爱华网□奥运使北京房地产开发提前了8-10年
□奥运后北京房地产市场又将怎样？
《北京房地产》潇琦 符振彦
北京申奥成功5年了。
5年间，北京的房地产格局在悄悄发生变化。
5年间，北京房地产市场在迎奥运的推动下，发展迅速。
建设用地大幅增加，奥运场馆地区尤其是亚奥房价一路飙升，奥运地产股持续走高……奥运使北京房地产开发期提前了8—10年。
不仅如此，奥运催生了换代住宅，使得开发商在打造住宅商品时更加理性、更加严标准、高要求。奥运加快了二手房市场成熟期，也为酒店投资带来了新的机遇。
奥运会在北京召开，会在2008年前为京城地产业带来巨大收益已是不争的事实。奥运后，北京的房地产市场又将怎样？业内大多数人认为：奥运不会成为房价的分水岭，而更值得关注的是奥运后的“低谷效应”、场馆如何得到充分利用和“奥运商圈”如何和谐发展。
奥运改变北京房地产格局
奥运对北京城市最大的影响，在于对北京城市总体规划布局的改变。
北京市发展和改革委员会奥运项目办公室负责人谌利民表示，北京为举办2008年奥运会而新建和改建的30个体育场馆，在总体布局上呈“一个中心加三个区域”的格局。这批奥运场馆除承担奥运会任务外，将构建成为布局合理的4大公众多功能中心区，即“主中心区”、“西部中心区”、“大学中心区”和“北部风景旅游区”。
奥运改变北京城市格局
奥运的影响力及奥运区域的建设，将对北京房地产业格局产生革命性的影响。
主中心区
按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。在北京市城市规划中，亚奥区域应该是以文化体育为核心的综合性城市副中心。其中生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。
据悉，在奥运中心区四环路以北的建设用地中，将安排总建筑规模约216万平方米的设施，其中包括体育场馆及其附属商业运营设施约40万平方米、文化设施约20万平方米、会展博览设施40万平方米、奥运村运动员公寓约36万平方米、商业服务设施(包括商业、酒店、商务办公、娱乐等)约80万平方米。
奥林匹克公园的建设将是奥运村的一张“王牌”。在规划中，北京奥林匹克公园将建设成为集体育、文化、展览、休闲、观光于一体，并配套商业、酒店、会议等服务设施的多功能区域，以及充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。这儿将容纳44%的奥运比赛场馆和绝大多数服务设施，规划总用地约1135公顷，其中森林公园约680公顷，奥运中心用地约405公顷，中华民族园及部分北中轴路用地约50公顷。同时，580公顷的森林公园也将像一只巨大的“绿肺”，改善着北部地区的空气质量。
顺义打造“北部风景旅游区”
而作为北京市重点发展的三个新城区之一的“顺义新城”在2008年奥运会期间，将承办赛艇、皮划艇、激流回旋等比赛项目。顺义区政府紧紧抓住了奥运的契机，沿着奥运的思路着实在大力发展、改造着这个区域。
“大学中心区”
“大学中心区”是指安排在北京大学、北京科技大学等校内的5个场馆。这些场管都分布在以高校云集而闻名的海淀区。奥运会期间将主要用于乒乓球、柔道、跆拳道、排球等项目比赛，赛后将辐射大学及周边社区，成为公众文体活动的新场所。
海淀区共有奥运场馆30个，占全市场馆总数的44%。其中奥运比赛场馆7个，训练场馆23个，与奥运相关的市政道路11条。承担比赛的北京大学体育馆、中国农业大学体育馆、北京科技大学体育馆和首都体育馆已分别开工。而承担第29届奥运会举重项目比赛的北京航空航天大学体育馆作为最后一个开工的项目也预计在8月份开工，所有训练场馆均计划于明年年底前竣工并交付使用。
海淀区为迎接奥运的召开投资30个亿专门用于环境整治工作，拆除100万平方米违法建设，整治18个“城中村”。奥运场馆周边环境整治将是海淀区除“城中村”外的另一个环境建设重点。
