房的范围更加宽泛,“大多数是面向中产阶级的”。虽然我们不能用发达国家的“中产阶级”概念来套用中国的实际,但有一点可以肯定,无论是哪个国家的“中产阶级”,至少是社会中的“中等收入者”。也就是说,在总理的设想中,经济适用房的覆盖范围远比实际的更宽、更广,广大的中等收入者都能通过这一手段解决居住问题。

  那么,是不是总理的构想与现实形成了矛盾呢?笔者认为,两者并不冲突,但是总理的讲话,为经济适用房的发展提出了更高的目标。

  笔者认为,在“24号文件”中,经济适用房的供应对象,由原来的中低收入者改为“城市低收入家庭”,并非意味着对“中产阶级”的放弃,而是特殊历史条件下的无奈之举。在整个房地产市场都处于供不应求的情况下,低价的带有政府补贴性质的经济适用房更是紧俏物资,为保证有限的房源能到达最需要帮助的目标,各地政府降低收入标准以提高进入门槛是优化资源配置的需要,无可厚非。但与此同时,“夹心层”的问题更加突出了。

  所谓“夹心层”,指的是那些“高不成低不就”的部分中等收入者,他们就像总理说的那样“许多工资也不是很高”,既享受不到经济适用房又无力进入市场购买商品房。随着收入和房价的两极分化,商品房价格越涨越高,住房保障标准越降越低,这一层次在社会中显得尤其孤独和茫然。这一现象如果不加以重视,将很快形成新的社会问题。这一“夹心层”主要是进入社会不久的新生劳动力,社会经验不足,工作辛苦繁重,心理承受能力弱,他们既是未来社会发展的希望和动力,也是一个极不稳定的群体。如果不能够帮助解除这部分人群的住房需求,不仅会影响社会未来的发展,也容易形成城市生活中的不稳定因素。因此,一个完整的住房保障体现,理应将这一特殊人群的住房需求考虑在内。

  当然,“中产阶级”范围更广,并不仅仅局限于“夹心层”,但就中国目前的实际看,经济适用房供应有限,能把“夹心层”的问题解决已经十分困难,再向上覆盖的可能性不大。一个合理的推测是,经济适用房有可能采用“以租代售”“梯级房租”等形式,力争扩大覆盖面,直至把“中产阶级”与商品房接轨。温家宝总理在新加坡重点考察了政府组屋,也是一个重要的政策信号,预示着政府在住房保障方面,将更多借鉴新加坡经验。

  在这一点上,温家宝总理的“四点考虑”显然站得更高,看得更远。把经济适用房面向中产阶级不仅体现了总理一贯的民生情怀,而且赋予了经济适用房以新的历史使命。也就是说,经济适用房在与廉租房相“衔接”的同时,也在把自身的覆盖面向“中产阶级”延伸,与包括“两限房”在内的普通商品房接轨,经济适用房真正成为一个覆盖广泛的过渡层次。至此,一个“全覆盖”的住房保障体系才变得完整。

 经济适用房:“老革命”又有“新任务”
  当然,经济适用房如果真的扩大覆盖面的话,仍然会面临房源不足的情况。即使温家宝总理在讲话中强调对于廉租房和经济适用房“政府应提供和保障土地的需要”,但是增量毕竟有限,形成供应还需要一段时间,远水难解近渴,地方政府有多大财力投入也是一个制约因素。同时,如何对有限的资源进行合理分配,避免经济适用房固有弊病仍然是一个值得考虑的问题。因此,经济适用房要扩大覆盖面,首先是制度建设的问题,在有比较成熟的制度规则和一定量的房源储备形成之前,市场要冷静对待,不宜盲目乐观。

  2007年11月22日星期四  

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