爱华网很少有哪个产业能象房地产业一样吸引上至国家机关部委，下至平民百姓的积极关注，而导致汹涌不止的评说建言。这繁杂的话语则为房地产业原本就复杂的环境更加上了错综的掩体，令其变成了一个“迷沼”，一个很难穿越的“迷沼”。
其实穿越这一“迷沼”的关键在于树立目标。众人在卖力地不停地说这说那到底是为了什么？正是因为没有统一的目标，才会公说公理婆说婆理，才会争这争那而争不到一块去。很多人会说是房价，其实不然，房价只是手段而不是目的。笔者认为，最根本的目标应该是“如何解决居者有其屋及优化房地产投资回报的问题”。而所有的争论应该要厘清以下八个问题：一、 话语焦点加剧行业困局。二、 回归房地产的商品本质。三、 透视房价构成迷雾。四、 升值原罪——资源缺失之辩。五、 投资追捧与保障缺失。六、 自用、投资、投机三者的角力。七、 抑价与保升的矛盾统一体。八、 政策措施与市场规律的决逐。这几个问题当然不能涵盖房地产业所面临的全部，但相信一旦能够在大多数人群中达成一致，中国房地产业将能真正进入平衡有序的发展轨道。一、 话语焦点加剧行业困局。毫无疑问，目前各种各样对房地产市场的评说争论，不管谁想说什么，最后无一例外地都会聚焦到一点之上——房价。而对房价的过份关注则往往遮盖了其它的问题。但价格只是一个表征的问题，它只是由各种各样的因素互相作用的结果，而非原因，过多的谈论只能是加深迷惘而不是解决问题。不论是报纸、杂志、电视、网络等各种媒体关于房地产的舆论始终以“房价”为导向。并且是除了它的升跌还是升跌。使全社会大多数人都只是在关心房价数字的变动，却没有去真正思考这个产业亟需解决的问题——“居住、投资、发展”的三个问题。所以不管讨论得多么激烈，多么深入，行业仍旧是无序，消费者仍旧是困惑。“居者有其屋”的理想被封印，房地产市场变得“有理无钱莫进来”。二、 回归房地产的商品本质。当今社会，每提到房地产，人们首先想到的会是投资升值，而不是居住。因为是舆论使然。房产现在更多地被作为了投资工具、调控手段、拉动内需的道具等出现在媒体、市民和政府、商家组成的舆论之中，而其本质却被严重忽略。房产的本质是商品，是大宗耐用消费品，其它只是附加的外在的功用。正是因为这种明显的本末倒置，导致了“一方面居者无其屋，一方面空置率高企”的局面。这种现象不用作解释，太显而易见了。在市场经济中，除了古董可能就没有何种商品能有房产这么高的空置率（买而不用）了。古董作为特殊的商品，其使用价值所占的比例已经很弱了，所以买而不用作为收藏是正常的。但房产能作为一种收藏品吗？这是一种严重的价值缺失。房地产作为商品有其特殊的必需性，不仅是满足基本需求的必需品，还是能满足奢侈需求的必需品。一个平民，节衣缩食，少娱无乐，一生可能就是为了买间房。而一个富人，他可以不买珠宝名表，可以不买名车古董，但一定会买幢豪宅。正是因为房产这种全方位的必需性，导致了投资和投机者活跃。买豪宅者，因其是为了满足奢侈需求，价格更高，更能满足。而对于平民来说，1平方升100元，就可能意味着1个月要少吃几斤肉。三、 透视房价构成迷雾。与其它商品相比，房地产的定价可谓错综复杂，令人不可捉摸。笔者远非地产方面的专家，不过试图从另一种角度，建立一个简明的模型，希望能直观地将房价的构成展现出来。房地产定价的基本组成为：地价+建安成本+税费+预期利润；参与定价者有：发展商、承销商、炒房者、投资者、消费者、政府监管者；影响定价的基本因素有：所处地段、自身定位、周边房产、参考房产、发展前景；定价的过程为：拍地定价、成本核算、利润预期、适时调整。