如何把握市场题材热点 如何把握热点，跑赢“冰期”房市？

九月以来，伴随房贷政策的缩紧，深圳房地产市场进入“冰期”，成交量严重萎缩，10月楼市总成交量不到5成，一改往日狼多肉少的局面。各大楼盘纷纷落价，打折、送礼、甚至承诺可以先交部分定金来年再付房款，在这一系列眼花缭乱的“糖衣炮弹”面前，搜房网却迎来了一批“理性置业”者，“理性置业联盟”的呼声更是雄浑有力！

当“理性置业”被提到这样一个颇具高度的层面，置业者们开始重新审视自己。在突如其来的政策鞭策下，虽然大部分以炒房为目的的置业者购房热情已消减大半，但是真正需要住房的那群人却想从这次难得的机会中挑选到一套物美价廉的住房。然而房地产市场的“五花八门”局面却令他们无从下手。当然，他们不愿再像“一窝蜂”般盲目跟风，也不愿为了一套贵得离谱的住房做一辈子的房奴，房价的冷却似乎是一记脍炙人口的当头棒喝，敲醒了置业者的理性。

在此种背景下，中惠地产邀请了众多业内专家，为广大消费者解答市场中的谜团，为那些准备买房子的人提供“金点子”。

主题：把握热点  跑赢大市

内容：如何把握当前市场热点及房地产投资需要注意的几大事项

时间：2007年11月17日（周六）下午2点30分

地点：深圳福田区国际商会中心12楼

【主持人】：

人文地产营销策划权威戴欣明先生

【主讲嘉宾】：

人文地产营销策划权威戴欣明先生;

房地产经纪业资深专家、深圳市蓝海金匙网络技术有限公司董事总经理侯科昌;

雅颂（中国）战略传播机构副总经理、经济学硕士张辉先生;

如何把握热点，跑赢“冰期”房市？

戴欣明主持：搜房首次“房地产锵锵三人行”

活动流程

13:30-14:20 听众入场

14:20-14:30 嘉宾入场

14:30-14:35 讲堂开始

14:35-16:35 嘉宾演讲

16:35-17:05 互动交流

如何把握热点，跑赢“冰期”房市？

戴欣明主持：搜房首次“房地产锵锵三人行”

【主持人戴欣明】：欢迎大家到来，我是戴欣明，今天话题的主持人。有些人可能对我已经比较熟悉了。今天我们的话题是理性置业，主题是把握热点、跑赢大市。主办方是中惠地产和搜房网。

这几天大家都应该比较清楚，中天置业这个事情引起了整个房地产市场突变。中天事件已经演变成了整个中国房地产的事件。这个事件的发生又把一些话题扯出来，到底现在房地产市场是一个什么样的市场？未来怎么走向？可能对于网友也是非常关心的话题。

今天我既当主持，又当演讲嘉宾，我先介绍一下三位嘉宾：人文地产营销策划权威戴欣明先生就是我本人;房地产经纪业资深专家侯科昌先生;雅颂（中国）战略传播机构副总经理、经济学硕士张辉先生，也是著名的网络剑客（挥一戈）。

有些网友可能知道我发表了很多言论，比如前一段时间我曾经发表了一个观点，叫做“中国房地产真正的繁荣并没有真正到来”。我说这个前提主要是我们中国理性置业潜力并没有完全发挥出来。易宪容早些时候说深圳房地产市场是投资市场，当时我们俩做了一个PK，我说深圳房地产市场不是投资市场是投机市场。这一字之差的区别是非常大的。这是3月份的时候。现在当然证明了我们房地产市场就一定是投机市场。所以现在为什么中央政府要出台这么严厉的政策打击房地产，前提就是因为我们是投机市场。投机市场就一定要打击。

有一个很明显的特点，比如股票市场、房地产市场双双上涨，这带来一个什么趋势呢？变成一种赌博性、博弈的这种思潮在蔓延。如果说一个国家和我们所谓的社会的企业单位都参与到“赌博市场”当中去了，那么这个社会构建什么和谐社会都是空谈。所以我首先表达我的观点，对于目前的调控，我是举双手赞成的。如果不做这样的调控，未来房地产市场走向哪里？这真是一个未知数。上半年房地产市场就攀升了一倍。虽然说，我在很多场合已经说了，我说房地产有一个上涨趋势，但是今年几个月之内就翻了一倍，这明显是不正常的。再有一个，上半年我们房地产行业已经不用营销了，如果一个行业不用营销了，那就说明这个行业一定出现了大问题，这个也是我一贯的观点，这个观点已经被很多主流媒体经常引用。所以现在谈到理性置业的话，我认为也应该到时候了。目前不管二级市场还是三级市场都是很冷清的。10月份房地产新开盘销售率最少为13%，这个“13”我们要特别去关注。新开盘占开盘销售达到13%，但是近来数据有显示，有一家开盘只有6%。二手房冷清程度大家也很清楚了，有一家公司一个月要亏损3000多万，我不好说是哪家公司，也是中介公司，因为他在全国铺太多了。中天置业才100多家就顶不住了。这个市道的来临，我认为是正常的。国外大概十年走完的道路，我们两年走完了。

前一段时间，大家还在看说房地产多么繁荣啊，当时我说这是虚假的“繁荣”。上个月，格林斯潘也说中国经济是虚假繁荣，他比我晚说出这个观点。所以说，我们中国很多行业都是虚假繁荣，房地产业是一个突出特点。从98年开始我们房地产就变成一个支柱产业，而未来中国应该更关注于服务产业，而不是房地产产业。房地产未来发展应该是向好的，这一点是无庸置疑的。因为固定投资是一项最大比重的投资，固定资产投资在某种程度可以保值。如果投资股票的话，如果股票哪一天出了问题，大家手里可能什么都没有了。

