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文/张卫东《笔名：东南曙光》 综述部分：
一个原始动力：由“城市化”所带动的居民“内需”消费升级。
两条主要调控主线：“有效供应与有效需求失衡的调控”和“市场价值规律与市场趋利操作的博弈”。 三个调控目标：房产市场健康发展、保障居民的住房权实现和社会经济稳定持续健康发展。分述部分：
就在本月初的“两会”期间，“调控房产”再次成为两会与会代表探讨的焦点话题，据悉此已是被列为与会代表提议的第三个年头。不过与往年的情况有所不同，今年的政府工作报告在审议表决时刻作为“居民住房”被列入“群众不满意问题”之列。 自1998年的上届政府实行以“货币分房”改革以来，当时也是出于拉动“内需”的目的，随后中国的房产商品正式作为市场商品的形式而被允许流通于市场。后来随着中国经济逐步走出国民经济发展的低谷而慢慢步入良性发展轨道。尤其到了2003年，人均GDP首次达到1090美元，国人的整体消费能力将酝酿进一步的升级，为中国经济的持续健康发展提供原始动力支持。据悉，上世纪60、70年的“亚洲四小龙”在人均GDP达到与中国现在相当水平时，后来曾经的发展经验也在印证了中国居民消费结构的升级趋势——主要以“房产、汽车等”生活耐用消费品的需求将位居经济发展的主流动力，同时随着中国近年来的“城市化率”在不断加快，每年将有1000多万人源源不断地向城市转移，这些有利条件无疑将为中国的房产市场持续发展提供给无限的发展商机和动力。 长期以来，处于中国金融市场的改革起步步伐过于缓慢，由于2006年前的资本市场股改还未正式完成实施而社会闲散资本缺乏有效投资渠道被分流在房产市场，由于近年来的外贸出口顺差数额不断加大、由此带来外汇储备数目不断加大而引起国际社会对人民币的升值预期增大，出于社会近年来的经济增长特点——高投资、高污染和高贸易而低效率、低环保和低消费，社会经济发展出现严重畸形化的发展态势——其中投资每年都要以30-40%多的速度增长、自2004年起贸易额在GDP中超过70%而居民个人信贷消费只占10%多一点，长久以往，势必对中国经济增长产生不利影响，倘若遇到国际外贸环境的萎缩变化，必将对中国经济的发展产生重创影响。 但是虽然中国的房产市场充满无限的期待与憧憬，其中广大的房产商和各地方政府都在希望本地市场不断朝繁荣向上方向发展，地方居民特别是急需买房结婚者急切房价快速回落而自己有能力购买，中央政府也在考虑整个国民经济的持久健康有序发展并且又能保证解决广大人民的住房居住权；同时市场房价也在上下摇摆不定中匍匐攀升，在一阵阵的议论声中，一再成为茶余饭后的市场探讨焦点话题。政府在综合权衡大局的背景下，一再出台了一个接连一个的红头文件，先是从2004年的收缩地根、银根，再到打击市场炒房分子，还是市场具体的收效不甚明显，接二连三地不断酝酿调整房产战略方针。从总的政策趋势来看，逐渐趋于对房产市场的精确调控，逐渐变成精确打击房产市场秩序的“作俑者”。 然而纵观市场发展格局，目前市场正是缺乏有效的房产市场供给和有效的房产市场的有效需求。其中的重要原因是：市场缺乏能均衡房产市场整体价格走俏的“普通商品房、廉价房和限价房”稀释过度需求的房产数量，市场目前真正所供给居民的商品房主要是居民暂时大都无能为力支付的房型，整个房产市场出现严重的供需失衡性错配，另外居民的总体可支配收入不高也是一个重要的关键性制约因素。用一个市场经济学中的普通规律来说明最恰当不过，商品价格总是受到市场的供求所影响，当市场的供给小于需求时，商品的价格将趋于上涨，反之则反。同样用来解释中国目前出现的房产态势也是非常恰当吻合的。不过在市场经济的今天，对于市场经济的各个参与主体来说，追求市场利润自然成为其参与市场的首要目标。据悉长期以来，处于房产市场的低端——普通商品房、廉租房和限价房，基本一直处于较低利润梯度，由此对此房产商大不意愿介入，自然也是情有可原的，同样对于有限的市场低端供给所存在的投机行为也是有道理的。 由此观之，当前如何合理调控房产市场健康发展、如何实现广大居民住房权的保障和如何实现中国经济持续健康发展，所有的这些自然是摆在全国人民上下的现实问题。以个人观点建议：增加市场房产的有效供给，合理提高居民总体可支配收入水平，同时加强市场必要的引导与监管。当前尤其对于市场的有效监管与引导重为重要，重在合理调整政府、房产商和居民三者间的利益分配，重在相关职能部门工作人员的廉洁监督。如果能做到以上，则是民之福、国之幸矣！（以上为自己针对近年来的中国房市调控政策趋势所做的一些总结，仅供参考。） 于2007年3月21日