这四个方面共同构成以下房价构成模型。在此简明的模型中我们可以清楚地看到，政府在房价的确定过程中始终扮演着一个重要的角色。而消费者的话语权是处于末位，只是以一种被动的接受与否来反应影响房价，并且还受到各方面因素的左右。其中用黑体标出的“良心”一词并非有所特指，而是期望房地产业的利润应该有个合理的尺度。四、 升值原罪——资源缺失之辩。在房地产市场上推动房价持续上涨的最大支持理论就是“房地产的必需资源——土地在日益减少，可建的房子越来越少，房价当然就是越升越高了”。 如果按照此理论，所有的房价将无限上涨，且越老越值钱，但事实远非如此。许多小投资者正是在此理论驱动下，盲目跟风，到头有很多人才会发现投资没有得到预期的回报，甚至负了而百思不得其解。为什么？因为这一理论错了，而且是有意识地错了。说到资源缺失，有两个可比性，一是石油二是古董。这两年最热的当然是“石油”。在此借口之下，油价一路飚升。诚然，作为消耗品，在没有新的巨大储量探明之前，石油资源的确是越用越少。其实明眼人都知道，油价的攀升更主要是人为操纵的结果。并不是石油真的快要没有了，否则不只是油价上涨，而差不多就等于世界末日。随着这几年人们涌向收藏市场的投资，古董的价格也是迅猛急升。 虽然古董不象石油一样是消耗品，但是由于它的总数有限，它的升值理由也同样充足。不过其价格同样是被操纵的，一段时期制造一个热点，推高一类古董的价格，另一段时间制造另一热点，再推高另一类的价格。土地不同于石油，并非消耗品，不管怎么用，它始终都存在那里。土地更象是古董，总数有限，需求不可知地无限。操纵地价的方法则是将两者的方法综合而成——控制供应量加上制造转移热点，效力则更大更有杀伤力。但是为什么房产的投资回报却不能象石油与古董一样价格攀升呢。这是因为土地资源在实际上并不是象表面宣扬的一样缺失得那么厉害。首先要说明的是可用作居住用途的土地资源巨大，相比于现有数量人类的基本需求来讲可以算是无穷的。（并无可以浪费土地资源的意思在内）具体数字不用举例，因为与那些所谓主流的话语相差太远。如果换一种思考方法，您也许就会认同这种说法的。这决定了所谓居住土地资源缺失是局部的。既有城市性的缺失，又有地段性的缺失。所谓城市性土地缺失，指城市化投资扩张导致的用地不足。有的城市有钱没有地，而有的城市却是有地没有钱。而地段性土地缺失，指同一城市内由于发展不均，某些地段需求旺盛而导致的用地不足。唯其是局部性的，土地资源的缺失就可以通过许多手段方法来补充，且事实的确如此。以下是补充土地资源的几个方法。1、 热点转移。当一个地区的投资热点兴起时，其土地资源就急剧减少而迅速升价，如果其热点消退，资金转向或撤离，原本不见了的土地资源可能又会冒出来，但却已经贬值了。谁都不会忘记90年代初海南的房地产市场，当时土地好象金饽饽，“没地”“没地”是当时听到最多的声音。但时过境迁，热浪过去后，大片大片土地闲置（包括烂尾、空楼），地价一落千丈。这是城市性缺失的例子，很极端。但地段性缺失的例子就更多了。最惊心动魄之一的例子有广州市保税区商业街的十年兴衰。90年代，保税概念令到该商业街一铺难求，1万块1平方都不卖。但时至今日，保税概念消退后，当年寸金之土已经蒿草丛生。而一墙之隔的开发区却是繁荣兴旺。2、 城市扩张。城市的范围并不是用行政区域划分的，没有其固定的大小。它可以单独地由内向外扩展，也可以由几个邻近城市联合起来握手扩展。在扩展的过程中，原本不属于居住土地的资源被添加进来，有效地补充了城市的土地资源。在此扩展中，一个个热点不断地被制造和转移，并不是离城中心越远地价就越便宜，从而实现了地价升值过渡。
