爱华网为遏制房价过快增长，中央近几年出台了一系列宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全。然而政策效果却不尽如人意。最新统计表明，全国房价仍“逆势走强”，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。 中央为何难以将高房价“调控”下来？ 我认为，主要原因有： 第一，既得利益集团的博弈，化解了中央的宏观调控措施。近些年来，某些地方政府热衷于“经营城市”，导致房地产商与地方政府联盟。这种联盟关系，直接影响到利益博弈的实际过程。最为典型的一个案例就是，2003年这个联盟成功地瓦解了央行的“121文件”。建国以来，一个既得利益集团能够通过自己的努力影响甚至改变政府的重要政策，这还是第一次。这次胜利，导致了后来这几年房价的扶摇直上。 第二，一些地方政府“托市”，推高了房价。除了开发商与一些政府部门联手博弈化解中央政策之外，一些地方政府在政绩、官员寻租等其他利益因素作用下，积极采取措施“托市”。例如，2005年3月开始的新一轮调控发展到今年的第一季度，杭州楼市走低，于是在今年1月杭州市政府召开的第97次常务会议上，决定采取金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等新举措，这已经被各个媒体认为是赤裸裸的“托市”之举。 一些地方政府之所以托市，是因为有利益。在“8.31”大限之前，土地主要以协议方式出让，部分官员从中渔利；“8.31”大限之之后，所有经营性用地要求招拍挂，这样以来，个别官员牟利变成了地方政府整体获利，“小金库”规模越来越大。一些地方政府自然趋之若鹜。 第三，分配制度在某种程度上导致两极分化，有购房能力的，可以购买数套住房；急需住房，但购房能力弱的，越发买不起房。 典型的就是住房公积金制度，导致有能力买房的人更有能力，买不起房的人，更加买不起房。住房公积金制度设计上存在根本性缺陷。从制度创建的目的看，住房公积金是用来解决低收入人群住房基本需要的。但是，一方面，用人单位为职工提供补助，实际上是原来福利分房制度单位责任的转化形式。房改明确了单位不再提供福利房的原则，因此转而提供住房公积金补助，对单位来说并没有增加额外的责任，只是采取一种新形式而已。另一方面，从当前的情况看，住房公积金并没有起到解决低收入人群住房基本需要的目的，反而加大了收入差距。例如我所在的单位，住房公积金是按照职位（级别）、职称、工作年龄等分配的，譬如，司局级干部的住房公积金比普通职员高2000元以上，真正缺少住房的人每个月只有几百元钱的住房公积金。即使对中等收入家庭来说，1年的积累约为4000 多元，需要积累20 多年才能支付房价。于是，有房的人，可以购买第二套乃至第三套住宅，没有钱的人，只好租房住。相当一部分住房公积金闲置了。据央行《2004年房地产金融报告》，截止到2004年末，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6%。 第四，房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，导致房价节节攀升。 开发商的手法很多，最主要的有以下几种： 制造供不应求现象。开发商卖楼花时总是制造出众多买家要抢购的样子，譬如出钱请人排队抢号，造出供不应求的假象。项目一“开盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。买房的人动心后，就上了套，可以做的文章就多了。 借题发挥。土地实施招标拍卖以后，土地价格日益攀升，在一定程度上增加了房地产成本。房地产企业借此制造高房价。
概念炒作。多数楼盘，都拿各种质量奖、生态奖、环境奖、设计奖，法国设计方案，地中海风情……概念也被炒到了极致。当然了，这些概念基本上是“造”出来的，为炒高房价立下了汗马功劳。 上述各种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。