未来我们的市场是什么市场？我说中国的市场就是一个政策性市场，不是以经济为主的市场经济。有一部分人主张中国应该纯粹走市场经济道路，但是我们应该可以清晰的看到最近十七大报告有一个说法，我们社会主义市场初期阶段被特别的强调了。如果说大家能读懂“社会主义市场初期阶段”这几个字是我们目前主要形态的话，就能特别清楚知道我们目前的市场是“政策性市场”，不是纯粹的市场经济。如果按照这样的思维去经营房地产或者看懂我们市场也好，不从政策角度看的话，你是看不懂。这就提到了一个理性置业，未来到底怎么置业。今天有几位专家在这里，我们先请出房地产经纪业资深专家侯科昌先生谈谈他关于理性置业的观点。

【侯科昌】：大家好！搜房网各位在线的网友，大家下午好！这次应搜房网之邀做置业大讲堂，我就给大家讲一下理性置业价值投资的话题。中惠地产提供这样一个场地，非常感谢。

我的主题跟主持人戴欣明所讲的是一样的，长期看好中国房地产市场，特别是中国楼市进入调整时期，说这样的话题，我希望不要引起大家的误会，认为我是忽悠大家去买房，不要有这样的误解。只是今天正巧在中惠地产这里做这个话题。

我大概分三个部分来讨论：第一部分，房地产置业投资分析。我们要不要做这个事或者在什么时机做这个事？目前深圳楼价在上半年飚升，政策最近三年不断出，紧跟着8月份银根紧缩、市场冷清，或者有些人现在说楼价要大跌了，媒体上说要跌40%，个税如箭在弦，但是也不明朗，什么时候征、怎么征。在这种情况下我们谈理性置业话题就是很有意义的一件事。

刚才戴先生提到诚信危机，这应该是一个恶性事件，深圳一家中介公司出现了老板躲起来了，可能很多客户的购房款现在也没有着落了，员工工资、佣金也没有地方兑现了。这是一个恶性事件，也是行业不诚信的现象。这些事情在这个时间出现都有深刻的行业和市场的影响。

对房地产投资的可行性研究，我先讲两个小故事，一个是我的一个朋友2001年买硅谷别墅，装修就花了200多万，03年上半年卖掉了，他卖掉后还亏钱，几乎装修就送给下家了。那个时候还没有开始涨就卖掉了。另外一个是04年底，有一个朋友在深圳买了一套房，当时买的时候不到40万，现在90万。我们为什么做市场分析？市场是有规律的。什么时机做这个事情，这个是需要研究的。

做房地产投资，肯定要了解房地产产品特点：他有一个不可移动性，另外它是一件一件地生产（独一性），第三，保值性。第四，高价值性。第五，消费属性与投资属性的共生性。买房子住的时候，房子也在增值了，有投资属性在里面。第六，产品生产周期很长。第七，开发过程的生产与投资双重性。

房地产投资市场分析，这个市场会受很多东西影响，有宏观因素、微观因素。宏观方面就包括国家宏观经济运行状况、城市状况、行政性法规、相关生产要素市场、国家与地方房地产政策、税收政策等等。微观主要包括租赁市场、土地市场、二级市场、三级市场、供给与需求。

【主持人戴欣明】：我问一下，我们上半年是不是可以定义为金融手段是宏观调控一个非常重要的亮点？

【侯科昌】：我觉得这次的调控跟我04、05、06年政策没有太大的区别，唯一不同的就是银根紧缩。这次银根紧缩主要针对对象不是房地产，而是国家通货膨胀已经非常严重了。CPI10月份已经上升到6%，超过3个点就是通货膨胀了，超过5就是严重通货膨胀。流动性泛滥、流动性过剩实际上就是通货膨胀。这次银根紧缩政策，国家是应对这个东西来的。国家为什么应对CPI上涨呢？CPI是指消费者物价指数，去年100元现在可以买多少东西。去年100元买的大米现在能不能买同样多呢？CPI指数一直在飚升，国家面临严峻的通货膨胀压力。以前因为人民币升值过程中，再一个我们国家四大商业银行有很多银行坏帐，为了冲抵坏帐，国家投放货币供给量。但是在通货膨胀越来越严重的情况下，国家不能再印钱了。这个时候国家通过增发货币形式改变银行不良资产结构、降低银行坏帐率。所以这次货币紧缩政策主要是针对这个来的，它是为了解决国家金融问题。但是楼市受影响。楼市是银行资金深度参与的市场，而且这次影响很大的是深圳，深圳从去年下半年到今年上半年一年时间里，基本所有楼盘翻了一番。今年5、6月份深圳商品房就是一种投机市场，就跟股票一样，投机者已经把自住需求挤出去了。在这个状况下，理性的投资都很弱，主要是投机。深圳楼市受这样的影响，我认为是国家的金融政策是调大的金融环境中，深圳楼市是跟着发散的。

【主持人戴欣明】：关于投机市场我有一个小故事，在年初有机构做了一个调查，想在经济性住房方面大力发展。深圳很多企业员工都接到这样一份东西，大家去填。做完后发现，发现只有5万。预计是有50万需要保障性住房的，现只有5万，这样保障性住房怎么做呢？这就变得比较尴尬了。实际上买房子的和炒房的人，他们并不是没有房子住的，都是有多套房子，根本就不可能是理性置业。理性置业就是我没有房子，我选择一处我应该去居住的房子。

【侯科昌】：我们先看价格波动性，推动房地产价格上涨的的动力，这个东西是判断未来楼市的走势基础：第一，中国经济向好、居民收入大幅提高。第二，土地等生产要素价格上涨，深圳土地拍卖一次比一次高，这个土地就是商品房一个成本。

