唐山房价炒作之谜中国城市房价持续高企之谜-爱华网

自2001年起，中国房地产市场进入了新的一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长6.9%。2004年，全国房地产价格更是一路飙升，短短半年间，全国商品房平均销售价格高达2701元/平方米，同比上升11.6%，与2002年相比，上涨幅度达21.32%。

从2002年到2004年6月，全国商品房平均销售价格上涨了近500元。这一价格水平已经远超过了人们的承受能力，中国房价持续高企已是不争的事实，并引起了众多专家学者和政府部门的重视。

本轮中国房价上涨的特征分析

中国本轮房价上涨周期是在市场支撑和政府支持的双重利好因素下形成的，它与世界各国历史上的房价高涨周期有所不同，更与中国上个世纪90年代初期的房地产热时有着重大差别。

第一，房价上涨与社会物价稳定并存。历史上看，每次房价上涨总是与通货膨胀有着十分紧密的关系，伴随着房价上涨，通货膨胀率急剧上升。但中国此轮的房价上涨的背后则是物价水平保持稳定，社会物价水平也远远低于同期房价上涨幅度。

第二，房价上涨与消费升温并存。在本轮房价上涨过程中，房产消费并没有降低，反而持续升温。从2000年起，商品房销售增长速度一直大于同期竣工面积增长速度。这表明，本轮房价上涨有其市场需求基础，是在消费的推动下实现的。

第三，房价上涨与宏观政策紧缩并存。近年中国房地产市场的超高速发展引起了政府的高度关心和重视，从2002年年底起，中国政府出台了一系列与房地产密切相关的政策文件。2004年3月，中国政府又开始了新的一轮宏观调控，从土地、信贷等多方面对房地产业进行调控。然而在这种背景下，中国房地产价格依然保持着高速上涨势头。

第四，房价上涨与高空置率共存。2001年年底，全国商品房空置面积为6926.5万平方米；而2003年年底时这一指标则迅速攀升至1.28亿平方米，其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。短短的两年时间，全国商品房空置面积增加了5873万平方米，增幅高达84%。

中国房地产价格已成为支撑中国房地产市场快速扩张的一个谜：一边是稳定的社会物价，一边是房价的持续上涨；一边是国家通过各种紧缩政策为房地产和整体经济降温，一边是房地产开发、投资、销售保持高速增长势头；一边是所有的人都在抱怨房价过高，一边却是销售面积以比竣工面积更快的速度增长；一边是房地产销售持续火爆，一边却是空置房面积急剧增加。摩根士丹利亚太地区经济师谢国忠最近表示，“房地产价格虚高是中国经济过热的核心问题，房地产是所有问题的根源”。

中国房价高企的原因分析

近年中国房价持续高企的背后，是由需求刚性膨胀、供给人为紧缩、成本快速上升以及消费预期提前和市场投机炒作五大因素共同作用、相互影响而形成的。需求刚性导致价格快速上涨，而供给人为紧缩、成本快速上升和市场投机炒作则加剧和延长了这一过程，心理预期则通过“雪球效应”不断复制和强化这一过程，从而出现房价上涨与消费升温的独特现象。

1．需求刚性膨胀──房价持续上涨的根源

近年来，中国经济保持平衡快速发展、城市化进程开始加快、旧城拆迁改造加速，与此同时，中国的人口结构又决定了最近几年“适婚”人口的增加，家庭结构简单化和单一化的趋势增加了青年一族对住房的需求。据2002年的人口统计数据，20-34岁的人口比重为24.2%，这一年龄正是结婚成家的年龄。而据对北京、上海等城市购买者的调查，将近一半的购房者的年龄都在35岁之下，这在一定程度上说明了人口结构和家庭结构引致的住房需求在整个市场需求中占据着主体地位。

据保守估计，经济增长、城市化、拆迁改造以及人口结构四大因素形成的住房需求占目前房地产消费量的60-70%左右，而在东部地区和部分大城市，这部分比重更高。在这四部分因素中，后三个因素者具有一个共同的特点：刚性，即这部分需求对价格的敏感性较低，也就是不论价格如何变化，这部分需求总是处于相对稳定的状态。面对需求刚性，追求利润最大化的企业的理性选择必然是提高价格，以获取更多的利润。