“西部中心区” 石景山倾力打造CRD
石景山区是奥运会的主会场之一，31块金牌将在石景山区产生。
新建的五棵松体育中心，赛后将成为市区西南部群众文体活动场所。这就是四大中心区之一的“西部中心区”。
众所周知，目前石景山区现在宣传得非常火的一个口号就是打造京城西部的“CRD”，即首都休闲娱乐中心区的英文缩写。
这也是石景山区政府为石景山区提出的新的发展定位，即要把石景山建设成一个以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区。
石景山区副区长付生柱将石景山区形象地描述为“一山一水一轴一园”。一山，是指“CRD”建设应该重点围绕都市山林景观优势；一水，即母亲河永定河，是指“CRD”建设应该注重与其他区县联合，恢复永定河生态，开发水岸经济，形成山水交融的都市休闲胜地；一轴，即长安街，是指“CRD”建设应注重围绕长安街延长线发展商务办公，全面提升现代服务业水平；一园，即八大处产业园区，石景山区要把它发展成为文化创意园。
奥运让房地产重心北移
奥运对北京房地产市场的影响是深刻、深远、全面的。
有关资料显示：２００２年至２００８年，北京市奥运设施建设及相关投资将达到２８００亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约１３４９亿元。受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。其中，２００１年至２００７年，房地产业的发展年均增速可达１６．３％，其速度高于经济总体发展速度。另据有关专家的保守估计，受奥运会的举办和加入世贸组织的影响，在未来５年内，北京市场房地产投资将比正常水平提高３０％。
房地产重心北移
“奥运对房地产的整体布局影响是房地产重心北移。”北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理李小宁说。他认为奥运对房地产的影响因区域不同而不同。
“奥运对主中心区的房地产影响较大。主中心区以奥林匹克公园为主，包括部分奥运场馆、37万平方米的奥运村公寓等。这些项目的建设，尤其是这一区域交通条件的改善，毋庸置疑地会对房地产产生影响。虽然北京北部房地产的比重将随着奥运的临近逐步加重，但东部依然是北京住宅和商务的重心。这里的东部是指望京到百子湾东区的地域，这里仍然是城市发展的重点。主中心区的变化主要是亚奥板块，特别是五环以外的项目，像世茂奥林、傲城，以及立水桥的一些项目等非常活跃，可开发的土地很多，开发的规模也较大。这一区域的房地产开发相对集中，开发形成一体化。”李小宁称。
“相比而言，西部中心区主要是指五棵松、玉泉路，以及石景山一带，我认为这一区域的房地产开发极为有限。尽管有五棵松体育文化中心作为奥运的重点项目，但这一区域的房地产开发不是成片的，更多呈点状分布。像远洋山水、上城等项目，都没有形成大片的开发。大学中心区主要是北大、北科大所处的区域，这一区域较小，其房地产开发还是原来的中关村、上地地区的项目开发。我认为，这一区域的房地产开发比不上主中心区域，开发广度极为有限，基本也呈点式分布，缺乏片的开发，和奥运结合不是很紧密。北部旅游区是属于自然景观区，这些对住宅不会因为奥运而受到太大的影响，因为这一区域受地理、地貌的限制，太大太分散，只会在原有的基础上加大投入力度，进行局部改造。”
五合国际董事总经理陶滔则表达了不同的观点。他认为，奥运主场馆在北面，作为奥运主群中心区，它对房地产更多的是对区域的影响。因为北京总的整体发展战略是向周边，尤其是向南发展建设的，包括北京的整体规划确定的三个重点发展新城的规模，这是个大战略的问题，奥运本身的战略只是北京大城市的发展战略的一部分，布局上应该对北京城市发展战略的一个补充。
