爱华网2-1中国房地产价格走势研判
争议指数：★★★★☆
2-1-1 房价大涨预计在2006年后
l 判断依据：从项目开发节奏分析
l 推断过程：
一个项目的平均开发周期是两年半，除去正在开发的面积，这样现在过关的项目大约能够维持两年。因此，真正的因土地供应紧张而导致房价大涨很有可能在２００６年以后。
“８·３１”以后，随着拿地成本的增加、拿地难度的提高，开发商的经营理念将发生变化：每个项目的利益最大化将成为开发企业的经营目标；好的房地产企业也将从“速度型”转为“效益型”。
2-1-2 2006年在盘整后进入下一轮发展期
l 判断依据：按照周期理论分析
l 推断过程：
因为房地产业有周期性的发展规律，中国已经有了三个明显的周期，前两个增长期都是五年增长，然后接着下来是两年衰退，大概七年一个周期。
本轮的增长期从98开始——2002年，5年的高速增长期，事实上这5年也是房地产行业高歌猛进的5年，2003年以后就开始进入盘整期。
盘整期2年，2003——2005年，事实上国家从2003年开始进行宏观调控预警，2004年进行点刹车、软着陆；也有消息指出，如果本轮宏观调控软着陆不成功，也不能排除硬着陆的可能，因此同景西安分公司判断2005年是变数颇大的一年，2006年房地产将迎来又一轮明媚的春天。
2-1-3 房价2010年最高 202 3年到历史低谷
l 判断依据：根据波浪理论分析
l 推断过程：
根据“波浪理论”的部分定义，一个完整的推进波浪由3个小型推进波和2个小型调整（或回落）波组成。
从1989-2003年的投资和销售面积曲线变化图中可以看出，第一个小型推进波为1989-1993年（历时5年）。在房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。
1998-2004年上半年为第二个小型推进波阶段。1998年之后的数年间，我们欣喜地看到：在长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发。它的最主要特征就表现在全国市场开始逐步形成、供需始终两旺及局部热点区域房价飙升，已处高位发展。
理论链接：作为“波浪理论”的延伸，早在13世纪就被发现的“斐波南希数列”成为了“波浪理论”的有效补充。它被证明在1、2、3、5、8、13、21、34……这一神奇序列中，一个完整的循环波浪可以划分为8、34或144。那么我们以此推敲，以1989年为起点，经过34年的完整循环，到2023年将会是一个房地产完整波浪走势。基于未来几年的实际情况与以上猜想的判断，2010年将会是该波浪的最高峰。（2010-1989=21）
于是，我们将2004-2006年界定为第2个小型调整期，2006-2010年为第3个小型推进期，直至2010年最高点。之所以将2004-2006年划为调整期，主要是因为在国家对行业调控政策的变化上和优质生产要素的转移和集中上。一般来说，经济政策的调整将会在8-14个月之后对被调整对象产生较大的影响。因此，土地出让政策调整、央行121号文件出台对于中国房地产特别是房地产企业造成的深远影响将会集中体现在这一阶段内。2004年4月底，国务院及国务院办公厅又连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。旨在冷却固定资产投资热度的一系列政策，将极大地约束包含在固定资产投资中的房地产投资。2004年上半年的房地产开发投资的增长幅度同去年同期相比已有所回落。
2006-2010年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段。中小城市的房地产市场也将会在启动后进入快速发展时期。中国有5亿人口，86%居住在中小城市。这一阶段，中小城市的房地产发展会是中国房地产发展的主旋律。在继续以中小城市和全国范围内后进区域房地产市场需求(特别是有效需求)进一步迸发的主旋律外，这5年将会紧紧与包括北京奥运会等一系列重大活动的举行联系在一起。“奥运效应”的惯性也将会在它举办之后的两年中继续得到体现。
在经过2010年这一本轮中国房地产发展的最高峰之后，根据“波浪理论”预测有一个相对于前21年大推进波的大调整波（或回落波）。这一大调整波将会有3个次级波段构成，分别为2个小型调整波和1个小型推进波。经过这一长达13年的调整期，在2023年中国房地产也将会处于另一历史的低谷。
2-1-4 高档房、中档房与经济适用房升降不一
l 判断依据：从市场细分角度判断
l 推断过程：
一方面是商品房空置率不断上升；一方面是急欲改善居住条件的购房者望房价兴叹。现在，房地产市场就呈现出这样一种情景，大多数的开发商仍在一味地追捧高端市场，造成新的空置；而中低端市场则出现了明显供不应求的情况。房地产市场面临的结构性矛盾急需调整。
本轮宏观调控中，新房贷政策侧重防范风险的政策取向将促进房地产开发企业在控制高档房，推进中低端产品方面作了努力，因此对房价判断如下：
Ø 经济适用房内压增大价格不变
尽管此次出台的新房贷政策强调，该政策有意向中低档项目倾斜，但所有的房地产开发企业，包括经济适用房项目的开发商都感到面临巨大的资金压力。经济适用住房由于政府限价，不会涨价，但今后同样要面临只还不贷的资金压力。这对企业的实力将是一次考验。
Ø 中档房房价上升
央行规定，建设项目必须在封顶后才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来减低市场风险。但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为7.6％，大于个人按揭5.4％的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。
另外，由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系的改变将会使这部分房价上涨。
Ø 高档房后续新项目会降价
央行此次紧缩房贷的政策直指高档商品房。规定要提高高档商品房的首付比例，取消优惠住房利率。
新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，同时，由于降低了投资买家的热情，高档投资类物业的价格会有所下降。
没有后续项目的在建企业，当前会抓住新贷款政策门槛高企形成的后续新项目延迟上市的时机，保持现有的房价；但对那些销售进度慢、利润空间高和有后续项目压力的开发企业，则会选择降价。
2-1-5综合评价：
2005年：
房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”，但在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；房价上升较快的势头会受到遏制，随着全国房地产增量增加，最终受供求关系影响，房价逐渐趋于平稳下调。
2006年：
经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化的趋势，在政策调控下，房地产供给结构更趋合理：高档房得到有效遏制、由于条件限制，二次置业与炒房也得到控制，开发商更加理性的选择开发方向，为主流消费者供应适合他们的商品房，从而进入新一轮的良性发展阶段。房价回归平稳。
2007—2010年为房地产高速发展期
2010年以后房地产预计走入一个低谷。
从中国房地产发展的总体趋势上分析：中国房地产目前处于高速发展期，根据世界银行预测：当一个国家的人均GDP达到800美元时，住宅产业将可能进入一个快速增长期。我国目前人均GDP已达1000美元，按照这个预测，我国房地产已进入一个快速增长期。
2-2 中国房地产是否会在本轮调控中走向低谷
争议指数：★★★☆☆
受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。
根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。
2-2-1房地产市场供给的主要特征 对比分析
l 投资
根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3％至8％之间。
1993年：房地产开发投资与GDP之比最大值达到10.69％，超过了8％的上限。
2002年为6.99％，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。
l 建设规模
房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1／4-1／3，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。
1993年：商品房新开工率为126％，市场供给严重过量。
2002年：商品房新开工率为46％，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。
2-2-2 房地产市场需求的主要特征 对比分析
l 房地产销售价格
1992年：商品房平均销售价格年均增长7.89％，房价收入比为13.82；
2002年：每平方米平均价格较1992年增长了1.14倍。房价收入比为9.04
1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适 (兰马 单琳)