【网友提问】：土地生产要素价格上涨，我觉得是不是有一部分原因是因为开发商故意把土地价格拉高，故意使建出来的楼价格更高？

【主持人戴欣明】：这个问题是否由张辉来回答？

【张辉】：我来回答这个问题。通常情况下，商品价格由它的成本决定。这是政治经济学核心理论之一。作为房地产，他出现了一个非常奇怪的现象，不是成本决定价格，是价格决定成本。开发商之所以敢不计成本买地，是因为现在楼市价格给了他充分的信心。这么多去疯狂的投资，已经让市场建立了一个标准，在这个标准基础之上建立了上涨率，开发商都不是笨人，他按照这个趋势去估算的时候，认为我花这个价格买土地的时候，是一定具备盈利空间的，因此他才会花高价买地。比如皇岗保税区5000平米一块卖了16.6亿。这样就出现新一轮的恶性循环，周围房价一定是按照这个价格在估算。双方进行了一场彼此游戏当中，互相在给自己找理由涨价。

我有一个观点，那就是必须要斩断政府买地和财政收入之间的关系。政府一门心思把土地价格炒上去，当然政府财政收入支配问题我们作为另外一个问题去讨论，但是有一点，政府拿了这个钱做了什么？我们作为纳税人没有权利要求它、审计它。然而我们国家现在的商品房，所谓的商品房他应该是不完善的或者说是伪商品房。我们所说的房屋、楼市等等这一系列的产业，他的根基在于土地，而土地本身现在掌握在政府手里，他没有实现商品化，如果土地没有实现商品化，我们房子永远都不能实现商品化，我们现在看到所有商品化是虚假的。就像中国移动，实际上中国移动卖卡的时候看起来是自由竞争，但是移动公司规定费用的时候就不存在自由竞争。这就是为什么土地价格为什么这么高，为什么还有这么多人买。高房价形成了高地价。

【主持人戴欣明】：目前我们国家经济政策是以抑制需求为手段的经济政策，事实上并没有从源头上解决。

【侯科昌】：这个需求是不可被抑制的。置业者也是不可被教育。为什么中国老百姓一定要去买房，因为他们不存在这样的问题，这些问题对他们已经没有任何的压力。但是我们老百姓面临这样的问题，没有保障，所以一定要买房。

人民币资产升值，包括国外进来买人民币资产，推动房价。城市化带来刚性需求。城市化是整个全中国的城市，小城镇向小城市流动，中等城市向大城市流，大城市向中心城市流。这是一个长期过程。在这个过程中，人们对住房需求是一个长期的过程不可被疏解。

（房地产锵锵三人行）

【主持人戴欣明】：未来将有4亿农民向城市转移。

【侯科昌】：而且商品房需求是不可被替代的，总要有一个地方去住。所以这个东西是刚性的，是很难被改变的，也不可被教育的。还有租赁市场的快速发展。租赁市场快速发展就意味着商品房投资价值存在了。往下就是良好的投资属性。上面这些是客观的因素推动房价上涨。底下是是房地产中介发展大大提高了不动产的变现性。内地房地产为什么上涨很慢，因为你买了后，想变现就很难。因为那种市场机制不存在。深圳炒家3月份买的房子3月底就卖了，一个月间涨10、8万，他就赚了。这种市场环境使得商品房流动性非常好。这也是理解为客观的，中介公司客观上提供了这种不动产变现流动性非常好的投资品以后，实际上客观上也推波助澜的房价飚升。后面两种是属于开发企业用营销手段，地荒论、捂盘销售、炒筹等等，这已经变成拍卖市场了，他随时坐地起价，这是不正常的。后面这两条就是造成深圳过去两年投机盛行的根本性因素。投机盛行给城市带来的危害是非常深远，我认为这种投机，虽然有些人获得暴利，我认为很大一部分原因是市场机制在起作用，政策只是一个导火索而已。既然你变成一个投资品市场，投资品市场是有规律的，爆炒后，也会下跌的。有人说政府不让房价跌下来，跌下来社会会动荡的，根本不会动荡的。为什么上半年你赚钱的时候，你没有把赚的钱给政府、普通老百姓分一点点？所以现在这个市场要调就调，要跌就跌。既然获得这么多暴利，该跌就跌，别嚷嚷说让政府来救你。

【主持人戴欣明】：我想问一下，这是宿命论还是从社会责任角度来说。

【侯科昌】：这是市场规律，也是客观的。不是宿命论。

【主持人戴欣明】：我希望现场是互动的。非常欢迎像刚才这位朋友的提问方式，如果大家有什么问题，可以举手提问。

【侯科昌】：今天是一个小范围的，本来我以为有很多人的。

【主持人戴欣明】：今天很像一个地产镪锵三人行。

【侯科昌】：我有一个朋友，我去年让他买房，有人说你再等一等吧，一直等到今年5月份去买了。我没有吭声。他花了钱是去年可以买两套的。去年基本不用供房了，现在要供20年。

【主持人戴欣明】：目前我也接了很多电话，关于置业问题，中国人都希望一直上涨的，我能追上涨的潮流，但是目前肯定不是这样的趋势。很多人就问了，是明年的3、4月份呢还是明年奥运以后会涨呢？大概有这么两个观点，两位是否可以稍微谈一下。

【侯科昌】：我刚才介绍了对行业社会恶性影响。接着介绍一下这次中天置业出现这样的恶性事件，我认为中介公司在这个时候是恶性出局了，这种情况发生对行业是一个很大的打击。特别是在三级市场做二手楼中介的是一个很大的打击，引发的诚信危机，不仅仅是置业者对中介的诚信危机，还包括中介机构下面的员工们对中介机构的诚信。因为中天发生这个事后，普通员工几个月佣金已经没有发了，工资也没处要了。这是一个非常恶性的事件。

