爱华网2013年2月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产调控工作的通知》，作为新一轮房地产调控的指令性文件，至今已经两月有余。两月之间，中国房地产市场并无趋势性变化，2013年最新一期在70座城市房价监测中，绝大多数仍未改上涨势头。 地方政府对调控政策的落实情况如何？《中国经营报》记者通过调查发现，国发17号文件中明确规定的“限购区域应覆盖城市全部行政区域”的要求，至今未得到地方政府的有效执行。而隐藏地方政府坚持执行分区限购政策背后的逻辑，则展现了近10年来以房地产价格和成交量为考核方式的楼市调控所造就的尴尬。这一切，都值得政策的制定者们反思。 “人均可支配收入实际增幅”成了以一当十的“金句”。 同南京、杭州等城市一样，大连市在3月31日发布了“国五条”细则，全文加上标点符号共110字。其核心点为“新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下”。 在“国五条”执行细则语焉不详的同时，新版《大连市户籍准入规定》已于3月1日开始正式实施。该规定全面放宽了大连购房落户的条件，将“购房款”作为落户标准调整为以“购房面积”作为落户标准，有效期5年。 辽宁一位地产专家表示，大连“买房落户”新规是对国家限购政策的一次探底。国家对房地产的调控短时间内难见放松迹象，大连“买房落户”新规称得上是暗度陈仓。如果突围成功，无疑等于从侧翼为拉升成交量打开了口子。 现实逼迫 限购令一出，我们当时就傻眼了，投资性购房的看房者一个都没有了，原来每天能卖出七八套，政策一出一礼拜也就卖三四套。 “买房落户”短时间内可能不会有太明显效果，但总体来讲，“落户”新规一定会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。 放宽“买房落户” 限购之后，购房者观望情绪浓厚，图为2012年大连秋季房展会现场。本报资料室/图 大连市新旧购房落户政策对比 购买单套商品房达到相应标准的户口才可迁入。在主城区购买商品住宅，购房款80万元以上；购买公建商品房，购房款100万元以上的；在大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区购买商品住宅，购房款50万元以上；购买公建商品房，购房款70万元以上的；在旅顺口区、金州区购买商品住宅，购房款30万元以上；购买公建商品房，购房款50万元以上的。 2013年3月1日前 VS 2013年3月1日后 从2013年3月1日起正式施行，有效期为5年。购买商品房单套住宅面积70平方米或单套非住宅面积50平方米、存量房单套住宅面积90平方米或单套非住宅面积70平方米；新市区、旅顺口区购买单套住宅建筑面积50平方米或购买单套非住宅面积30平方米，新区购房即可落户。 在国家出台“国五条”继续房地产调控的敏感时期，大连实施“买房落户”的敏感新规，其背后的“企图心”难免令人生疑。 “大连这个落户新规是对国家限购政策的一次探底。”辽宁前述地产专家表示，国家对房地产的调控一直未见松动，找到迅速有效拉动房地产的途径和机会相当有限。而大连“买房落户”新规的这次试探如果可以顺利推进，无疑等于从侧翼为拉升成交量打开了口子。 针对各界对“买房落户”新规的质疑，大连市政府一位不愿具名的工作人员表示，“买房落户”新规的实施和“国五条”出台仅仅是时间上的巧合，大连的新规早在2012年年底就确定了，并不存在什么突破限购政策的说法，大连一直按照国家要求认真做好房地产调控工作。 “我们也是从媒体报道才知道在大连买房可以落户的政策。”大连市国土资源与房屋局有关部门工作人员表示，“买房落户“这等大事，是政府主导、公安部门参与出台的政策，房产部门并不清楚这项新规出台的背景。 “实际上，大连市政府通过‘买房落户’拉动成交量的意图是明显的”，前述置业公司负责人表示，从2011年3月大连出台限购政策两年来，对房地产的影响巨大。
据了解，2011年各地出台限购政策，当年2月25日《大连市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》，在土地、住房保障、住房需求、税收、问责制度等方面出台了十条比较详细的细则。 “限购令一出，我们当时就傻眼了，投资性购房的看房者一个都没有了，原来每天能卖出七八套，政策一出一礼拜也就卖三四套，”上述发展商表示，由于资金链断裂，导致他不得不到北京找风投，“最艰难的时候已经过去了，现在情况稍微有些好转，这两年太难熬了。” 数据显示，2011年3月，大连市内七区商品住宅成交均价11113元/平方米，而2013年2月，这一数字为9937元/平方米，单价下降了1176元。 “从数据上看，均价下降了一千多元，这实际上已经是一个很大的幅度了。”上述地产专家表示，大连是个旅游城市，是东三省包括全国普遍认可的沿海城市，购房人群的支撑力较强，一般来说房价大幅度下跌的可能性不大，而大连的限购政策令房价下跌千元、成交量下降6成，对这个市场造成的影响可想而知。 专家同时表示，从大连市政府的角度来讲，如果房价暴跌，人们将对房地产市场失去信心，行政方面也不好交差。 观望国家政策的同时，大连也在观望3月1日起正式实施的“买房落户”新规的现实效果。 2012年12月7日大连市政府发出《大连市户籍准入规定》通知，全面放宽了大连购房落户条件。该规定从2013年3月1日起正式施行，有效期为5年。新规将原来的以“购房款”作为落户标准调整为以“购房面积”作为落户标准，同时还增加了购买存量房（二手房）的落户规定。 具体规定为：购买商品房单套住宅面积70平方米或单套非住宅面积50平方米、存量房单套住宅面积90平方米或单套非住宅面积70平方米；新市区、旅顺口区购买单套住宅建筑面积50平方米或购买单套非住宅面积30平方米，新区购房即可落户。 大连一家置业公司负责人表示，与此前的购房款达到一定标准才能落户的政策相比，“买房落户”的政策实际上是大幅放宽了在大连的购房限制。 据了解，此前，大连规定，购买单套商品房达到相应标准的户口才可迁入。标准如下：在主城区购买商品住宅，购房款80万元以上；购买公建商品房，购房款100万元以上的；在大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区购买商品住宅，购房款50万元以上；购买公建商品房，购房款70万元以上的；在旅顺口区、金州区购买商品住宅，购房款30万元以上；购买公建商品房，购房款50万元以上的。 “最重要的是，以前的政策需要全款购房，一下拿出数十万乃至上百万元的款项，绝大多数购房者还是比较吃力的。”上述负责人表示，现在新规取消了购房款的硬性规定，购房者只要购得几十平方米的房子即可落户，同时也可通过按揭等方式解决资金问题。 “甚至可以理解为，在大连只要买房即可落户，因为最低标准放宽到了50平方米。”该负责人表示，短时间内可能不会有太明显效果，但总体来讲，“落户”新规一定会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。 5月3日，记者拨打大连多家房地产项目电话，针对近两个月的销售情况，多数回答均为销售量增加并不明显，“买房落户”新规并未产生立竿见影的拉升作用。 “在大连主城区，还没有看到落户政策带来的销售上的大变化，但是在旅顺口区和金州新区以及城乡结合部，应该已有效果呈现。”大连一位房地产发展商表示。 大连房地产近期数据显示，从3月19日~4月22日，五周的时间内，与中山、西岗、沙河口等主城区的几个区每周十几套、数十套的成交量相比，旅顺口区周成交量平均可达240套左右，金州新区5周总计销售为1869套。 “一句话”细则 “地方政府对‘国五条’的应对，体现在发布细则上来看可以称之为‘应付’，普遍现象下反映出的是地方政府的普遍心理。” 3月31日，大连市房地产市场调控工作领导小组办公室发布指导意见，全文包括标点符号在内共110字，全文如下：为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关精神，稳定房屋价格，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅的销售价格以国家统计部门权威发布统计指标为依据。 “只给出房地产调控的一个标准别的什么都没有涉及，没有针对‘国五条’逐一的呼应并提出具体举措，很难称得上是‘细则’。”辽宁省一位房地产专家表示，从大连这“一句话”细则当中，明显能够感觉到的是，地方政府在刻意将具体的东西模糊化，“模糊化的好处在于：第一可以规避一些于己不利的东西，第二模糊化可以适当争取空间，以便在具体操作的时候拥有更大的灵活性。”该专家表示。 而发布这种“模糊化”细则的城市并非大连一家。3月31日，是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限，在这一天，各地方政府扎堆发布调控细则，南京、杭州、武汉、兰州、成都、西安等城市在行文上高度一致如出一辙，均把落点定在了“人均可支配收入实际增幅”上。 “地方政府对‘国五条’的应对，体现在发布细则上来看可以称之为‘应付’，普遍现象下反映出的是地方政府的普遍心理。”上述专家表示，这种普遍心理就是对调控政策持怀疑态度，猜测中央调控的决心有多大、政策会不会很快有变化，总之是抱有观望态度并存在侥幸心理。
