爱华网编者按：
王女士最近有点烦。她手头上有一笔闲钱，一直想投点资，让钱生钱。可是做生意自己不懂，投资炒股风险又太大，于是她瞄上了时下西安市颇为流行的商铺投资上。然而，当她从城北转到城南，从城南又转到城西，从一个商圈转到另一个商圈，到处听到的是“旺铺投资，稳赚”的诱惑之词，却没有一个商家能给她以理性客观的分析。王女士心理敲起了边鼓：“这敢投资吗？万一打水漂了又怎么办？”
王女士的担忧其实也是许多投资商铺者的担忧，毕竟投资商铺并不像商家拍胸脯保证的那样，没有丝毫风险。投资商铺，实际上也是对投资者眼光的考验。而选择商铺，恐怕最主要的就是选择商圈了。如果选择的商圈有发展潜力，那商铺的升值空间就很大，反之，则会陷入深度套牢中，竹篮打水一场空。
商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；――――
每个商圈都有每个商圈的特点，其环境、人流量、经营种类和状况等都不尽相同，这些特点直接决定了投资收益的状况。从本期开始，我们将对西安市的商圈逐一进行详细调查，对投资优劣进行分析。
小寨商圈铺王落谁手
小寨，几十年前只是西安城郊的一个村镇，经过这几十年的发展，如今已经成为仅次于钟楼商圈的西安市第二大商圈。而且，由于它丰厚的人文气息以及气它得天独厚的地理条件，更使小寨多了一层毓秀之气，成为唯一能和钟楼商圈抗衡能有独特定位的西安市第二大商圈。
概况 西安市第二大商圈
小寨地处南郊的花芯位置，地理位置十分优越，周围科研院校林立，南有陕师大、政法学院等，北有公路交通大学等，西有石油大学、医科大学等，东有统计学院等 。小寨又是长安区的必经之处，人流量很大。覆盖的人口很多，足有西安市的三分之一多，而且，它的消费群体多为知识分子，又以学生和年轻人居多，档次比较高。
尽管小寨商圈有着许多优点，但说实话，它的商业应有的优势却并没有发挥出来。在小寨，大商场只有两个，形成犄角之势，一个是军人服务社，一个是国贸大厦。两者定位雷同形成不必要的竞争，这种竞争实际上是窝里斗。后者生意似乎比不上前者，尽管军人服务社的硬件设施远远比不上民生、开元等大商厦，但却是毫不影响它的生意。这大概与它周围无强大的竞争对手有很大的关系吧，“山中无老虎，猴子称大王”吧。
除了这两大商厦，再就是一个好又多超市和有点像农贸市场的百汇市场可圈可点外，小寨商圈其它的商业设施实在乏善可陈。长安路、小寨东西路两边基本上是些小门面，单打独斗，饮食、服装、通信、美容美发、药店、眼镜店等都经营，缺乏明确的定位。
因此目前的小寨正面临着被改造的趋势，以便适应它西安第二大商圈的实际情况。记者注意到，在小寨十字，长安路的西边已经基本改造完工。改造后的结果有两个代表的地方，一个是飞炫广场，先是老百姓药房进驻，如今又在广场上建立了一座座的时尚小屋，以经营时尚的小服装为主，价钱便宜又实惠，使广场的人气陡增不少；另一个就是待招租的领秀城和小寨潮流街区，这两家是目前小寨商圈捷足先登的旺铺招租者。去年10月份到今年，广告语所说的“跟着百盛到小寨抢铺去”，就是这两家。而由雁塔区政府到小寨十字的原有铺面正在被拆掉，据了解届时这里也将会拔地而起许多铺面，当然也会打出“招商”的广告语。从改造的趋势来看，我们不难发现，小寨正在成为商铺竞争最为激烈的商圈，那么，该如何看待这一切，来正确投资小寨商铺的铺面呢？
前景 乐观和不乐观并存
对小寨商圈铺面的前景分析，据记者了解目前有两种截然相反的观点，一种观点认为小寨商圈不会很快繁荣起来，原因不外乎几点，一是小寨商业设施陈旧落后，还远远没有形成浓厚的现代化商业气氛，尽管环境、人气小寨都占尽十分优越的地位，但“十年磨一剑”，小寨现代商业气氛岂能短时间形成？这种观点以曹先生为代表。曹先生在投资商铺是有切身体会的。他在上世纪90年代在小寨国贸花20多万买了一个铺面，当时对方承诺年返租金20％。但是一年后就因为生意不景气，无法兑现承诺，弄得曹先生和众多买铺面者走上了法庭。结果法院最后判决年返租金为8％。至今，曹先生一起提此事还心有余悸。他对记者说道，商铺毕竟是要经营的，经营肯定是有风险的，如果没有风险意识而盲目投资，听信商家胡吹冒撂，绝对会吃亏的。
