爱华网今年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长28.5%，增幅同比提高4.3个百分点。就在全国住宅投资增长的同时，全国的房价也在继续上涨。数据显示今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。房价已经成为一个全国普遍的问题。 国家6月上旬批准重庆、成都为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆的房价出现暴涨，6月17日～25日9天时间之内，重庆房价上涨7.6%，多的每平方米涨了七八百元，少的每平方米也涨了两三百元。 在市场经济条件下，商品的价格因供求关系变化而出现涨落，是很正常的事。但是，重庆的这次房价异动背后的“推手”却值得警惕——开发商通过炒作所谓“特区效应”，人为制造需求，哄抬房价，将国家统筹城乡发展的一项重大战略“扭曲”为房价上涨的动力。
近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈，而其中尤以地产商的力量最为强大。在共同利益的纠结下，一些地产商、地方官员、专家学者和媒体专刊构成了一个特殊利益集团。以地产商赚取最大利润为核心，地方官员为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩；学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得广告回报。 这种“利益集团”，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，“扭曲”国家战略“为我所用”。在6月16日重庆成为“试验区”的消息公布后，重庆各种“房地产专刊”就连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”、“重庆楼市迎来大涨拐点”等观点，并发布“重庆今年房价再涨10%也正常”等消息，不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。 在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象，让购房者在恐慌中非理性地抢购，推动房价进一步上涨。 地产商借“城乡统筹试验区”哄抬房价，不仅严重扭曲了国家战略，而且损害了国家战略的严肃性和公信力。设立“城乡统筹试验区”是我国加快改变城乡二元结构的需要，也是探索中西部地区发展模式的需要，并不是所谓的“特区”。而房地产利益集团处心积虑地拿“特区”说事，实质是为房价快涨、暴涨张目。 房价暴涨损害的是老百姓的切身利益。统筹城乡是重庆面临的长期任务，在未来10年内，重庆还要让400多万农民进城变“市民”。设立城乡统筹综合配套改革试验区的根本目的是为了缩小城乡差距，实现社会和谐。但老百姓还没有从中受益，就先被房地产商“劫财”了。 因此，给我们的反思是国家战略在制定出台前，必须综合考虑国家战略对地方经济发展的影响，在战略实施前必须提前安排好各项前期准备。具体而言，如何降低国家战略对房市的影响主要通过以下几个方面： 一、国家战略的普惠性应该加快推进 回顾自改革开放以来的国家战略，不难发现凡是有重点和针对性的国家政策，在带动经济效果明显的同时，房地产价格在飞快增长。但是必须明确的是GDP增长与百姓的幸福指数和收入增长并不成比例。导致百姓的有效需求，特别是中低收入群体的有效需求在逐年下降。也是国家不愿看到的，这也是国家不曾想到的。 首先，以区域取代城市制定国家战略。改革开放到今，沿海地区已经进入到了一个快速发展时期。当初的国家战略对东部地区经济的发展有显著作用。但是对于中西部地区建议减少这种重点的“所谓的”“特区”的国家战略。如果要制定，就应该是普惠性的，不能过分关注于1个城市或2个城市，而是重点放在大区域层面，如长江流域、京广线沿线、东北地区等等。 其次，以多试点区取代单一试点区。再则中西部地区类似的国家战略地区应该多地区搞试点，不应该只有一个。试点地区的选择应该多分层次性和地区性的，必须分散社会关注的热点，也就是分散社会投资热点，避免资金和社会炒作过分集中于一个中心城市，不但会达不到预期效果，还会因为经济过热而拖跨当地的经济发展。 二、国家战略的出台必须有一个科学的实施步骤 国家战略的出台，对地区概念的炒作具有十分明显的效果。因此，国家战略在推进的同时，必须把“软性环境”做好，并且软环境的出台必须先于国家战略的确定。 首先，国家战略的推进应该加强正确舆论导向。