【网友提问】：中天事件，蒋飞将近有4年时间给他赚钱，他三个月就顶不住了？

【侯科昌】：这个问题问的非常好。是他做了4年，他一路都在扩张，他是白手起家，他也没有财团在后面支撑。他在一路成长过程中，他把赚来的钱都去开铺了。特别是今年上半年和去年下半年市场非常好的时候，而且中介公司靠的是管理，他管理也不是非常规范，这样造成他的效益不是很好。即使市场好的时候，他也不是很赚钱。他实际上是没有钱的，这次这个事件发生后，很多人说他卷款5000万或者有的说卷款1.6亿，我认为他是无法面对这个现象，2000个员工的工资发不出去，供应商给他提供这样的设备，供应商几个月的帐都没有结了，还有市场3、4个月没有进帐，100个月一个月就亏400、500万，两个月就1000万，他没有这么多钱卷走的。这些中介公司在过去4年里头赚了钱为什么现在3个月就顶不住了，而且不止他们一家，很多公司都是上半年疯狂开铺，这两个东西既像一个蜜，又像一杯毒酒，是什么东西呢？客户的购房款。客户资金放在银行监管才能保证安全。但是现在还有很多中介公司还是引导客户把资金放在自己公司帐上。客户的钱放在这里会形成沉淀的。每天都有几百万进帐，每天也有几百万的出，该出的钱他拖了一个礼拜，这样在中介公司帐上会形成沉淀，这是非常危险的事。有些公司可能动用了这个钱去扩张，这是非常危险的。

第二，去年下半年到今年上半年深圳楼市进入炒作后，都是投机者在里面玩。怎么玩呢？去年12月份买了20套房，到今年3月份1000万变成1300万了。4月份房价还在涨，5月份还在涨，又忍不住了，钱又打进去杀入市场。半年时间里，一个投机者在这个市场做了60宗交易，60宗交易就有60单佣金收入。中介公司非常喜欢投资客，一般来说不太喜欢自住需求的人，因为你买一套房子可能3、5年后才卖。投资客一次买20套，两个月就卖出了。中介公司很喜欢投资客，但是投资客佣金的收入也是一块蜜，又是一杯毒酒。为什么呢？中介公司一看市场这么好，也不理性了，大量开铺去。市场好的时候，6、7月份的时候，是80%中介公司在赚钱。但是这部分中介公司把赚来的钱全部拿去开铺或者融资开铺。一到8月份没生意的时候，每个新开的铺都是一个新窟窿。

【主持人戴欣明】：我们现在担心是不是还有第二家类似中天事件发生。

【侯科昌】：事发当天有媒体给我打电话，说不要把这个定为个案，这是一种现象。所以在这里给大家强调一下，深圳现在有三种方式资金监管，特别是买二手房的时候，你的首付款可以放到银行做资金监管，银行有一个第三方帐号，这是最安全的。还有一个方式，在国土局交易中心也是可以，这也是安全的。第三，中介公司硬让你把钱放在他们帐上。为什么呢？他这样做后，公司给他发奖金的。二手楼环节里，首付款要放在安全的地方去监管，不能说业务员一忽悠就放在公司监管了。

【主持人戴欣明】：现在不允许中介公司做这个事情，中天置业有一个担保公司，担保公司跟经纪公司是一体的，这样就根本没有监管。两个资金一来一去的话，他希望开更多的铺。出现了今天资金链断裂。流行说法是他卷款5000万，一个月500万的话，够他用几个月啊？所以他选了下策。

【侯科昌】：二手房交易风险，一个是资金监管。再一个，对房产证要去验。也是到国土局交易中心去查验，这是非常重要的。上海发生了这样一个事情，一个人买了房子后，50万首付付了后，才发现买房的人是假业主，人找不到了，钱拿走了。在这种情况下，客户是很冤的，起诉到法院。中院是这样判的，提供服务的中介公司给客户赔偿15万，另外35万你自认了。就是签订买卖合同的时候，你自己为什么不去看看这个房产证。这是你的责任。第三，我不认为置业的时候选择品牌公司，谁能说中天不是品牌公司呢？在过去3年里，报纸经常有他们的广告，而且评出了什么十大品牌企业。我认为二手楼交易这个环节里，现在诚信完全很糟糕的。置业者会很迷茫。品牌企业都这样，我们以后相信谁啊？中介本身就是要靠诚信去吃饭的。

【主持人戴欣明】：9月，深圳搞了一个2007年首届房地产经纪人大赛，我担任了主评委。我去了两场，两场都有中天置业。最后一场，中天置业对金地置业，后来我写了一篇文章，我说我对中天置业的倒闭感到很惋惜。他们的那场辩论赛当中，我们总共有7个评委，是一边倒的，都倒到了中天置业，他们几个辩手都是非常有才的，才华横溢，对手没法跟他们相比。我真正惋惜是对这些人才的惋惜。我一直强调关于政策面，这次实际上他是没有把政策吃透，他盲目扩张，认为市场永远向好，是不可能这样的，市场会有回调，而且是深度回调。

【侯科昌】：二手房交易一定要选对人，另外在签合同的时候，你自己要理性。一签字，那个上面东西你全部都确认了，必须要看清楚。再有一个，也可以做一些咨询。因为有这样一些机构提供这样的置业咨询，看看这里面有什么风险。我们地产界就有这样的服务，他也不会指定这个房子卖给你，你可以找到房源，但是签约过程中，中间环节哪些风险点你不太清楚，他可以给你提供专业咨询。一手楼这边我们请张总谈谈。