3、 旧城改造。每个城市都会有老房子，不光是破旧与新时代脱节，而且容积率过低，不利于土地资源的充分利用。所以旧城改造，提高土地利用率，则相当于增加了资源。但是并不是所有的老房子都应该拆的，大家都知道，但有些人装作不知道不懂，拆了没商量。4、 释放圈地。每个城市都能看到在好一点的地段，一个围墙圈住了一大片地，空在那里几年，甚至上十年，最多是当停车场洗车场。这是看得见的圈地，还有些看不见圈地散落在城市的各个角落。不过，随着一些政策的落实，这些圈地终归是要回来市场来供应。5、 卫星城概念。城市的扩展往往不是连续性的，当住宅区与城市之间还有一段非城市区域相隔，这就是卫星城概念。很值得庆贺的是，此概念为越来越多人接受甚至喜爱。这就令到许多荒地可以提前转化为居住地，有效地补充了土地资源。同时也加快了城市化的进程。6、 异地而居。工作在A地，居住在B市，越来越成为了大城市人的一个不错的选择。香港人住在深圳早就成为很普通的现象。广州人住到佛山南海已经快有十年的历史了。而这两年北京人在河北买房，上海人住到江苏也都不再新鲜。小城市与大城市接壤的地块成为大城市的居住地，有效地补充了大城市的土地资源，也提升了自身的价值。如果能将以上手段全部合理运用，必能有效解决城市土地资源缺失的问题。事实上也大致做到了。但是“土地资源缺失”的声音始终在房地产市场上回荡，推高房价的上升。甚至导致了“地价高过房价”的怪现象。6月21日，广州白云区种鸡场地块拍出震动广州的天价——5亿元。楼面地价高达3300元/平方米。而附近旧楼的价格却是不到2000元/平方米。地价居然高出房价1/3。这理性何在？公平性何在？五、 投资追捧与保障缺失。“一夜暴富”的神话在各地房地产市场上到处流传，但是房价大幅缩水、甚至背上负资产的事实却是悄无声息。而后者的例子远远超过前者。这种现象一方面表明普罗大众看好不看坏的积极心态；一方面也是舆论导向的问题。“现在买什么都会贬值，唯有买房子会升值，就算不升，起码都能起到保值的作用。”此类说法成了推动投资者涌入房地产市场的最大推动力。的确，不少的房产起到了升值的作用。但是这种被贯以“稳健”之名的房产投资实际上却毫无保障可言。首先是升值的片面与虚假性。房价在不断地走高，这是一个事实。但是我们应清醒地认识到，房价走高绝大部分是集中在一手楼市，并非二手楼市。而二手楼市恰恰是让投资者出货实现升值的地方，二手市场不升价，买下的房产如何可以升值？不用作什么市场调研，只有看一下当地大报上面的新盘广告与二手房广告，比较一下价格就一清二楚。以广州珠江新城为例：丽晶明珠上一套面积190的复式叫价101万都难以成交，均价仅5千几。而目前珠江新城的新盘价却动不动7千8千。数年前丽晶的叫价亦超过8千。短短几年，缩水三分之一有余。纵观那些升值二手楼，是由于地段配套趋于完善或是热点追捧的支撑。并且一般来讲，时间不会持续太久。因为城市中发展完善的地段越来越多，并且总会有新的热点被制造出来。升值的空间终归会有个天花板在那里限制，从而回落，甚至贬值。其次是缺乏升值的推动之手。众所周知，在市场经济中，商品的升价需要有推动力在作用，并且往往是人为制造的推动才会发挥更大更直接的作用。一手楼市房价关系到发展商与投机者切身利益，它的升高正是由二者在起着重要作用。而二手楼价对发展商与投机者的直接利益关系不大，关系密切的投资者却一般是单兵，不能抱成团，发出的声音也很微弱，所以二手房的升值则是完全交由市场规律自然调控，完全处于一个弱势地位，所以会比一手房价差别巨大。