爱华网温州人给了房价一杆“秤” ●李 兴 看起来，温州的“破冰”确实有机遇的成分在其中，但是不是“孤独的个案”尚有待时间去检验。尽管拿地成功后，专家们普遍以“如何避免投机”、“业余人能做好专业事吗”、“民主讨论将使时间成本更高”等种种质疑的声音出现，但细心人会发现，“破冰”最大的意义并不在于其实现了什么突破，而是在全国范围内首次这样清晰地剖析了一笔房地产细账，这是过去无数次房地产“口水战”都无法说明的。 温州个人集资建房牵头人赵智强表示，地价占到了核算房价的70％，可以比同地段房价节省30％到40％。这两个数据，无情地将以前所谓“房地产只有微利”、“房子是给富人盖的”等等类似权威的论断无声地推倒了。 所以，我们姑且不去评价个人集资建房会不会终结房地产暴利时代、会不会平抑市场房价，至少温州的“破冰”给人们建立了一个参照系、坐标系，用咱老百姓的话说就是有了“一杆秤”。
(引）温州能够‘破冰’，主要得益于社团组织背景带来的信任问题的解决，并利用了当前比较微妙的房地产市场机会。
（主）个人集资建房为何温州成功
文/李 兴 （小） “破冰”的时机选择“目前商品房价格则在万元左右，这就为我们的合作建房创造了市场空间，这个空间就是价位在每平方米五六千元的中间段。”
中国商报：赵先生，温州的“合作建房”因何而起？您何时介入其中，出于什么目的？
赵智强：温州个人合作集资建房是去年3月正式运作的,我们在全国合作建房的大势中处于中间位置。比如，北京、深圳等地都提出得比较早，但一直以来都没有成功的消息。我们成立了协会，这个协会是市场营销协会。当时我们有些会员买不到房子，这些人多是些企业的中层，而且我也了解到曾有一家公司的经理因为在温州无法解决房子问题而最终离开了温州。所以,有人说我们市场营销协会搞合作建房有点“不务正业”。但我想说的是，我们这也是为广大会员服务，可以说是业务范围之内的。 中国商报：后来是如何发展的？如何从最初的设想变为了实际运作？ 赵智强：我们提出了合作建房的设想后，很多人都比较关注，报名的人也渐渐多了起来，后来就出现了报名人数太多的情况。比如,温州有家中国人民电器公司的董事长亲自上门来为管理层申请30套。虽然他报名很早，但我们没有给他那么多，因为考虑到公平问题，最后只给了10套的名额。 中国商报：目前参与合作者有多少人？合作建房采用什么样的模式，这样的模式是如何形成的？ 赵智强：目前温州个人集资建房会员共有400人，这次有260位参与，还有100多人没有挤上，只能等下一次了。我们的操作程序借鉴了全国各地的经验，也注意到我们温州当地人的一些特殊情况。 中国商报：你们的合作建房计划前后共接触过多少项目？有过挫折吗？原因是什么？ 赵智强：从联盟成立开始，我们先后寻找过五六块地，也报名参加过招投标，但均因地价太高、面积太大、区位不好等原因而放弃。 中国商报：您认为这次获得成功的经验何在？ 赵智强：我认为，这里面有一个重要的时机选择问题。一个是国家的宏观调控政策，它对房地产开发商起到了一定的抑制作用，使其拿地变得小心谨慎、再也不像以前那样不顾风险了。另一个就是市场的作用。目前，温州的经济适用房价格在每平方米3000多元，而商品房价格则在万元左右，这就为我们的合作建房创造了市场空间，这个空间就是价位在每平方米五六千元的中间段。我认为，我们之所以“破冰”成功是看到了市场有这种需求，而我曾经在南方做过房地产，了解其运作过程。所以，当时我就认为从理论上讲成功率至少应在50％。 中国商报：你们在拿地过程中是如何“击败”房地产开发商的竞争的？成功的因素是什么？ 赵智强：我认为不能说是“击败”，因为房地产开发商都不大看好那块地，他们主要是考虑销售风险较大，而我们的出价也不低呀。另外，原来我们首期需要1000万元买地保证金。但没想到，最后集资者交下来共有2000万元。这2000万元存在银行，当然参加拍卖就没有问题了。这块地有1亿多元,在目前的形势下，房地产开发商看不到赢利空间，我们又事前做了合理的测算。与房地产商相比，我们已有了明确的购房户;与房地产商拿到地卖不出去的风险相比，中标是自然的。我们的成功是利用了市场形势和当前比较微妙的市场机会。（小） 信任如何建立