【张辉】：目前大家比较关心中国、深圳楼市状况会向什么方向发展，我先讲一下这方面。第一，目前中国、深圳楼市是不正常。我说它不正常是从宏观经济角度来说，比如拿深圳来讲，深圳的银行现在70%的利润来源于房地产这块。或者说，我们房贷几乎养活了深圳的银行。随着加入世贸协定，国外金融业逐步进入中国，我们国家金融机构要跟国外金融机构相抗衡的话，必须具备足够的盈利能力。一旦房地产趋于冷淡的话，我们银行几乎就无法活了。在经济学有一个很著名的词语叫做“荷兰病”，什么是荷兰病呢？北海当年发现油田后，荷兰这个国家很小，他和英国联合成立了壳牌石油公司，壳牌公司成了荷兰这个国家的经济支柱。大量资金、人力涌向壳牌石油，石油价格下跌的时候，整个荷兰国家的经济都为之所累。

中国现在每一个地方，有商铺的地方是一定有房地产中介。你坐着车去东莞、惠州，全都是楼盘的广告。要拉动中国内需，很多人说买房就是内需。我告诉你，高房价使中国的内需进一步加剧了萎缩。比如年轻人为了买房，什么都不敢去买。你付了首付后，你就做了房奴，你还有钱去消费吗？经济必须要合理。所以房价要降下来。这只是我的期望。但是这是降不下来的。原因是这么多人涌入这个城市。把所有拍卖收入都建来廉租房，这是一个好的方法。我拿这个钱盖房，缓解了需求，地价自然会降下来，他们之间是相生相伴的关系。我这个观点可能激进了一点，国家还不会这样做。

第二个不，不道德。我们国家的土地是非市场化的，房屋当然是非市场化的，看起来是每一个开发商自由开发，实际上是高垄断环境之下的开发。在这种情况下，如果不控制需求。这次是在控制需求，但是这个需求作用有限。如果一旦房地产市场回稳，炒房者又会蜂拥而出。我说的不道德是什么呢？我们国家毕竟是人多地少，你允许一个人买几十套。上海有人以私人名义买上百套的房子。我为什么买这个房子？因为我知道你有这个需求。在民国时期打击屯粮的，因为我把粮食全都买了，你们要再来买粮食，我就涨价。现在恶性投机者也是这样，因为我知道有这么多人要进城，你们买的时候，我就趁机哄抬起来。房屋和其他商品是不同的，土地是不可再生资源。如果允许一个人占有很多房屋的话，就如同允许一个人娶很多的老婆，这样别人就娶不了了。所以，如果不对需求进行控制。既然我们国家土地不是市场化的，政府有责任去限定这种需求。因而，如果这种需求不能做得很好的话，那么从政策上来讲，从社会意义来讲，这是不道德的。因为很多人必将买不起房。我们现在看看深圳，我在深圳是住过城中村的，我知道这种拥挤的程度。那种“容积率”高的吓人。可是红树湾的房子各个都是200米，其实就住一两个人，这是非常非常不道德的。

我的结论就是，既然不是市场经济，政府一定有责任用政策的方式。戴总讲了很多次中国楼市是一个政策市。我觉得既然是政策把房价搞得这么高，所以政府有义务用政策方式让房价降下来，当然这是乌托邦式的幻想，我只是拿来跟大家分享，目前看来很难。

第三，房地产在中国是不理性的，半年之内就翻一番。从正常市场角度来讲，上升、下跌都是非常漫长的过程。我个人觉得，中国楼市如果现有政策能够执行下去，包括物业税能出台的话，中国楼市将会走向一个漫长的下跌期。很多人这样讲，08年1月房价开始上升，我说回家做梦去吧。当然是业内开发房子的人这样说的。

【主持人戴欣明】：有两种想法，一种想法说明年4、5月份要回升。另外一种是08年奥运。4、5月份回升的原因是说因为到年底了，银行贷款额度已经没有了。刚才你提到银行70%盈利是地产，如果银行想盈利的话，明年第一季度会把贷款政策调整，让大家积极贷款。你认为呢？

【张辉】：如果现有情况下，房地产价格一旦回升。中国人作假水平是世界最高的，各种花样都会用上。我坚定不移的是，政府不可能马上把第二套房政策取消。尽管现在房价没有上涨，我觉得是被政策吓晕了，不是被打晕了。这个政策要真正发挥作用，还需要一个过程，要跨过08年奥运会这个坎，真正才能起到作用。

深圳的高房价导致人才外流，而且外流还非常严重。比如我们公司里，包括我过去的同事都是在深圳做了几年，实在买不起房了，回内地发展了。我觉得非常可惜。我有一个同班同学是一个非常优秀的企业管理咨询工作者，有人讨论深圳白领收入应该是多少，我这个同学一个月收入1万，在深圳买不起房。我就推荐他去东莞买房。我推荐他买了后，他现在的生活方式就进入了另外一种状态，早上来公司可以晚一点，10点钟到这边。现在准备买车，可是这样的时间没有坚持一个多月，他现在突然又改变主意了，说我准备在东莞创业，因为我觉得东莞环境也不错。深圳有很多这样的优秀人士现在因为把房子买到了东莞、惠州，而去到东莞、惠州创业，这是一种现象。第二种现象，惠州和东莞的房子价格比较低，这种比较低的情况实际上对于我所说的，如果按照通常的规律来看，房地产下跌时期往往会长达8到10年时间。很多人现在就期待着房价要跌了，我就买房。我说你这种心态不是房价跌了，是房地产市场崩溃了，你再买房。因为房地产市场不崩溃的话，你寄希望半年之内价格就跌到你的心理价位是非常难的。我还是这样觉得，我的朋友尽管偶然时间到东莞去买房，我曾经极力反对，后来我推荐他到东莞买房，因为我对东莞熟。