记者对许多投资商铺的朋友进行采访时，有不少人认为目前的小寨商圈除了几个定位比较明确的商场富于竞争力外，像军人服务社、小寨好又多、百汇商场、肯德基等，其它后来者如果没有明确的定位优势，绝对无法在此立足的。
“你看，智圣不到一年就关门了，赛友只开了几个月，好又多当别处超市遍地开花时，生意似乎不如从前―――这说明，并不见得你投资就能赚钱。黄金地段同样需要黄金经营才能行啊！”一位杨姓朋友对记者说道。
另一种观点认为小寨商圈的兴旺是迟早的事，在此买铺者肯定会升值。他们认为，小寨无论人居量，还是人流量，以及周围环境都十分优越，尤其是曲江新城的建立，更使这一区域锦上添花。这一切都首先使小寨商圈无论在天时地利人和方面都占据了优势，不兴旺才怪呢？
何况目前小寨正在改造，改造后的小寨现代商业氛围将会更加浓厚。它的发展潜力是无可比拟的。而且正因为它的优势和现状不相吻合，更使它的潜力巨大。
这两种观点到底哪种正确呢？
改造 将更富于商业氛围
改造后的小寨将直接决定着小寨商圈的发展前途，那么，改造后的小寨又将是怎样呢？为此，记者采访了雁塔区商业街区改造领导小组办公室。
据了解，目前正在改造的有小寨东路和长安路东边，分为两横一纵，两横是指兴善寺东西侧和小寨东西路，一纵是指长安路中部。改造的宗旨为：“提高商业形象，提高经营水平和档次，改变城市面貌”因此一般三层以下的作为商业用房，三层以上的作为办公用房。改造后的小寨将更会在建筑外观上下功夫，使此更符合现代商业设施的标准。
今年4月份，雁塔区政府就邀请了人大、政协委员和一些专家进行座谈，对小寨的改造进行论证，广泛的征求社会各界的意见。
从雁塔区工商局记者了解到，目前个体工商户有1100多家，如果改造完毕个体工商户数量将会增加。而且可以肯定一点，待租的铺面也将会增加。
另外记者还从有关部门了解到，小寨如今日人流量达到30余万，已经超过东大街。
商家 怎么看待小寨商圈
应该肯定的是，随着小寨改造的完毕，这里的商浦竞争将会更激烈。不过截至目前，在小寨打出旺铺招商的商家只有两家，一家是领秀街，另一家是潮流街区。这两家招租形式尽管有点不同，但实际上都是建立在“升值潜力巨大”的基础上的。
据了解，领秀街招租分为两种，一种是投资性质的，即你投资买断商铺，交给它经营，它每年给你返还租金9％，它的铺面价格一二三楼大概是一万多，四五楼是八千多，购买一个10多平米的铺面大概需10多万元，产权为50年。另一种是自己经营。而潮流街区似乎要简单些，主要是自己买断经营。
当记者询问经营状况有什么保证时，领秀街的导购小姐回答道，这里将会有百盛、麦当劳、必胜客等巨头进驻，“你还怕什么风险呢？”潮流街区则回答道，这主要看你的眼光了。
一个商圈的形成，一是要有一定的历史和其它各种条件的积淀，二是要有独特的定位，这个定位还要与周围的环境紧密结合。而且，商圈还存在着一个奇怪的现象，那就是商圈中往往有一个巨头企业，而奇特的商业知识起陪衬作用，围绕着这个巨头企业成众星烘月之势。比如钟楼商圈以开元为代表，长乐商圈以康复路为代表等等。这时如果后来者想融入这个商圈，就要找准定位，或者在许多条件上都要压倒对方，不能步对方后尘，和人家的定位发生正面冲突。否则，绝对会败落。这也许就是小寨国贸和军人服务社在小寨商圈竞争中落败，唐城败于开元的原因吧。
但遗憾的是，在记者采访时总觉得商家往往只是注意到了客观原因，却不注意主观原因，在对商铺今后的经营上说不出独到的见解。
据记者了解，小寨商圈由于处于高校环绕中，消费多以年轻人为主，趋于时尚化，而目前的小寨商业定位却明显缺乏这一点，消费多趋于中老年，比较古板和沉闷。因此许多人认为，谁若能在小寨商业圈建立一个时尚大厦，加点潮流成分，谁就能在目前的“改造”造成的重新洗牌中占的先机。
这也许才是真正的皆大欢喜格局呢——投资者获得利润的欢喜，商家既获得利润又能兑现承诺的欢喜，消费者获得又一个理想购物场所的欢喜―――