“我们会了解他是不是有‘炒房’的条件，主要是确认他目前没有房。大多数来的会员都是骑车或者乘公交车来的，没有看到有开着宝马、奔驰来的。”
中国商报：据我们了解，北京、深圳等地的合作建房之所以没有成功，关键在于参加“验资”的人数不够，也就是说信任度存在问题。那么，你们是如何突破这一关键性障碍的？经验是什么？ 赵智强：我们依靠这个协会，协会相对来说是一个好的载体，比起自发的组织来更有可信度；另一方面就是建立完善的制度，尤其是资金监管制度。报名参加合作建房的，都会加入我们的协会。这样，就有了一种天然的内在信任度。对加入协会的人我们都有简单的审查程序，这样就相对设立了一个门槛。 中国商报：合作建房者之间互相认识吗？目前,每个参与者投入多少资金、以何种形式来确保资金的安全？ 赵智强：合作建房者之间是不认识的。目前,参与集资建房的个人在签署意向书之后，每位集资者先交首付，购小面积房交5万元定金、大面积的交12万元定金，这个钱不是给我，而是由银行直接监管。首付资金作为购买土地的保证金,其惟一流向是土地招投拍中心。我们提前把大家的顾虑都考虑过了，所以参与者可以不相信我、不相信银行，但对政府的土地招投拍中心应该是没有什么担心的。只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方全部到齐的情况下，才能对这笔资金进行支配。 中国商报：那么，该如何防止有人利用合作建房“炒房”？ 赵智强：因为合作建房者是我们的会员，我们会对会员进行审查，同时我们还会抽查会员的信息，比如电话、工作单位等。另外，还会了解他是不是有“炒房”的条件，主要是确认他目前没有房。当然,这些审查都是在我们的能力范围内设定的。我们也观察到，大多数来的会员都是打出租车、骑车或者乘公交车来的，没有看到有开着宝马、奔驰来的。同时，我们运作已经有一年多了，如果是炒房者，早已经退出去了，不会一直跟着我们，因为炒房者眼中只有利益，不会长期跟着这种风险未定的合作建房。所以，我可以很负责地讲，至少90％以上参与合作建房的人是自住者。 （小） 透明房价 “合作建房组织不以赢利为目的。运作这个事，我个人不挣钱，我们收每位参与者3％的管理费，其他每一笔钱的支出都是全程透明的。”
中国商报：你们在运作当中，是否得到了当地政府的支持？
赵智强：我们温州市政府崇尚“无为而治”，所以我觉得政府给我们创造的环境是宽松的。在合作建房过程中，我们给相关主管部门都打过报告，比如经贸委、建设局、土地局等七八家，但没有一家有回音。原因在于,这件事在全国没有先例，他们不好表态。后来我们私下里打听，得到的消息是，只要不违法、不违规，就可以做。 中国商报：你们在运作过程中遇到过什么阻力吗？ 赵智强：开始时没有什么阻力。后来，有部门介入调查，给我们带来了相当大的难度。我想，这是受到了一些利益集团的支使。 中国商报：你的合作建房组织是不以赢利为目的的吗？ 赵智强：我可以负责任地告诉大家，运作这个活动我个人并不挣钱。而且，我们协会的副秘书长此次也没能参与进来。 中国商报：管理机制是怎样运作的，谁来保证资金的安全与透明？ 赵智强：我们收每位参与者3％的管理费，这项收费是经过每一个参与合作建房的人认可了的。除了这3％，其他每一笔钱的支出都是全程透明的。 中国商报：这3％为什么不透明呢？ 赵智强：这主要是因为,在房地产运作当中有一些必要的支出，但难以细分或公开，而且这部分是经过大家认可了的。如果运作之后还有剩余，我们将会把钱用到协会组织的世界温商营销分会和世界温商足球队项目上，这些都是大家可以看到的。 中国商报：目前,你们这块地的核算成本是多少？比同区域商业楼价低多少？为什么会低？ 赵智强：我们核算下来大约每平方米五六千元，比周边商品楼盘要低30％至40％。