【主持人戴欣明】：其中有一个朋友，也是我的客户、校友，他说了这么一句话，早在14年前，他跟别人说我来到东莞了，人家问东莞是什么地方？为什么不来深圳？我们这轮宏观调控事实上是把上面一部分投机的行为杀掉了，我们整个社会要和谐发展一定要把投机行为杀掉，我们需要的是投资行为。另外一点，我认为在某种程度上这是“有意”的行为，有意的让深圳一部分人才回到内地置业。关外有一家大企业，可能这个大企业有10万人，这个企业政府历来是很支持的，最近传言他可能要搬走，很多人认为他为什么要搬走，因为他的片区会停电，停电的话，就它不停电。政府要说你这个位置也需要停电，他说我们停电的话，我们就要搬走。从政策角度，我们会得到另外一个信息，是不是他这个厂搬走后，这10万个工人搬走后，我们这个地块未来做什么？深圳在说未来走向提倡高端服务业，从98年开始说发展高科技产业，今年提倡说发展高端服务业。高端服务业实际上跟人群有很大关系，我们不相信流水线上的工人能给我们提供高端服务业，这实际上意味着什么？如果这10万人这块出现一个空缺的话，我们整个形势规划就有新趋势。如果想置业的话，我们政策鼓励什么，我们政策鼓励在中国任何地方都可以就业。之前我们去关外的话，我们心理距离是非常遥远的。我们认为作为一个置业者也好、作为一个企业经营者也好，实际上要把政策读懂，这样才能跟上什么是理性置业这种思潮。

【网友提问】：我很纳闷奥运会为什么说是一个契机？奥运会跟房地产关系这么紧密吗？

【张辉】：在政治经济学里，马克思从来不管这一套，但是在经济运作过程当中，大家都在使用西方经济学方式方法研究问题。西方经济学有一个非常重要的点，叫做“期望值”。期望值在整个市场行为的过程当中，它的作用甚至我觉得尤其对物价的影响甚至超过50%，他这种期望值在哪里呢？比如说奥运会会不会让房价涨或者跌是这件事的本身。但是人们有一个坚定的信念，奥运会，政府不会让经济垮，政府不会让股市跌，只要他坚定这些东西，他就拿着股票不撒手，大家都这样做，股价甚至就会创新高。美元对人民币有8元的坎，股市有4000的坎，这个坎就是心理的坎，所谓影响人们心理期待的一个重要的点。所谓的奥运会是一个概念，这个概念本身对人们有影响，而不是奥运会本身。

【主持人戴欣明】：另外一点可能是中国的人文特征，是国外所不关心的。比如前一段时间深圳四杰与光大地产策划布莱尔来到松山湖，中国媒体所关心的是什么？是请他花了多少钱？并不关心布莱尔20分钟演说讲了一些什么。最醒目的报纸上一看，布莱尔到松山湖，主办方花费了1000万。我们人文所关注的东西是不同的。他不会关注到布莱尔说到科技、说到环保、说到两国的交往，这种高度他都不会去报道，可能今天我说到了，网络上传出去，但是这些话我们媒体更多的不会去关注。中国的人文特征是什么？他来了才是最重要的，这是我们中国的人文特征。

【侯科昌】：张总说的把拍卖土地的钱100%拿来建廉租屋，这个想法非常好。但是如果说这个钱是给张总，张总肯定不会这样说。拍卖土地所取得的利益跟我们有自住需求的老百姓离的很远。

再一个谈谈政策市。既然是政策市，市场上出现了泡沫经济的势头，实际上炒作、投机的行为引起的。那就要出台相关的政策去抑制，让市场理性规范。不是说把所有置业需求都控制了，而是说对那部分投机需求进行有效的遏制。有钱人当然不会担心住房问题，但是老百姓心理上是需要有这个保障。既然这个市场是政策市，政策市使市场变成这样一个市场，政策就应该有效出台一些政策，把投机需求抑制下去，合理引导和满足更广大部分自住需求，让这部分需求得到满足，而不应该对合理的需求进行“教育”或者进行别的政策打击，这都不对。

【主持人戴欣明】：我特别说一下，我们几位嘉宾观点有些不同，各有千秋。我想补充说一句，这些观点是代表我们个人意见，不代表直播网站的意见。因为很多话题只能从我们个人角度来认为。

【侯科昌】：刚才张总讲在08年之后中国房地产进入一个长期、漫长的缓慢下跌过程。我对这个问题是这样看，中国房地产上升通道还很长，跟你这个观点就相差较远。我们前面讲了推动房地产上涨基本因素还会长期存在。我们国家双通胀，一个是生产要素价格上涨，还有基本的资源价格在持续上涨。同时，资源价格上涨是因为我们投资过热引起的。但是同时生活消费品价格也在上涨，就出现了双通胀的状况。在这个时期里头，老百姓的钱最好的出路就是去买房。

【主持人戴欣明】：你是指没有房的人这样做还是说有房的人以后还要这样做？

【侯科昌】：是这样的。

【张辉】：从个人理财角度来讲，我能买房子的就买房子。个人而言，在政策还没有限定的情况下，你应该去为你的资金负责，这是应该的。我们是两个层面上。社会不允许这种情况大量存在，因为他不道德。但是从个人来讲，只要社会允许你这样做，你就可以这样做。

【主持人戴欣明】：我们土地政策一直在变化，广州这位朋友说的非常对。我们之前土地是协议转让，现在是招拍挂。我之前有一个说法，是不是住宅用地不应该招拍挂，我们招拍挂只是应该商业用地。我们十七大报告谈到社会主义初期阶段很多东西都是不完善的，包括土地政策、金融政策等等很多方面，我们不能过去几十年就跟发达国家上百年的发展去比，我们应该走出一条特色道路。

今天这个主题还是一个把握热点、跑赢大市，我还是希望两位嘉宾在这方面谈谈，既然说到置业，大家如何置业？

【侯科昌】：这轮银根紧缩不是冲着房地产市场来的，深圳楼市只是跟着罚站。还有一个，刚才提到十七大，这次十七大报告有一句话说要增加老百姓财产性收益，这句话很重要，这个以前没有提到。财产性收益包括很多，重要的就是不动产收益。这个应该是国家鼓励和倡导的。以前国家出台房地产政策，从来没有说要打压房价，让房价降价。他说稳定房地产市场、稳定房价。所以从长远来看，我认为中国的房地产市场或者深圳房地产市场目前所处阶段是中期调整，之后还有上涨。