房子的老化导致了房价的自然贬值。房产作为消费品，当然会产生老化，并且其外观、布局、装饰等设计也会过时，这些都导致房产的自然贬值。而那些越老越贵的房子一般来讲是豪宅，并且设计独到犹如艺术品。税收的负担也导致房产升值有限。二手房交易的个人所得税的强制收缴早已经纳入政府的工作安排之中。一旦全面铺开，不管是转嫁给买方还是卖方，必会影响投资的回报与进度。规划的变化导致房产价值的不可确定性。由于各种原因，各个城市的规划仍未能形成一个真正的长远机制，这就使得在城市发展中，规划的可变性很大。由于楼盘附近某个交通或体育设施配套最终没有跟上，而导致房价下跌的情况屡屡发生。六、 自用、投资、投机三者的角力。在房地产市场上，购房者主要可以分成三类：自用者、投资者、投机者。此三类人马势必在市场上形成三股势力互相较劲。其角力的结果往往是以房价与成交量的形式表现出来。投机者抬高价格，以未来价格升高的前景来引导人群入市。这人群中有自用者也有投资者。由于投资者加入导致自用者可选余地缩小，给到投机者更多的操控房价上涨的机会。但要特别说明的是，自用者对房产的升值实际上是并不敏感的。就象买车者在买了车后对车价下跌通常会泰然处之。并不太惧怕负资产，因为毕竟在使用着。他们只是对现在的价格特别关注。未来价格的上升对自用者的诱惑力并不大，这又反过来可能导致投资者的收益兑现就不会那么顺利了。三者角力的结果往往就成了三不赢的局面：投机导致房价暴涨暴跌→投资者或是蜂涌而进或是观望不入→房价空涨高企→自用者却步无钱购房→房产市场低迷。这样的恶性循环，在各地的房地产市场上不断地上演着。七、 抑价与保升的矛盾统一体。国家出台一系列的抑制房价上涨过猛的措施之后，许多城市的房价应声下跌。让长期以来被高房价压得喘不过气来的老百姓们轻轻地松了一口气。但是，反向的声音也马上出现。据6月27日《中国经营报》A29版一篇报道《上海市酝酿“救市”方案》称“调控转向，抑制下跌”，“来自政府的消息显示，上海市政府正在考虑措施防止房价大跌。”真叫人对所谓房地产行业监管者的管理能力和思维产生怀疑。作为一个市场经济中的商品，价格的波动是很正常的现象。当一项抑制价格上涨的措施出台，市场的反应并不可能是停止上涨，价格肯定是要以下跌来体现市场的反应，待市场各方面的力量对这一政策消化后，又会重新上升。作为主管部门如果只是因为这“轻微的下跌”正常的波动，就要出台所谓的“救市”措施，岂不是太儿戏了。房产开发商如何看，投资者如何看，老百姓又如何看。何况推动房价上涨的利益团体的力量远远大于抑制房价的力量。正如上周广州某大报中所称“开发商们终于坚守住了房价的阵地”。抑涨的措施只是会令房价下调一点，但如果保价的政策一出，就如纵虎归山一样，房价的上升将是超速的，可怕的。八、 政策措施与市场规律的决逐。提出这个问题主要是希望能提醒大家的关注与思考。下面则主要是关注“令人心寒的两个声音”，从另一个角度对这一问题进行探讨。这两个声音都是在6月27日《广州日报》的理论版上看到的。一个是“房产持有环节税将逐步提高”，一个是“人人有房住不等于人人买房”。建设部政策研究中心主任陈淮认为“房产价格不是最核心的，税收才是最核心的。”这句话是不是可以这样理解：你们买房付出什么代价，我们不管，只有能保障我们的收入不减少就行了；并且是房价越高越好，我们的收入就会水涨船高！典型的与民为敌的思维。且不说房产持有税是增加了人民的负担，这其实就是对房产的强制性贬值措施。“长期来看，产持有环节税将逐步提高流转环节的税负则会降低。”