其中,地价是成本的70％，建筑成本每平方米1000元左右，这在全国都是差不多的，大家都知道。 中国商报：以前曾有人因为“合作建房者”不是专业房地产公司，就认为合作建房的交易成本要比开发商更高,你如何看？ 赵智强：我认为，比起房地产开发商来，个人合作建房在融资成本、广告、销售成本上的支出基本上没有。同时，更重要的是房产商还有很大一块(即风险成本)，而我们则没有。这一次，我们是利用现成的房地产建设开发公司，他们比较专业。因为成立房地产公司还要求有三级以上资质，自己成立的成本肯定要高一些。这一次，开发商只收取该项目总开发成本的2％作为代建费。 （小） 温州赵智强 VS 北京于凌罡“就算没有莱特兄弟，但飞机一样可以飞起来，这是历史趋势，谁挡得住历史的车轮?”看到温州赵智强的成功，尚未在北京获得成功的于凌罡这样激励自己。
中国商报：您认为，温州人合作建房成功拿地的原因是什么？
于凌罡(北京合作建房发起人)：温州人还是团结一些，另外他们也有钱。总结起来，我认为温州成功的原因，一是借鉴了各地积累起来的运作经验;二是当地有良好的民间集资传统;三是政府支持。我注意到,温州市国土局在近期连续推出三块地，都是面积在2万平方米至3万平方米之间、起拍价在9000万元至1亿元之间，非常适合个人合作建房。 赵智强：说温州人有钱，但这次参加合作建房的人我没见到有开宝马来的。也许可能大环境有影响，可能参与我们合作建房的人本身没有钱，但向亲戚朋友借钱可能会比其他地方容易些。所以，可以说参与温州合作建房的人是“有钱人当中的没钱的”。 魏琨（广州合作建房牵头人）对《新快报》表示：“温州的整个环境和气氛都比较敢于创新。而相反，广东这边我感觉已经落后了，在某些地方比江浙要保守，缺乏改革创新的劲头。我们没有违反法律，我们要求当一个平等的竞争者，而政府只要做好自己该做的事情就可以了。” 中国商报：您认为，温州合作建房者的成功拿地能否给全国其他地方的合作建房以有益借鉴？ 赵智强：我觉得可借鉴的主要是两方面，一是解决信任问题，二是规范化操作。否则，如果运作不规范就会造成负面影响。 于凌罡：首先，我觉得温州的成功对于推动北京合作建房者的信心、鼓励大家对合作的认同度大有益处。其次，北京合作建房要成功，还需要以下努力—— 一是加强合作;二要环境(包括舆论环境)更有利些;三希望政府在土地供应上给予支持;最后，希望对那些哄抬地价的行为给予严厉打击。这样，离我们北京个人合作建房成功的日子就不远了。 中国商报：你们下一步会有什么大的动作？ 于凌罡：我在买北京牡丹园的地啊，而且我早就说过，就算没有莱特兄弟，但飞机一样可以飞起来，这是历史趋势，谁挡得住历史的车轮? 赵智强：下一步，当然是考虑还有100多名会员的问题没有解决。 温州的成功，给全国各地的个人合作建房者都打了一针强心剂。随后，北京、广州、武汉、沈阳、深圳等7地的个人合作建房组织代表在温州举行了一次研讨会,并声称要建立“全国个人合作建房联盟”。链接：
北京合作建房
2003年12月1日，北京小伙子于凌罡在网易、新浪、搜狐等十几家网站发出帖子，提出合作建房的理念。2004年12月他正式启动合作建房项目，2005年4月成立合作蓝城咨询服务有限公司，其后多次组织参与拍地，受阻于“验资”不足等因素。
深圳合作建房深圳个人合作建房牵头人林立人，浙江温州人，深圳某公司董事长，发起合作“拍房”，最多时曾有200多人参与。2006年5月底，深圳个人合作建房群体代表48名个体参与者竞拍两栋住宅楼，最终因价格超出预期未能如愿。
沈阳合作建房
2005年初，27岁的沈阳人吴卓组建“买地建房 DIY”社团，据称一度有600人报名参与，后吴辞职专门从事合作建房事业，但多次受阻于人数不足等原因。2006年7月31日，吴卓重返电信行业工作，被媒体称为“标志着沈城首例民间集资建房的失败”。
广州个人合作建房
2005年5月，广州合作建房网网站成立，成立广州住房合作社受阻后注册公司，其牵头人魏琨称，近年来已尝试争取过上百个地块，但最终全部流产。