国家战略的制定缺乏正确的舆论导向，国家战略出台的目的和着力点还仅仅停留在中央政府，“特区”内人民根比不知道国家战略的目的和对普通老百姓的利益所在。缺乏正确的政府层面的舆论告知，那么很容易就受市场其它方面的利益集团的左右。因此，国家战略在制定的同时必须加强舆论宣传，防止利益集团扭曲国家战略而掠夺百姓。 其次，国家战略配套政策必须先于国家战略的确立。在国家战略出台前，必须在战略地区在人才政策，政绩考核，经济环境，投资政策，市场监管以及干部任用等方面做好准备，防止政策的突发性的效果。 人才政策是针对国家战略的核心内容开展人才储备，为地区发展提供充足的智力支持；政绩考核制度则是针对国家战略的重点内容制定具有地方特色的政绩考核制度，政绩考核制度不仅仅重视经济增长，还必须重视经济的不健康增长因素，如房价的增长过快应该扣取年终考核分数；投资政策也是针对国家战略的侧重点开展投资引导和产业发展导向等，避免国家战略出台而导致地方政府的措手不及；市场监管则是加强各类市场，特别是关系民生的各行业，如物价和房地产行业，避免国家战略对这些行业的过分冲击，建立价格调节基金制度。 三、政府加强房地产的监管必须拿出实质性措施 房地产的价值链利益集团主要由一些地方政府、房地产商、商业银行和一些行业专家组成。随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” 他们不希望房价降下来，所以一直想维持高房价。而其中的主导则是地方政府，政府对于国民经济的操手历来是无容置疑的，哪怕走向极端，也是维护多数人的公共利益。早在三大改造时期，政府就做出了成效，实施证明对经济发展也是有利的。所以，这个时候对房地产开发商重权出击一样是民心所向。 近年来，房地产价格一路上扬，迟迟得不到有效控制，地方政府的确有不可推卸的责任。地方政府在执行中央政策主要精神的同时没有拿出具体的符合地方特色的政策。中央政策不可能制定的很细的符合地方区域差异化的政策，但是执行效果的不理想则是地方政府的不作为。因此，要求地方政府必须拿出实质性有效措施，作为考察地方政府政绩的重要指标。 房价问题早已不是单纯的经济问题、社会问题，而是政治问题。维护社会的稳定，保证社会的公平，必须打碎不正常的房价“食物链”，尤其要对可耻的掠食者进行坚决打击。严惩官商勾结，遏制房产商操控房价，政府必须及时出手。本文不太赞成政府过多运用税收等政策对房价进行干预。因为过分的税收政策在实质上仍然是拔掠夺百姓的本质表现得更加淋漓尽致。也就是说变相的把政府利润提高，也就不尽进是40%的，可能达到了50%，甚至更高，完全违背了国家轰天调控房价的初衷。南京对楼市实施价格监管制度之后，有评论认为这是“扬汤止沸”之举。在民意沸腾之时，能够“扬汤”的地方政府，比起那些无动于衷甚至暗谋私利的部门或个人，已经很让人敬佩了。至少，它以实际行动说明：我不是掠食者。 四、加强房地产行业协会管理 房地产是一个相对来说利润比较高的行业，扩大成本和利润转移是其中基本的两种“思路”。更有业内人士指出，清查的关键点不仅是隐瞒利润、偷税漏税问题，清查风暴更指向土地取得是否违规、贷款获得是否非法等涉及开发商“原罪”的行业敏感问题。 房地产行业协会的建立在一定程度上看是对行业的管理，但是另一方面也有利于开发商的信息共享和“利益合谋”。必须加强政府对房地产行业协会健康发展的管理和监督。 首先，必须加强房产中介的市场监管。在整个房地产价值链中，中介其实是资金链最薄弱的环节，但是恰恰是这个薄弱环节对房地产市场的冲击最大。中介的唯利是图，操作的不规范，吃差价，恶意炒作，不诚信交易等等一系列问题导致房地产市场不健康发展。在单价方面上涨几百元对中介来说是轻易能做的事。买卖双方对信息的不对称，而大部分贝中介所左右。而整个市场的期望值和国家战略的扭曲炒作则是中介惯用的伎俩。因此，建议加强信息网络平台，加强买卖双方有更多的公共信息资源可以利用。政府在买卖双方交易过程中必须提高服务水平和简易化操作，减少双方对中介的依附。让房地产中介推出市场实质性交易过程。 其次，加强违规处罚力度。房地产市场的高回报吸引着众多开发商进入其中，违规操作现象十分普遍，因此政府必须加强对违规操作的地产商的处理力度。建立房地产健康基金，对违规操作楼盘进行封盘和拍卖处理，按照经济学中的高风险高回报的特点，应该加强高风险和严制裁的配套措施和政策。要让房地产开发商违规一次，永不得再进入地产行业。（本文为笔者接受新华社记者专访后整理文章，节选部分2007年8月19日） 撰稿人：于今，东中西部区域发展和改革研究院执行院长，多所大学兼职教授、客座教授，中国城市科学研究会、中国城郊经济研究会、中国城市经济学会理事。 E-MAIL：[email protected]