这无异于是鼓励房地产应该频繁地交易转手，不要自己住了。都搞不懂这是出于何种逻辑，极端一点来讲，这种思维就是将房产这种固定资产硬生生地变成了流动资产！“人人有房住不等于人人买房”这一理论的本质是反理想主义。自从杜甫提出“安得广厦千万间，庇我天下寒士尽欢颜”以来，“让每个人都有属于自己的房屋”成为中国多少政治家的理想。并且是“有其屋”而不是“廉租屋”才能“尽欢颜”。诚然，“人人有房住不等于人人买房”是一个长期客观存在的事实，但是事实并不能拿来作为一个理论，更不就当用来作为政府制定政策的依据。古往今来，理想在政治中占据着很重要的位置。正是有理想的凝聚力，人民才会团结在政府的领导之下；正是有理想的指引，才能治定出符合人民利益的政策。虽然很多理想是不可实现的，但其作用还是巨大的。如果决策者们真的接受了这一反理想主义的理论，所制定出来的政策就会严重偏离扶持弱者的社会公平。有了此理论作为借口，就更加没有推进“居者有其屋”的压力和动力。将会有更多更大的社会不公平在房地产上面体现出来。历年都有许多专家学者会为中国的房地产市场开出良方猛药，各有所长。笔者认为，要让中国的房地产市场向着实现和谐社会的方向稳定有序的发展，并不应该出台太多或多变的政策，关键在于抓住几个要点，然后实施“无为而治”，让市场规律真正发生作用。首先，应确定中国的房地产市场发展的中心方向——实现居者有其屋的和谐社会。诚如金碚先生在文章中指出，有了自己的房子才会有自尊。也就意味着有其屋者将更有信心，更有激情，能创造更大的生产力，并且对社会有更多的认同感，更易形成和谐稳定的局面。其次应端正一种观点“大力发展廉租房”。“廉租房”是许多专家学者所推崇的一种解决城市低收入者住房的一种措施。“廉租房”实际上就是中国房改前社会与单位提供住房形式的一种变称，是一种倒退，只能作为一种补充，根本不应该值得提倡。香港实施“廉租房”——公屋的政策多年，为很多专家推崇。但其实际上并不是一个成功的案例。公屋虽然解决了许多低收入香港市民的住房问题，但是却又制造了更多的社会问题。首先是政府硬性地制造了一个个贫民区，大量的低收入市民聚集在一起，其中滋生的不单是治安问题，更严重的是社会心理问题；居住在公屋的人就要被打上了一个印记，实际上成了二等公民；有很多市民是几代人一直住在公屋里，为什么？所谓无恒产者无恒心，他们所受的教育，他们的进取心被大大地制约了。反观同样是解决低收入人群住房的安居房，却远远没有这些问题。以广州上世纪九十年代初建设的几个安居小区为例，棠德小区、大塘小区等等现在都是一派繁荣兴旺的景象，毫无香港公屋那种阴森破败的气息。并且到处停满了小汽车，甚至不乏奔驰宝马之类的靓车。说明什么，有了恒产就有了恒心，就有了向上发展的动力。解决的不单是住房问题，而地解决了更多的社会问题，促进了和诣发展。政府对“谦租房”和“安居房”的投入在成本上都是相差无几的，差别在于前者的产权是政府的。但后者的出售为政府回笼资金，而能投入下一批的“安居房”建设，解决更多的问题。目前港政府急于出售部分公屋产权给“领汇基金”，正是不堪资金的重负了。笔者认为实现中国的房地产市场向着和谐社会的方向稳定有序的发展，应该采用以下四个方面的对策。一、 降低首次置业的门槛。一般而言，首次置业的的出发点是为了自用而非投资或投机，符合住者有其屋的本意，所以应该鼓励。有专家会说，降低了置业的门槛，会令到很多投资者混水摸鱼，加重投机的成份，搞乱房产市场。实际上，并非是门槛的问题，而是信用机制和监管的问题。