奥运使得场馆周边居住环境明显改善
北京奥运经济研究会副会长陈剑研究员认为，由于举办奥运会的需要，北京市将要进行全方位的城市基础建设改造，从而改善居民的居住环境，提高城市的环境品质，这对北京房地产将是一个巨大的推动。
“奥运对房地产的影响分为直接和间接的影响”。中国人民大学区域经济与城市管理研究所所长陈秀山在接受记者采访时称：“直接影响是奥运场馆周边地区的建设会使得这一区位价值得以提升。最典型的属奥运村周边地区，包括温榆河两岸。直接的影响是显而易见的，它会使得原来的城乡结合部升格为一个高档的功能区，包括城市设施、文化设施、配套住宅等。无论从商业地产还是住宅地产，都会有一个跨越式的发展。间接的影响主要是奥运会对北京基础设施、交通设施（地铁、轻轨相关的区域）、环境绿化等有一个明显的改善。当然，没有奥运会，北京的基础设施、交通设施、环境绿化也会逐步得以改善，但不会像现在这样集中，投入如此巨大、速度如此快。”
从这两个方面，陈秀山有一个总的判断，就是奥运对北京整个城市的建设以及房地产的发展有一个极大的促进作用。
正如陈秀山所言，整个奥运区域路网的完成，一共要修建12条道路。奥林匹克公园内将修建若干条道路，尤其是大屯路、辛店村路和五环路的修通，再加上四环、城铁13号线、地铁5号线、奥运支线和机场轻轨的联络，各条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘状”交通网；立水桥区域也正在新建改建共9条纵横交错的交通路网，它们与12条奥运规划路网遥相呼应，使整个奥运区域以及亚北区域形成高效、便捷、通畅的立体交通网络，极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。
目前北辰西路、北辰路（中心景观路）北段、北辰东路都已经开通。在奥运中心区周边，横向的还有北四环、北五环和大屯路等，纵向的还有八达岭高速路、北苑路、从北四环安慧桥直通立水桥的安立路等；而从劳动大厦东直通清河的林翠路已经通车。
奥运成为北京房地产 “加速器”
7月13日，正值北京申奥成功5周年纪念。
5年间，北京房地产市场在奥运的推动下，发展迅速。
建设用地大幅增加
据悉，从２００３年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的全面建设阶段，开复工总面积将持续在１亿平方米左右，名列世界榜首。据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，在筹办奥运会期间，北京将进行大量的危房改造和市政建设，建设用地、特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计２００２年至２００７年，划拨用地将达到平均每年５００公顷到８００公顷。其中，危改用地２００４年为２００公顷至２５０公顷，２００５年为１００公顷至１５０公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要１００公顷至２００公顷。交通、基础设施、能源建设每年需划拨用地为５０公顷至６０公顷。同时，据测算，２００２年至２００７年，北京市年土地出让面积将达到８００～１２００公顷，逐步完成清河等１０个城市组团的建设，每年约５０００公顷用地，实现３３个小城镇建设起步，保障每年３００万平方米经济适用房的建设用地。
亚奥房价一路飙升
据记者了解，为了创造良好的奥运投资环境，北京市政府共投入1800亿元用于亚北市政基础设施建设。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网；450亿元用于环境治理，使北京的天更蓝、水更清、地更绿，兑现“绿色奥运”的承诺；300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。