除了上面四个因素外，长期低利率政策以及个人消费按揭政策则进一步放大了这种需求。96年起，人民银行连续7次降低人民币利率。低利率政策形成了消费和投资对储蓄的替代，提高了人们的投资意愿和消费意愿。98年起，中国人民银行又推出了个人消费按揭，消费按揭通过金融的杠杆效应扩大了人们的消费能力，减轻了人们的购房压力，进一步放大了市场需求。房地产的需求刚性膨胀是导致本轮房价持续上涨的根源，由于房地产供给的滞后性，当需求刚性膨胀时，必然结果就是价格的快速上涨。

2．供给人为紧缩──房价持续上涨的罪魁祸首

根据经济学理论，需求膨胀会带来价格的上涨，但供给会随之增加，从而使价格回复到一个合理的水平。而房地产市场供给的人为紧缩是导致本轮房价上涨能够持续数年的重要原因。房地产市场是一个特殊的市场，具有不可移动性、不可比性，接近于完全垄断市场。这种市场结构决定了企业能够通过限制产量来提高价格，从而获取超额利润。房地产商正是通过人为地降低市场供给水平，使整个市场长期保持供不应求的状态，刺激市场消费，并促进价格上涨。

在销售过程中，中国房地产商无一例外地采用销控（控制销售进度、销售量、销售价格等）的方式，即每次企业仅拿出待售楼盘的20%左右投入市场销售，剩余楼盘则等到上一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控，房地产商能够迅速了解市场的需求状况，从而在消费者能够接受的前提下确定出最高的市场价格。通过销控，房地产商将质量较好的房子留在后面买，一方面为价格上涨提供充足的理由，另一方面也给消费者楼盘价格上涨的一种假象，刺激住房消费。

3．成本快速上升──房价持续上涨的成本推动

近年来，房地产开发经营成本不断上升，土地成本、建材成本、宣传销售成本的不断上升要求开发企业尽可能通过各种途径转化出去，而需求刚性使得成本转嫁十分容易。

从土地成本看，土地招拍挂制度实话以来，开发企业获得土地的直接成本一路攀升，部分城市地价上涨了超过了50%。在竞争性的市场中，土地拍卖价格是由房地产最终的销售价格来决定的，不会最终决定房产价格。但由于中国房地产市场的非竞争性，企业反而是根据土地成本为房地产定价。以房价上涨较快的上海、杭州为例，杭州市地价占房价的比重由2001年的35.8%上升到2003年39%，上海市则由45%上升至55%，这从部分角度说明了地价上涨导致了房价的上涨。

从建材成本上看，据统计，从2002年至2004年，有关建材成本上升了50%，如果将这部分成本转化在房价之中，它相当于房地产开发成本上升了10%左右。

从宣传销售成本上看，近年来，伴随着房地产市场的扩张，房产广告和房展也持续火爆，而在房产广告火爆和房展火爆的背后其实就是房地产商成本的急剧上升。

4．消费预期提前──房价持续上涨的“雪球效应”

近年来，中国房价一直保持着上涨趋势，而开发企业为了自身的利益，一味强调房价将继续上涨。“一切政策都能成为房地产商涨价的理由。”这给了消费者房价只涨不跌的预期，消费者为了能够以较低的价格购得住房，必然会尽可能提前购买住房，形成了对市场需求的压力，加剧市场供求矛盾，推动房价进一步上涨。

房价上涨预期导致了人们的消费提前，而提前消费则直接促成房价的上涨，这进一步强化了人们的预期，使更多的人提前消费。心理预期正是通过它的自我强化和复制来不断促成房价的上涨，这就是心理预期的“雪球效应”！个人心理预期决定了个人行为，而个人行为则促成了预期的实现，预期的实现使得个人更加坚信自己的预期并使更多的人采取行动。

5．市场投机炒作──房地产价格上涨的催化剂

近年来，银行利率不断下降，人们不把不把储蓄转化为投资与消费，投资渠道单一使得房产成为许多人的投资首选。而房价的快速上涨使得这种投资迅速转化为投机，房产投机的花样也随之不断创新，由炒现房转向炒期房，由单枪匹马转向结帮拉伙，由本地炒作转向全国炒房。

市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需要或投资需要），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们心理预期的影响更为深远。市场投机炒作一方面加剧市场供需间的矛盾，一方面又强化人们的心理预期，并通过心理预期的“雪球效应”来强化这一过程。

总之，成本上升、需求刚性以及供给紧缩是造成中国这一轮房价上涨的主要原因和动力，而市场投机炒作则使房价上涨过程加速，造成全国房价快速上涨的现象，这又通过人们心理预期的“蝴蝶”效应来自我反复和强化这一过程，进一步刺激人们的消费和市场的投机，推动房价向更高水平攀升。

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