爱华网经历了众多风雨洗涤,北京商业地产格局日渐成熟发展,目前以CBD商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、中关村商圈和金融街商圈这五大成熟商圈构筑的京城商务地产格局,已经经历了成熟商务区的聚集过程,拥有相对完整的产业链条。
北京的商圈从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，逐渐的趋向于商务核心区，例如国贸商圈、朝阳门商圈等；市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。例如中关村IT产业商圈及马连道茶叶市场。
建国后，北京市茶叶加工厂落户于马连道，随后，众多南北茶商也纷纷进驻，初步形成了马连道茶叶市场的规模。2000年，被北京市商委命名为“京城茶叶第一街”，并成为首批“十大特色商业街”。2005年又被中国商业步行街工作委员会命名为“全国特色商业街”，马连道的知名度进一步提升。但这只是肯定了马连道的特色强调的是流通，还不足以开发出一个产业链条，形成产业模式。
茶叶基地、加工、检测、茶叶市场、茶叶批发零售以及茶叶相关产品开发整产业链条不可能都放在马连道，马连道今后要创新模式，首先要以发展流量经济为导向，以中高级批发市场为载体，吸引全球的物资、资金、信息、人才聚集马连道，通过马连道市场整合放大再辐射到全国甚至全球，做到“全球茶业，马连道整合”，形成“马连道模式”。
如果全球的茶业巨头入驻马连道，产业经济巨头们将通过自身能量吸引来依托其生存的各类上下游及相关服务类企业，有力地提升其所在经济区域的辐射力，带来更多的产业机会和商务配套升级。届时将吸引大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构的出现与聚集，以此形成一个有机发展的茶业大商圈环境，如同环环相扣的自然生态群落，相互作用，相互影响，形成区域内经济的良性循环与发展
这样就形成了，茶业金融、茶叶贸易、茶业文化、茶业地产、茶业研究、茶业商业服务在宣武的“马连道”，而茶业种植在全国各产地的“马连道”，茶叶加工和大物流在河北的“马连道”，而茶业零售在世界的“马连道”，这样环环相扣，链条越做越长，越做越强。
马连道借助专业特色街道的历史积淀和开发建设的成果，探索茶业与地产开发，最终形成一个充满活力和包容性的国际性城市商圈。从而形成"核心区→边缘区→辐射区"的商圈结构。而这一切都与地产模式有关系，地产必须给这种高品质集约提供合适的载体。
这样马连道就开发出新的城市功能，促进宣武繁荣、产业升级，补充和完善了区域及城市功能。
马连道地域狭窄，地产空间有限，必须进行分工和梯度转移，而要把核心和高精的链头放在宣武区，地产要以茶业金融、茶业信息、茶业文化、茶叶新产品研发为基点做好全球茶叶的服务和整合，这样的马连道才是真正意义上的马连道。
而这一切都要有产业规划，特别是要有地产规划，地产要为这一大产业服务，比如建立茶业金融大厦、全球茶业贸易大厦等。
时机成熟时，特别是要规划茶业文化园区，因为茶首先是文化，其次才是饮品。各个地方茶文化浩繁厚重，博大精深，如果把全国乃至世界的茶文化移植、复制到园区，把世界各地茶艺展示出来，这不仅是地产和茶业完美结合，而且还是人类不朽的文化伟业！
试想届时把园区建成全球的茶业金融、茶叶贸易、茶业文化、茶业地产、茶业研究、茶业商业服务的中心，这是何等的经济规模与总量！
真正功在当代，利在千秋，实现文化与经济的共赢共好！
通过规划，将茶业资源和地产资源优势相互结合，形成良性互动效应，实现其价值最大化，并形成别具特色的“马连道模式”。把产业开发升华为区域经济增长的持续动力。
与此同时，“马连道模式”不仅为城市化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。
在这一模式中，规划的完整性、综合性和连续性首当其冲。弹性规划，易于分期发展和建设，要将商贸中心与文化中心联手打造，以形成更大效应。
祝愿马连道成为一个的城市地标，具有超越地理空间的聚集与辐射功能，带动着全国乃至全球的人流、信息流、资金流、商流的全面汇集。