亚奥得天独厚的地理位置，使得该区域内的项目保持了良好的销售态势。随着交通配套和环境的不断改善，亚奥区域的高端项目激增。
上元联合公元、世贸奥临等新增楼盘在推出后即打出高档楼盘的概念，依靠紧邻奥林匹克森林公园的优势，打造景观高档住宅，上元项目销售价格已经由开盘时的8000元/平方米涨至每平方米超过1万元，世贸奥临项目开盘销售均价已经到了14000元/平方米。据开发商介绍，该项目的每个户型都能有良好的观景效果。目前均价已经到了15000元/平方米。
世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅在接受记者采访时称：“奥运对房地产的影响最大的肯定是奥运村。亚奥地区一下子增加了许多的场馆建设，都将对这一区域的房地产产生重要影响。尤其是地铁5号线、8号线和12号线的开通，会把地铁沿线的住宅带动起来，地铁5号线也会加速这一区域住宅的开发，住宅的价格从5000元直长至8000元。成为房价涨得最快的地区。”
奥运促使房地产项目品质提升
“地产企业致力于奥运营销不应停留在奥运期间的短期营销活动，而应是一个长期的行为。应加强所开发项目对于体育、运动、健身方面的建设。”中体奥林匹克花园总经理陈顺在接受记者采访时称：“比如中体产业开发的奥林匹克花园所有项目都在社区建设中严格遵循‘生态、健康、运动’这一项目开发指导思想，坚持利用奥林匹克花园的传统元素精华作为景观设计的基础，因此奥林匹克花园取得了全国性的成功，创造了奥林匹克花园品牌。”
在陈顺看来，奥运会是世界的体育盛会，2008年第29届奥运会更是整个北京乃至中国的盛事。因此奥运地产对于北京不应该狭隘地以某一个区位来核定。运动、生态、健康应是奥运房产所具备的品质和主题，而更重要的品质在于社区建设和文化中融入奥林匹克精神，这种精神和文化层面的东西是无法复制的。
与此同时，每个奥运地产项目在定位、规划时还肩负着一定的“奥运任务”，就是在做好自己项目的同时要带动附近区域的发展。奥林匹克花园在每个项目开始规划的时候都会进行深入系统的研究，如何实现奥林匹克花园项目与城市的对接、如何体现奥林匹克花园对区域的贡献，并最终通过奥林匹克花园的开发建设能够对整个区域的发展起到巨大的提升作用，使整个区域的生活品质有一个很大的提升。
奥运加快了二手房市场成熟期
21世纪不动产北京区域部副总经理寇海龙在接受记者采访时称：“奥运举办，使得交通环境得到很大改变，地铁、轻轨沿线受益匪浅。奥运会把北京房地产开发期提前了8—10年，奥运对二手房的最大影响是加快二手房成熟期。”
寇海龙表示，奥运场馆建设带动拆迁及房屋改造，将释放出一定市场需求，刺激买卖及租赁的成交。二手房源供给质量增高。这主要是由于新建商品房产品质量提高，继而转入二手房市场后，相应的二手房源供给质量将趋好。
寇海龙说：“北京常住人口基数大，再加上奥运效应吸引来的流动人口数量，居住需求量得到极大提升。政府对城市加大公共配套设施建设投入大量资金，其中对房屋的修建有部分需依靠开发商的力量，开发商集中修建的商品房住宅交房后转入二三级市场，政府必将考虑这部分房源的进入将给二三级市场带来的影响，也相应会增加对二三级市场的扶持，以避免引起市场混乱。随着亚奥地区的建设高峰到来，一手房市场价格上涨明显。一手市场决定二手市场，六环以内建设加快，拉大了郊区与城区的距离。旧房改造后，上市的房子都是商品房，加大了二手房的市场权数。”
据寇海龙介绍，由于奥运效应，到店里咨询或电话咨询的客户一直很多。奥运工程的启动、奥运村的选址、政府对该区域的规划，地铁线路动工、周边大型商务场所的不断建设完善，使奥运场馆周边二手房价格持续上涨，以上地为例。
上地区域2000-2006二手房商品房价格对比：
