爱华网温家宝总理在新加坡国立大学发表的演讲，用了大量的篇幅谈到了房价和股市，其中对房价问题的“四点考虑”预示了一个新的时间段之内的政策走向，值得再三玩味。其中，对于经济适用房的新思路，有望赋予这一“老革命”以“新任务”。 此前，不管对经济适用房如何定义，把经济适用房和“中产阶级”联系起来，还是第一次。在总理的“四点考虑”中，廉租房是第一位的，这是对城市低收入者最基本的住房保障，也是社会和谐稳定发展的基础；其次，是建设经济适用房。但总理提到的经济适用房与现行的经济适用房的概念并不完全相同。 在今年8月发布的国务院“24号文件”中，经济适用房被正式定义为购房人拥有有限产权的政策性住房，其供应对象则确定为城市低收入住房困难家庭，以此“与廉租住房保障对象衔接”。在随后各地制定的细则中，纷纷“提高”了经济适用房的准入门槛。以北京为例，经济适用房申请资格由原来的家庭年收入6万元以下，调整为1~5人以上家庭22700元~60000元及以下，人均住房使用面积10m2及以下，家庭总资产净值24万元~48万元及以下，调整后的标准基本更加向低收入者倾斜。 但是，在总理的“四点考虑”中，经济适用房的范围更加宽泛，“大多数是面向中产阶级的”。虽然我们不能用发达国家的“中产阶级”概念来套用中国的实际，但有一点可以肯定，无论是哪个国家的“中产阶级”，至少是社会中的“中等收入者”。也就是说，在总理的设想中，经济适用房的覆盖范围远比实际的更宽、更广，广大的中等收入者都能通过这一手段解决居住问题。 那么，是不是总理的构想与现实形成了矛盾呢？笔者认为，两者并不冲突，但是总理的讲话，为经济适用房的发展提出了更高的目标。 笔者认为，在“24号文件”中，经济适用房的供应对象，由原来的中低收入者改为“城市低收入家庭”，并非意味着对“中产阶级”的放弃，而是特殊历史条件下的无奈之举。在整个房地产市场都处于供不应求的情况下，低价的带有政府补贴性质的经济适用房更是紧俏物资，为保证有限的房源能到达最需要帮助的目标，各地政府降低收入标准以提高进入门槛是优化资源配置的需要，无可厚非。但与此同时，“夹心层”的问题更加突出了。 所谓“夹心层”，指的是那些“高不成低不就”的部分中等收入者，他们就像总理说的那样“许多工资也不是很高”，既享受不到经济适用房又无力进入市场购买商品房。随着收入和房价的两极分化，商品房价格越涨越高，住房保障标准越降越低，这一层次在社会中显得尤其孤独和茫然。这一现象如果不加以重视，将很快形成新的社会问题。这一“夹心层”主要是进入社会不久的新生劳动力，社会经验不足，工作辛苦繁重，心理承受能力弱，他们既是未来社会发展的希望和动力，也是一个极不稳定的群体。如果不能够帮助解除这部分人群的住房需求，不仅会影响社会未来的发展，也容易形成城市生活中的不稳定因素。因此，一个完整的住房保障体现，理应将这一特殊人群的住房需求考虑在内。 当然，“中产阶级”范围更广，并不仅仅局限于“夹心层”，但就中国目前的实际看，经济适用房供应有限，能把“夹心层”的问题解决已经十分困难，再向上覆盖的可能性不大。一个合理的推测是，经济适用房有可能采用“以租代售”“梯级房租”等形式，力争扩大覆盖面，直至把“中产阶级”与商品房接轨。温家宝总理在新加坡重点考察了政府组屋，也是一个重要的政策信号，预示着政府在住房保障方面，将更多借鉴新加坡经验。 在这一点上，温家宝总理的“四点考虑”显然站得更高，看得更远。把经济适用房面向中产阶级不仅体现了总理一贯的民生情怀，而且赋予了经济适用房以新的历史使命。也就是说，经济适用房在与廉租房相“衔接”的同时，也在把自身的覆盖面向“中产阶级”延伸，与包括“两限房”在内的普通商品房接轨，经济适用房真正成为一个覆盖广泛的过渡层次。至此，一个“全覆盖”的住房保障体系才变得完整。
当然，经济适用房如果真的扩大覆盖面的话，仍然会面临房源不足的情况。即使温家宝总理在讲话中强调对于廉租房和经济适用房“政府应提供和保障土地的需要”，但是增量毕竟有限，形成供应还需要一段时间，远水难解近渴，地方政府有多大财力投入也是一个制约因素。同时，如何对有限的资源进行合理分配，避免经济适用房固有弊病仍然是一个值得考虑的问题。因此，经济适用房要扩大覆盖面，首先是制度建设的问题，在有比较成熟的制度规则和一定量的房源储备形成之前，市场要冷静对待，不宜盲目乐观。 2007年11月22日星期四