在监管不到位的情况下，各地频频发生成批性假按揭的案件，并非是门槛不高造成的。并且在此网络发达的时代，建立检查首次置业的信用机制相信是容易办到的事情。降低首次置业的门槛，主要有以下几方面的措施。1、 放宽首次购房的贷款，减少首期付款金额。在我国稳步向着小康社会发展的过程中，绝大多数的置业自住者的还款能力一般是会越来越强，而很少会到断供的地步。所以说房产贷款是基本安全的。事实也是如此。很多地方的首期都曾降至两成，甚至零首付，却并未给银行带来多少坏账。2、 降低首次购房的税费。对政府的税收减少并不会很多，但是能加快解决许多的社会问题。3、 增加房源。一方面是政府组织建造安居房，一方面是鼓励发展商开发更多的经济适用房。包括适度增加相应的土地供应量，适度放松适用房建设的银根。纵观各地的烂尾楼，绝大部分是商用或写字楼，住宅很少烂尾，适用房更是极少卖不出去的。所以此类对开发商的贷款也是基本安全的。4、 提高民众的知情权。信息是房地产市场的一个重要组成因素，能明显地左右房价的涨跌。扩大民众对房产市场发展规划的知情权，就能打破投机者对信息的垄断，降低房价暴涨暴跌的风险，令到投资正常地发展。值得一提的是，不仅是应该降低经济适用房的首次购置的门槛，而且要降低中等住房和豪宅的首次购置的门槛。道理是一样的，只是采取的措施和倾斜程度有所不同。二、 营造和诣发展的社会氛围。“有钱人住靓地豪宅，普通人住偏地普通住宅”，这样的观念和事实早已为社会民众所接受。但是如果发展得太过失衡，仍然是引起许多社会心理问题，不利于建设和谐社会。这就需要政府这只可见之手发挥其应有的作用。如金碚先生指出“政府要支持投资者获得合理的盈利，改善基础设施，优化美化环境，令房价长期合理地增长。”而“靓地豪宅”的设施与环境本身已经是非常好了，没有太多必要去优化。需要优化的是普通房产。并且优化所需的资金完全有来源，那就是“靓地豪宅”的高地价与高税收。这不是所谓的“劫富济贫”，而是体现社会公平。三、 制定以民为本的稳定政策。许多城市政府都将房地产列为当地的支柱性产业来发展，但是出发点各有不同。有些是为了解决当地住房难而引发的许多社会问题，有些是为了带动当地经济的发展，有些则是为了增加当地政府的财政收入，有些则是为了某些操控着当地房地产市场的团体的利益。但不管如何，并不是建起了一大片房子就是做好了房地产，房地产市场的真正繁荣在于人民受益，在于建有人买的房，买得到合适的房。高税费高地价可能会增加财政的收入，但是所引发的问题可能增加更多的社会支出成本。本着“不与民争利”的思想，就能制定出受社会各界欢迎的稳定政策。四、 打击投机行为，不过于宣传房产升值。各地都存在房价虚高，有钱人买房没人住，普通人买不了房没屋住的现象。房价虚高是投机者炒作造成的，空置率高企则是过多投资者进入的结果。监管者应该区分投机、投资、自住三者的区别，制定不同的针对性措施。特别是对投机者的打击力度要快要严，尽量将其对房价波动的影响降到最低。对发展商的诚信行为进行鼓励和表彰，对其投机行为业谴责与制裁。对广大的投资者应采取正确的引导。不过于宣传房产的升值能力。让他们明白房地产如同任何商品一样，并非天生就有升价保值的能力，它的价格会升也可能会跌。房产投资如同任何投资一样，都存在风险。不能盲目地涌入房产市场，买了房而不去住。很多例子是放了十年还是毛坯房。这种空置对社会资源是严重的浪费。毕竟，只有房子住上了人，才是真正实现了它应有的价值。艾育荣 广州精销赢品牌工作室CBO 020-35699556 MSN：[email protected]