区域：2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
上地：3000 3209 3824 4369 5242 7639 8413
从以上表格可以看出，二手商品房价格逐年上涨，2004到2005年上涨幅度最大，价格可以用一路攀升来形容。2005到2006年（截止到8月14日）价格上涨幅度小于前一年度，接近二手商品房价格年平均增长率10%左右的增长水平。
寇海龙还表示：“在国外，当房地产开发基本稳定后，当二手房和新房的比例为6：1时，才是二手房市场成熟的一个标志。目前，北京二手房和新房的比例为3.7：1，我的估计，在奥运的推动下，北京的二手房市场在2010至2012年就会达到6：1的成熟水平。奥运会结束后，二手房市场不会出现由热转冷的明显变化，房价不会下跌。”
奥运地产股持续走高
最近，G天鸿宝的强悍上攻走势让市场为之侧目。G天鸿宝上市以来便一直积极储备土地，目前已拥有100多万平米的可开发土地，升值潜力大。7月14日至25日，它在11个交易日大涨70％，即便是在近期大盘两次急跌时也不为所动。而奥运概念的持续火爆无疑为G天鸿宝的上涨助力加码。
随着第29届奥运会的临近，中国酒店界对奥运商机的反应越来越强烈。首旅股份（600258）是目前酒店类个股中最被机构投资者看好的个股之一。今年北京市酒店出租率和房价出现较大幅度的上涨，其中，首旅股份所属的京伦饭店房价上涨了28%。相对于上海和香港酒店的高房价，北京市酒店房价上调的空间仍然较大，特别是奥运会即将来临，我们认为北京酒店的房价和客房入住率都将进入行业景气的上升通道。
商业放量加大
戴德梁行有关人士认为，随着2008年奥运会的临近，区域内的商务办公氛围日益浓厚。随着亚奥商圈未来商务环境被看好，区内对于商务环境的要求也逐渐提高。据悉，亚奥核心区有大约30万平方米商业地产入市：洛克时代规划商业面积为2.5万平方米；凯旋城的商业面积大约2.2万平方米；还有商业面积约23万平方米的保利金泉广场。
随着奥运会的临近，北京市规划已拓展到北六环，带动了立水桥房地产开发和市政配套建设，明天第一城、北苑、天通苑、顶秀清溪、华发颐园等居住社区纷纷落户，预计将来入住人口将突破200万。亚北立水桥附近的商业发展迅速。傲城融富中心为10万平方米左右的商业街，首期推出2.3万平方米的整售部分，据悉，均价1.5万元每平方米；明天第一城推出了10万平方米商业体量进行销售，许多品牌商家纷纷抢签，看好该区域的商业潜力；山水Lavie也将推出3万平方米的商业街。
奥运热了酒店投资
“与往年不同的是，今年的许多外商投资者比较喜欢投资酒店，他们认为2008年的奥运会会给酒店业带来新的机遇。”覃晓梅说：“2008年，肯定有许多人来北京观看赛事，许多人会来北京旅游观光，商务来往也特别多。北京成为旅游和商务的目的地。一些国际型的酒店也愿意过来，购买酒店物业或进行管理。这些都是奥运带来的潜在的影响。我认为从现在到2008年，这个势头不会减弱。”
仲量联行酒店集团中国区总经理及执行副总裁安瑞达在接受记者采访时称：“奥运是酒店投资者的蜜月。目前，北京酒店市场呈持续增长的态势。据奥运会开幕还有不到两年的时间，为及时开业，酒店项目都在急着开工建设。而且，目前的酒店交易活动也日益增加。2006年前6个月，北京高档酒店的平均房价比去年同期增长了9%，达到了887元，成为平均每间客房收入8.2%的增长的重要支撑。预计2006年末将以较好的业绩收尾。”
奥运后的房地产
奥运会的召开，会在2008年前为京城地产业带来巨大收益。但是，大会结束后，市场又将怎样？
北京房地产在2008年奥运会后有很大可能还会保持高速增长
不久前，北京奥运经济研究会发布了“2005北京奥运经济报告”。 报告认为：2008年奥运会后北京房产仍高速增长，但须警惕借奥运之名进行盲目投资。