【主持人戴欣明】：当问到麦当劳到底是经营什么的？很多人认为麦当劳是做食品的。但是他们自己人会说我们麦当劳是做房地产经营的。他经营的铺位都是最升值的，而不是做汉堡包。

【侯科昌】：我为什么这样判断市场呢？房地产经济也是有周期的，在房地产之下楼市也是有周期的。一个周期是四个阶段，有复苏期、繁荣期、衰退期、消减期。深圳现在处于什么周期？房地产阶段周期内，总体是一个长期发展向上的趋势。从单个周期来看，他有波峰波谷，但是如果再看两个周期、三个周期，就会发现第二个周期的波谷一定过过第一个周期的波谷。深圳90年代有一波，现在也算一波了，拿这两个周期来看，他怎么也不会低过95年的深圳房价。这是长期来看。

【主持人戴欣明】：可不可以这样理解，第一次置业的话，他现在买房和未来买房是没有太大区别的？

【侯科昌】：是这样的。我在博客中一直在说泡沫，压房价，其实我自己也有房子。我就是看到这个泡沫，在一线看到投资客炒作太盛行了，所以写博客认为房价有风险。一些朋友去年、前年要买房，我说随时都可以买，关键是要买到你需要的、你喜欢的。

我为什么这样讲？在一个周期里你可能买到了峰值，现在往下中期调整，但是他是自住的，他3年之内至少在那里住。这套物业当他买的时候，他一定不会低于现在买的价。这个房子各方面你很喜欢，这是很重要的。另外，要根据你的实际需求，这很重要。你买解决你需求的。你房子在一楼，是解决你需求，但是你不喜欢，住着也是很难受的。有两点对首次置业者的意见，一定要去找自己喜欢的，解决自己需要的房子。

【主持人戴欣明】：东莞这一带我是比较熟悉的，目前出现一个什么情况呢？东莞一带和深圳这块具有同质化生活的倾向性。在珠海也好、在惠州也好，目前这不是很明显。既然是这样一个趋势，很多人到东莞置业，事实上在东莞的生活可能会比深圳会好一些。当然购买者是有一个分层的，我们有一个马斯骆五个层次需求的说法，最高一层（自我实现）的人肯定是买松山湖那些地方，光大地产锦锈山河现在定位为领袖官邸。如果作为社交需求的，像中惠地产这样的盘我认为还是比较合适的，当然包括其它发展商很多项目都是这样。

【侯科昌】：如果深圳工薪层在深圳上班的话，那里的房子肯定不合适。这是不现实的。但是对于那些实现自我价值或者追求一种生活方式或者投资的，那是没有问题的。

土地资源的短缺性、房地产作为商品的不可被替代属性、政策干预的必然性，这三个前提下就得出一个结论：房地产周期必然与国民经济周期呈螺旋式上升方式增长，在一个周期内波峰高过波谷，但是前后相联的两个周期里，后一个周期的波谷一定高于前一个周期的波谷甚至高于前一个周期的波峰。我5、6月份就说深圳楼市要进行一次调整了，主要还是因为房价涨的太快了，一个月都达到20%涨幅。我建议普通置业者第一次买房不要有太多的顾虑，但是要考虑入市的时机，我认为现在中期调整的时候，有些片区的楼盘会出现超跌的情况，跌过它的价值了，这是一个很好的买点了。上周有一个业务员说在中心区某个楼盘1.4万，像这样的房子就不能跌到哪里去了。在这个过程中会出现一个超跌。这个时候反倒不要等着崩盘了，深圳盘子永远也等不到4000、5000了。自己喜欢的房子就可以赶快去买。从11月份到明年2、3月份是自住客入市的很好的时机。

【主持人戴欣明】：有一种说法，我们货币对外升值，对内贬值，这种说法支持买房。如果未来房价可能变成5万/平米，但是可能只相当现在的1万/平米，你怎么看？

【张辉】：你这个观点我是第一次从你嘴里听说，我觉得房价上升趋势跟股票一样，股市和楼市从历史角度来说永远都是升的。买了房子如果是投资的话，就算现在跌了，但是总得涨回来。我当然也不同意1.4万一定是低点，从国外来看，楼市跌的时候也时候会跌70%、80%。当然这种情况不大容易出现，原因是我们国家经济处于上升期，GDP是10%的涨幅，楼的价格每年上涨5%也是比较合理的涨幅。

戴总刚才讲到这个问题，我觉得就个人而言，他可能存在。但是就把他放在整体社会经济结构里面，我倒觉得不大可能。因为他是这样的，就算是有一群疯狂的投机者，但是投机者也不是傻瓜，股市和楼市一样，他到了一定程度后，即使国家不出具政策，他也会停在那里，他也知道早晚会爆。我一直在打压房价，我倒不是说一定要把它打压下来，大家心理明白。深圳的人均GDP按照政府公布的是8800美元，人均GDP国际标准是30%是工人的工资，9000美元的话，应该工资占到2700美元，你们算一下大概是多少钱。而我们深圳的工资只占到GDP的18%，就整个深圳而言，人均工资水平，月工资不到2000元，咱千万别拿富翁来比。深圳人年收入2.4万，三口之家，年均总收入5万左右。5万乘3倍是15万，是5倍是25万，按照深圳现有标准，房价最高不要超过25万/套（80平米左右），而现在深圳高了10倍，这是严重背离的。把打工的都去掉，就拿关内来说，如果月薪能到5000的话，也就是说关内楼价应该在50万左右。而现在开盘的楼盘一般都在200万左右，红树湾的都是700、800万，他已经不是给住房的人住，而是给炒房的人投资。这个帐，社会人迟早要还的，假如现在我们国家经济状况比较好的情况下，大家心理期待都很高，房价还会上涨。豪宅很多，这部分人也是有一部分置业者的，相对另外一部分人，这部分人是理性置业。或者我们可以说理性置业是不同层次的理性置业？就个体而言，您说的也没有错。我有钱，我花10亿买房，我高兴，这没有关系。房地产属性就决定了这个房子不住的话，他本身就在贬值。我有钱，我舍不得给别人租，这没有关系，但是就社会属性而言，这是社会资源的浪费，这种浪费最后都要表现在经济生活当中，这样最后就会塌陷下去。所以个体和社会之间有一定的差别，这是正常的。

