爱华网―写在“浅析人民币升值对我国房地产市场的影响”之后
前言:
我在上一篇文章里谈了谈人民币升值对我国房地产市场的影响, 虽然从人民币升值这一话题中引申出现阶段影响我国房地产市场的一些宏观因素,并预测这些因素将支持着中国的房地产业继续发展。但看待一个问题要全面的来看，我觉得有必要进一步完善上一篇的话题，从更全面的角度分析一下影响房地产市场的诸多因素和发展趋势。
正文：
房地产的价值
商品的价格是围绕价值这一核心来波动的，这是我们从小就学习的经济学的核心。房地产的价值实际上包括了房产的价值和地产的价值。 房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，是可以通过评估和交易重新恢复和确认的。所以说房地产真正增值的是地产那部分。
从根本上说，房地产问题就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。做为一个产业，它必然存在一个行业周期性的变化， 所以房地产业的价格也必定有涨有落，但问题的关键是这个过程要经历多长的时间。为什么说房地产问题是一个金融问题有2方面的原因，一方面在于房地产独特的投资属性，另一方面在于影响房地产市场的重要因素都属于金融领域范畴。当然也有其它因素在影响着这个行业。现在我就分别论述这些因素对其的影响。
供给和需求
我们都知道，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以基本上供给和需求是影响房地产价格走向的基本力量，其它影响因素只不过是通过改变供给和需求的平衡来影响房地产价格的走势。 由于房地产不像其它大量生产的工业消费品那样有很大的供应弹性，在一定范围内土地资源的稀缺性这一房地产行业的特性决定了影响房地产市场供需关系的核心因素主要来自于需求。从需求角度来讲，很多人购买住宅从动机上分为居住和投资2种属性。住宅的居住属性大家很好理解，住宅的投资属性，是由于土地资源效应能够保值增值并能通过出租和买卖盈利而产生的。理论上影响房地产市场供需关系的核心基础是居住需求，而投资需求是处于第二位的需求，套用哲学的词语来说，居住永远是第一性的，投资则是第二性的。从微观经济学的角度来分析，我们知道居住需求表现出一定的刚性需求－(即不管外界因素发生什么变化，对基本居住需求的影响是很小的)。而投资需求则明显表现出弹性需求的特点－（即受外界因素影响较大）。
由以上的基本分析可知由于房地产土地资源的稀缺性，从供需关系的角度考虑，如果一定区域内的房地产需求一直保持增长势头，那么该区域的房地产的价格肯定将上涨。而单从需求角度分析，又可以分为投资需求和居住需求。当一个城市的房地产需求还是以居住（自住）需求占主导的时候，我们知道这是最基本的需求，从长期来看当地的房地产价格也必定是上涨的。从居住需求进而发展到投资甚至短期的投机需求将进一步推动房地产价格的上涨，这其中资金的推动作用发挥了极大的作用。这时房地产做为一种资本品的特性显露了出来，各种财政，金融甚至法律行政手段都可以对其价格产生一定的调节作用。下面让我们看看影响房地产市场需求和供给的有关因素：
影响需求的因素：
1、利率和房地产消费信贷：
目前我们国家的利率水平基本上处于一个低利率的水平，银行的利率分为存款利率和贷款利率。存款利率不用多讲，而贷款利率一般是在央行基础利率的基础上根据不同贷款种类有所浮动。央行早在去年10月29日上调了金融机构人民币存贷款基准利率，尽管只是微调，但它发出了一个信号――加息有可能在以后进入一个周期。
进入今年，央行又调整了房地产消费信贷，国家一段时间以来实行的是鼓励消费的信贷政策，实行住房贷款优惠利率的政策。但今年3月份，央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。通过去年和今年的政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。但在今年3月份调整住房优惠利率的政策出台之后，央行行长周小川就暗示，如果本次央行在加息的前提下，仍无法调控快速上涨的房价，有可能再次采取提高基准利率的手段进行金融调控。如果提高利率对于已购房者来说是月供增加，负担加重并且资产可能缩水；对于持币待购者来说则是既定的资金支付能力下降；对于投资者来说则是融资成本会增加，投资利润下降；对于投机者来说融资成本提高，关于价格预期就会改变。总之一句话，对购房者影响会很大。