奥运经济研究报告认为，“奥运经济”给北京房地产市场带来了举足轻重的影响。从2001年申奥成功以来，奥运经济很大程度上带动了我国GDP的增长，这一方面促使北京在2008奥运会举办之前，增加了对固定资产的投资；另一方面，必将极大地刺激消费、物价水平等各个方面，这必然也会对房地产市场产生巨大的影响。
该报告显示，北京GDP与房地产投资之间的相关系数为0.953，其显著性水平为0.01，表明GDP与房地产投资之间是高度相关的，即GDP深刻影响着北京房地产市场的发展。从2001年开始我国GDP保持着高速增长，奥运效应的推动作用显而易见，与此同时，房地产业几乎同比例地保持着迅猛发展的势头，使得北京市房地产投资规模和开发量都迅速扩大。
奥运经济研究报告分析，奥运经济效应的发挥将为北京每年的经济增长产生两个百分点以上的拉动作用，极大程度地刺激房地产消费需求，北京房地产投资正处于持续高温阶段。但伴随近年来奥运促使市场物价水平的普遍上升，通货膨胀苗头已有所滋生，因此必须采取有效措施防止房地产业产生泡沫。
该报告向人们提出警示，在看到2008年北京奥运能够拉动内需的同时，应注意防止房地产炒作过热，引发泡沫经济；防止供给失调，警惕借奥运之名进行盲目投资。
奥运后的房价
业内有种说法，称2008年后，北京房地产价格必然大跌。专家对此意见不一，但多数人认为，房价的涨落最终看需求，如果奥运前夕，价格上涨幅度严重脱离了市场，价格必然回调。
覃晓梅认为，房价不会由于奥运的结束而下跌。她说：“我们曾接待哈佛大学商学院的教授，他希望了解奥运经济对北京房地产的影响。从房地产专业的人士角度，我们不认为在奥运会后房价会由于奥运的结束而下跌，也就是说，奥运不会成为房价的分水岭。现在，国家一直在对房地产进行调控，我认为房价会得到有效控制。到2008年，房价就会平稳下来，控制在一个合理的范围内。不会像有些人讲的大起大落。”
陈秀山说：“奥运会后，除非受到来自外部的影响，否则我认为房价不会下降。正如以上所述，奥运带来的是北京整体城市设施、交通和环境的明显改善，城市设施提高了，环境好了，交通畅通了，房价不会下降。”
北京酒店市场奥运后仍然会保持健康、持续的增长
“北京酒店市场奥运后仍然会保持健康、持续的增长。”安瑞达在接受记者采访时称。“由于2008年北京奥运会以及经济持续增长的预期，未来两年内一些酒店将陆续开业。根据我们的预测，2008年前至少有9757间新增客房完工。尽管大部分新增供给都位于朝阳区，但是北京中西部地区也有新的酒店在建。此外，我们也看到许多国际酒店品牌涌入北京，除了高档品牌以外，还有中档的国际品牌，北京酒店市场呈现一派百花齐放的景象。”
安瑞达指出，毫无疑问，北京酒店市场在2008年奥运会之前将保持良好业绩。最大的问题是该行业能否支撑其在奥运会后的增长。“很多人担心奥运会后酒店需求将显著下降。如果我们考虑到北京的经济架构，会发现北京在很多行业中都会显示出持续增长的趋势。例如，金融业的放宽以及世界贸易组织的要求将为未来几年创造酒店需求。”安瑞达说。
如何对待“低谷效应”
在谈到后奥运风险时，北京奥运经济研究会副会长兼秘书长陈剑研究员向媒体称：“后奥运风险,一是指后奥运的‘低谷效应’。在奥运筹备期内,由于奥运会场馆建设和为满足奥运会需求而进行的城市基础设施建设,会带来投资的大量增长。以北京为例,为提升基础设施水平, 2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。随着奥运会的结束,这方面的投资需求会出现大幅度下降。如果不未雨绸缪,就有可能造成经济增长放慢,甚至停滞,不利于城市经济平稳发展。这种由投资需求下降而引起的经济增长速度下降的现象被称为奥运经济的‘低谷效应’。”
