爱华网房地产宏观调控从今年国务院新六条实施，可以分为两个阶段，在此之前，主要是重申一些原则性的意见，处于干打雷阶段，正因为干打雷不下雨，所以效果不大，也给人房地产调控不过如此的错觉；在此之后，房地产二次调控迅速进入雷雨季节。从政策层面看，新六条无疑是房地产二次调控的指导原则，而此后出台的国办发37号文即九部委十五条（以下简称国办37号文），可以看作房地产二次调控的政策宣示，随后出台的不少文件，无非是国办37号文各条款的实施细则，如建住房（2006）165号《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称建设部165号文），落实的是新六条和国办37号文的第一条；建住房<2006>196号《关于制止违规集资合作建房的通知》，是对新六条第五条和国办37号文第十二条的细化；其他如土地信贷等的政策等也无一不是围绕着这两个文件展开的。 在此意义上说，北京市规划委员会日前出台的1101号文件，即《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》，显然不是北京市落实新六条和国办37号文的细则。因为，无论是新六条，还是国办37号文，内容非常广泛，大的方面涉及十一五规划等很多方面，小的方面涉及住房建设规划的编制及公布，还涉及土地供应，住房结构，税收，规划，拆迁，市场秩序等，已有媒体注意到，规委的文件实际不过是北京市落实国办37号文实施细则在规划方面的规定，而北京市的实施细则据说已经出台，不过至今秘而不宣。本来，规委作为北京市的一个政府部门，也无法代表北京市政府颁发一个回应国务院各部委文件的实施细则，而较早时发布的深圳市实施细则，是以市政府的名义发给各区各部门的，内容则是落实国办37号文。从内容来看，北京市规委1101号文，只能看作是对建设部165号文部分内容的回应，它只涉及住房结构的规划管理方面，具体来说，只涉及如何处理2006年6月1日后新审批、新开工住房项目和6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目实施90平方米70％规定的问题，以及审批的流程这样的技术问题。从1101号文的行文也可看出，它是发给规委下属各部门的一个内部文件。北京市规委的1101号文第二条只是笼统地规定：对于2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行，连细则都没有。我们只能以这两个文件的规定去推定该条文的意思。国办37号文对6月1日起，新审批、新开工的商品住房规定：套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。而建设部165号文件相应条文规定得比较详细，该文件规定：第一，要根据总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求，也就是说，个别项目可能突破90平方米70％的规定，但总量上必须达标；第二，自6月1日起，新审批，新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）而积所占比重，必须达到70%以上，这是总量概念；第三，各地应根据当地实际，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例，讲的是总量中套型结构的布局问题，实际无非是新建商品住房总面积70％以外套型结构的布局问题，因为70％是所谓的高压线；第四，要合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，即要把70％的90平方米住宅分解到这两类住宅中，至于具体比例，可以灵活掌握；第五，要将住房套型结构比例分解到具体区域，也就是说，各区域可以有不同的套型结构比例，比如北京市，三环外可以占比大些，三环内不妨少些，这都由各地灵活掌握。北京市规委的文件，虽然没有提到北京市的实施细则，但既然是严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行，因此，实际上执行的是建设部165号文，这就从侧面解答了业内对北京市如何实施90平方米70％规定的疑惑。
北京市规委1101号文第三条规定，2006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目，应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。这样的规定有点不着边际，实际规避了具体的处理办法，但这也不能怪规委，显然，如何处理这类项目，政策不在规委掌握之中，根据建设部165号文的规定，要由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。而清理工作由建设主管部门会同城市规划、房地产主管部门进行，规委也只能配合有关部门做好清理工作。即便这样，北京市规委1101号文，也还留下了让人猜想的余地。根据国办37号文，2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的，应根据要求进行套型调整。显然这指的是单个项目，也就是说，只要这个项目没有达到90平方米占70％的规定，一律必须调整。但建设部165号文的规定，比国办37号文大为软化，建设部165号文不仅将决定权交给了各地政府，而且并没有规定只要不达标，就必须调整。它只提到三类项目要首先调整，即过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，按照国办发（2005）26号文件要求在土地出让合同上约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。哪些项目需要调整，权不在规委，但需要调整的项目如何调整，权在规委，而北京市规委的文件只提到要按照依法行政的原则，配合进行项目清理，并未提出要根据清理结果进行套型调整，连建设部165号文明确提到的三类不合规项目都未置一词。因此，所谓按照依法行政的原则，也许可以解读为，只要已经取得的相关批准文件是合法有效的，将尊重既成事实。这样的规定，应该说比建设部165号文还要宽松。北京市规委1101号文第四条规定了该委从2006年9月1日起对新审批住房项目执行的新的审批流程。从中可以看出，北京是通过三项指标来实现90平方米占70％规定的。一个指标是“住宅建筑套型密度”指标，这是国办37号文所无，建设部165号文提出的概念，它指的是每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，这是一项强制性指标，但规委文件漏掉了另一个强制性指标，即住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；第二个指标是住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积；第三个指标是单栋住房项目总套数、单栋住房项目90平方米以下住房套数，这三项指标都要在“套型结构比例明细表”中列出来。这里既没有套型结构比例的分布，也没有70％90平方米在普通商品房和经济适用房上的布局，也没涉及区域布局，只涉及某个具体项目的处理，而这些本来是规委的权属，这可以作两方面分析，一是可能规委内部还有一个文件对此已有规定，所以这里只是针对具体项目进行规划管理；二是，如果按照建设部165号文落实90平方米占70％的规定，由于套型结构比例，及不同种类不同区域如何分布，要由市政府来协调，规委也要听市府的，所以它只解决了技术层面的问题。 北京市规委1101号文第五、第六条规定，只不过是原则性地重申相关规定，并无具体的细节，如严格限制对低密度、大套型住房项目的规划审批，到底多大密度算低密度，多大套型算大套型，都没有清晰的界定。此外的条文，都是内部惩戒性的规定。