【主持人戴欣明】：看来我们张辉先生是非常有社会责任感的，我希望大家对有这样一位社会责任感的人鼓掌。

【侯科昌】：我认为深圳楼市目前所处的阶段是一个中期调整，我有一个初步判断，据我对行业的理解和市场的认识，我觉得最迟到明年的5月份市场会回暖。未来2到3年，深圳楼价经过这轮调整之后还是要发展的。

【主持人戴欣明】是不是1.5万就已经是底线了？

【侯科昌】：这轮跌幅比较深的是两种，一种是高端物业。一种是那种被概念炒起来的房子，比如后海、宝安中心区。我们去香蜜湖片区走一走或者红树湾片区，入住率非常低。入住率不到30%，这样的房子肯定要跌。投机客有多少资金可以支撑在哪里？肯定要跌，而且跌幅不小。但是对1.3万以内的普通住宅，入住率非常高，即便业主不住了，很快就租出去了。有这么高的入住率，那市场是健康的。深圳房地产市场从置业角度是分不同人群的，从产品来说分为普通物业和豪宅物业，深圳恰恰对普通物业需求是最强的，所以普通物业调整是有限的，调整真正大的是高端物业。

【主持人戴欣明】：2006年6月1号当时出台“90、70”政策的时候，曾经我说了一个观点，未来用2年时间，我们房地产市场会变成买方市场。事实上这种气侯已经形成了。

【侯科昌】：一到8月份，业主和客户之间的心态很快就转了。在一个月之内就转变过来了，以前都是业主实收的，8月份就完成了业主放盘的时候，价格很难了，而且中介公司谈佣金的时候，也可以收回佣金。现在11月份状况下，买方市场更强势了。确实有一些投机的手里有盘，开始有资金压力了。这个时候自住买家谈判筹码开始多了，所以这个时候就是一个很好的时机。一定要找到自己喜欢、适合自己居住的房屋。

再说说租售比，租金是消费性支出，但是如果买房付首期，这个钱你如果是首次置业的话，这个钱都不是完整意义的消费性支出。房地产带有消费和投资双重属性在这里，你花了100万买了这套房子，你是在消费，同时也是在投资。对投机者来说，他是寄希望于三个月内套现，这个钱一定是纯粹的投机性的，不是消费性。在二手楼市场上，银行有时候能做两成的首付甚至一成的首付，就可以把房子过户到自己名下。这样大量的银行资金参与在里面，这样房价就不能真实反映供给需求真实价值。租售比是很客观的，可以反映房地产泡沫。根本不同在哪里，租金是消费性支出。购房款是带有投资属性在里面。

还有一个概念，刚才讲到CPI，这跟租金是密切相关的。因为租金是消费性支出，就跟买鸡蛋、买大米是一样的，是生活的一个支出。所以租金跟通货膨胀率，我现在认为CPI就是通货膨胀了，在这种情况下，租金和通货膨胀率是密切挂钩的。我们深圳的租金从上半年开始现在猛涨。农民房从200元从涨到800元。业主已经跟租客已经不是签一年、半年合同，顶多签三个月。

我的观点认为，租售比要动态来看，因为我们国家国民对住房心理上的需求非常迫切，加上又没有相应的政府保障，所以需求非常强劲。在这种情况下，深圳如果租售比超过1：400，可能出现泡沫。如果1：400之内都认为可以接受的。

【主持人戴欣明】：因为时间关系，侯科昌先生还有很多话要讲，其实我也有很多话要讲，我想这个可以留在下一次。毕竟我们置业大讲堂是首次直播，还有很多期，我也希望各位网友能够关注置业大讲堂，未来我们会请不同的嘉宾。今天要感谢侯科昌先生，也感谢张辉先生。

【主持人戴欣明】：我们今天谈的理性置业问题，我们要明白现在政策主流思想是什么。实际上是从抑制供给到抑制需求，我们要清楚知道现在是抑制需求。前一段时间抑制供给方面已经出现了一些问题。从个人观点来说，目前抑制需求采用了“一刀切”办法，使真正置业者没有办法置业，所以置业大讲堂是一个深入探讨的话题，我也希望每次有不同的嘉宾对广大网友对这方面进行一个深入的探讨。

另外一点，我认为理性置业是一个分层置业问题。对工薪阶级去购买一个豪宅，这就不是理性置业。但是对富豪去购买，那就是理性的。不同人有不同的理性。理性置业从这方面理解的话，广大网友能够更深入理解什么是理性置业。中天置业倒闭应该是属于盲目扩张造成的，或者想当龙头老大，看人家开了1000间铺，自己开个150间，这实际上是一个盲目行为。广大置业者选择房屋置业的时候，要选择他们能够承受得起的，这才是理性置业。今天置业大讲堂到此结束，我们非常感谢中惠地产在这里提供一个非常舒适的环境，也感谢各位现场观众，另外要感谢关注这次直播的网友，谢谢大家，这次置业大讲堂到此结束。

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