陶滔在接受记者采访时表示：“我们有一个疑虑，就是奥运会以后，北京的经济热点会处于什么样的位置上？因为奥运会只是一个事件。我们看到有很多成功的奥运会，比如美国办的几届。而希腊的奥运会则没有对城市的发展产生实质性的带动。像德国、尤其是蒙特利尔的那届奥运会，我亲自看过，到现在周边的房子还卖不出去。北京房地产要有好的价格支撑，必须是城市经济的持续发展，就是循环经济、可持续发展等。如果只从一个事件来炒作房价地价，则是近期的行为。所以，奥运会对北京来讲，只是一个机遇。城市经济的发展必须有无数个连续的经济，才可以是房地产持续的发展。”
场馆的赛后利用
陈剑认为场馆的赛后利用是奥运后的第二大风险。 “奥运期间需新建大量比赛场馆,奥运会结束后,如何避免场馆闲置就成为各主办城市面临的难题,耗资巨大的体育场馆仅养护费用就会成为举办城市的沉重负担。”
陈剑认为，要充分考虑奥运会后场馆的改造利用。对比赛场馆的后期利用,采取商业开发,酒店、展览、会议等综合利用,以提高场馆的利用价值,这是一条有效方法。以奥林匹克公园的中心区为例,这一区域将包括2008年奥运会的主要场馆、大型会展中心、超高层智能化多功能大厅、大型购物中心,奥运会后将成为有吸引力的现代健身休闲、展览中心。为确保2008年奥运会后长期使用,许多场地都预留了大面积的商业服务设施。
陈剑表示：根据场馆特点,采取适当的运作模式和管理模式。一是可以采用集团化经营管理。目前,综合性体育场馆的经营大多采用内部承包责任制办法,这造成了各场馆、项目相对独立经营的局面,不利于消费者系统消费。采用场馆集团化经营,可以合理地配置场馆资源,有效避免单独经营、单独消费的情况;还可以充分有效的利用场馆优势,合理利用资金形成拳头项目;并在人员分工上,责任明确,专职专责,作到管办分离。从经营效果看,也便于采用通卡、通票的作法,带动其他相关产业经营,使场馆经营逐渐向大众体育健身的会员制过渡。因此，场馆采用集团化经营对于场馆多、项目全的单位是较易操作又合理有效的方式。二是引入专业的体育经理(经纪)公司和体育管理公司。体育经理公司和体育管理公司具有丰富、科学的体育经营、管理经验、制度及一整套手段和办法,能够根据场馆的资产情况进行科学的分析及市场定位,合理引进适合群众需求的体育健身项目,并通过商业运作扩大场馆的创收范围。
“奥运商圈”如何和谐发展
陈秀山认为，奥运会后，“奥运商圈”如何和谐发展很重要。
他说：“比如：以2008年之前的奥运场馆建设为基础，奥运村及其周边地区的奥运设施在2008年以后的利用问题，如何让这些奥运场馆在今后相当长的时间内，为北京的发展做出更多贡献的问题等。我们提出“奥运商圈”的概念，特指在奥运村地区形成北京一个新的具有鲜明特色的中心商务区，成为文化、体育和旅游产业的荟萃之地，与CBD 和中关村科技园区在空间上形成专业化分工。“
陈秀山认为，“奥运商圈”分为中心区和外围区。中心区环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，2008年之后，成为一条繁华的中心商务区。外围区从中心区向外围放射状发展，北到回龙观，南到北四环路，东到机场路，西到八达岭高速路，基本容纳了奥运主要场馆，以及相当一大片社区，经过2003-2008年的六年多的建设，形成相互关联的新兴第三产业聚集区。这些地区已经有了商业中心作为发展的基础，形成了大批高档住宅区，具有较高的经济实力和购买力，在奥运期间可望有100万海外游客，并且奥运会之后将成为高档社区。
“奥运商圈”如何构建呢？陈秀山谈了三点：一是先期规划、同步建设、着眼长远；二是理顺关系、调整体制、方便管理；三是抓住重点、发展产业、长期繁荣。这些重点发展的产业主要指的是体育产业、文化与信息产业、会展业、旅游业、办公和金融服务业、商业和卫生服务业。
在谈到奥运商圈如何和谐发展时，李小宁表示：“我认为应该在主中心区域形成商务区、居住区、文化体育区相结合的格局。这样三个区的分布合理，功能完善，有利于整体的和谐发展。”
