宝宝黑白颠倒怎么办 否认房地产“暴利”乃颠倒黑白



房地产暴利之争,最近又起波澜。原因是一些学者和房地产商提出,要用数据来证明房地产没有暴利。有的开发商哭穷,有的开发商甚至表示委屈说他们不过是地方政府的“丫环”。

我并不否认,有的房地产商可能亏损。但就总体而言,我认为房地产行业存在暴利。我在2004年与中国住宅与房地产研究会包宗华副会长商榷的时候就提出,房地产存在暴利。然而,包宗华先生反驳我说:“暴利行业的概念不是经过严肃的调查分析和科学论证得出来的,而是经过炒作炒出来的。我们搞经济研究工作,最好不要使用这个没有经过科学论证的概念。”

众所周知,现行学术界使用的暴利概念,是一个规范性的用语。暴利,指的是用不正当手段在短时间内获得的巨额利润。中国的一些房地产商所获取的,就是典型的暴利。我的朋友、北京科技大学经济学教授赵晓曾说:房地产业是国内最大的权力寻租场所。这是精辟的判断。寻租遍及土地出让、建设、金融、税务等部门。例如,在土地出让领域,地方政府非法、低价征地,变为房地产用地,高价出让;在招标拍卖中,以串谋等手法,低价获得土地。。在建设领域,开发商以经济适用房的名义获得土地,以商品房的价格出售房屋。在金融领域,开发商以回扣做交易,获得巨额贷款,例如中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现,违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。开发商通过寻租,得以偷逃税收,例如2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查,竟然发现87户有偷漏税问题,涉税金额高达5031.66万元。由于寻租,房地产商得以抬高房价,获得超额利润。

当然,从实证角度分析,也可以得出房地产业存在暴利的结论。先需批判一种错误的观点。中国住宅与房地产研究会的副会长包宗华先生曾提出一些数据:“1996年至2003年房地产企业的利润统计表明,有3年(1997年至1999年)为全行业亏损。在不亏损的另外5年中,最高的2002年全行业平均利润也只有3.6%。”于是得出房地产不是暴利行业的结论,并指出房地产其实是微利或者亏损的行业,他认为,比重最大的原因是,我国有32000多个房地产企业,与有限的土地供应和房地产开发任务相比,一直处于“僧多粥少” 的局面,一多半弄不到土地的企业,常年窝工亏损。但是,他们宁愿背着亏损的重担而不宣布停业或破产,主要是想有朝一日弄到土地而东山再起。

说实话,我对包宗华先生的这些数据持怀疑的态度。第一,如果“房地产其实是微利或者亏损的行业”,那么,为什么在2003年10月发布的“福布斯2003年中国内地富豪榜”上,涉足房地产的多达35名?作为对比,福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么?既然说自己是亏损的,那么,十多年来有几家房地产商破产了?有几个房地产商跳楼了?

第二,如果“房地产其实是微利或者亏损的行业”,那么,为何境外投资者大量涌入中国方地产业?中国人民银行公布的上海市2004年金融运行报告称,2004年前11个月,涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发,占当年上海房地产开发总投资的12.7%。

第三,正常算来,开发商的利润太高。据新华社2005年8月24日电,福州市有关部门测算的结果显示,房地产开发项目的利润率平均约为50%,最低的超过20%,最高的超过90%。当然,这样的测算没有考虑自由资本利润率,如果考虑这个因素,利润率肯定高于100%。不妨看一篇报道:《北京青年报》2001年1月9日发表的标题为《房地产暴利在哪儿》的文章说,“统计结果显示,房地产是中国收入最高的行业,甚至超过了金融、IT业。”文章还说,“我们可以作一个简单的计算,按照开发商的理论,他们投入十五亿元的一个项目,利润率10%,即一亿五千万元,可是他们自有资金的投入或许只有五千万元,利润率是300%”。暴利过高,房价必然过高,这种情况下,普通收入的老百姓能够买得起房子才怪!

 宝宝黑白颠倒怎么办 否认房地产“暴利”乃颠倒黑白
第四,开发商隐瞒巨额利润,也是暴利的佐证。财政部2006年11月3日发布了一份会计信息质量检查公报,通报39户房地产企业存在会计失真问题。财政部官员表示,有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。面对这个结论,那些持“房地产其实是微利或者亏损的行业”观点的学者或者房地产商,有什么需要解释的吗?当然,财政部得出的利润率的利润可能是房产的利润,如果摊到资本金上,资本利润率可能达到100%以上。  

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