2、被低估的人民币汇率：
在我们为中国货以廉价的成本（由廉价的劳动力，低估的人民币汇率等因素造成）占领世界市场而沾沾自喜的时候，我们不得不看到事物的另一面，世界资本正因为人民币的低汇率以廉价的低成本疯狂涌入中国。中国在用低汇率补贴出口贸易的同时，也在补贴国外资本。目前人民币升值2%只能说明以往的人民币在和美元的挂钩的固定汇率下被贱卖了。而且尽管人民币汇率升值了2％，但对人民币继续升值的预期，将进一步促使海外资金的涌入，被高估的人民币成为海外游资套汇的工具，同时相对降低了海外资金在国内投资的成本。而国内股票市场的制度缺陷使房地产市场成为海外资金热炒的对象。即被低估的人民币汇率造成了大量的海外资本以各种形式进入了内地房地产市场。
3、消费心理：
中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。
4、通货膨胀率的上升：
通货膨胀通常表现为物价的上涨，其根本是货币发行量过度。改革开放以来，我国的货币供应量每年的增长速度几乎都远大于同期实际GDP的 增速与物价涨幅之和。2004年国内物价已有明显的回升(达4%)。而人们对未来物价趋势的预期可促使巨额货币存量转变为实际购买力，形成供给需求推动型通货膨胀和需求拉动型通货膨胀的交互作用，共同引起通货膨胀。依据国际通用标准，如果居民消费价格指数上涨达到3%，即有很高的通货膨胀风险。如果按照这个标准，我国的通货膨胀的迹象已经比较明显。虽然目前我国实行的”适度从紧”的货币政策正在遏制这一趋势，但之前被低估的人民币已造成我国美元储备的迅猛增长，从而大量增加了外汇储备基础货币的投放， 这大大助长了我国通货膨胀的势头。
我们会发现，不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。
5、法律制度的缺失
目前在我国我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，我们购买的只是住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。所以现在我们所说的所谓的产权房实际上只不过仅仅拥有70年使用权而已，70年后是要再交土地使用费的。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。针对这一点，经济界和法律界人士也有很多争论，有专家建议使用权永久化，但这一问题的尽早解决无疑是今后房地产市场良性发展的保证。
影响供给的因素：
1、制度的缺陷
由于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，造成目前大量的房产是不能上市交易的。尽管政府在逐步地把原来不能流通的房产（如售后的公房）上市流通，但即使是可以上市交易的二手房由于交易程序繁琐、新建可替换的商品房价格过高等原因也造成交易的不活跃。所以现在仍有大量的房产不能上市流通交易，只能满足租赁。
同时房产预售制度、未完工房屋交易预期价格水平上涨，也推动了房地产市场价格的走高，促进了房地产市场泡沫的积聚。这种实体经济和虚拟经济的脱节，如果不加以控制，其后果将十分严重。
2、土地供应
土地供应是房地产市场供应一方最重要的决定力量之一， 由于以前我国的土地交易多以协议转让为主，容易使交易价格不透明且价格偏低。而去年出台的土地“招标、拍卖、挂靠”政策进一步规范了土地交易的透明度，使交易价格充分反应土地的实际市场价格。同时国土资源部已明确表示，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重；增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。
尽管国家施行了一系列土地调控政策，但土地供应问题一直以来被认为是影响房地产市场供给的重要因素，也是房地产开发商和政府产生争议的焦点问题。房地产开发商认为造成房地产价格猛涨的原因之一是在于土地供应不足造成房地产市场供给不足，造成与房地产市场不断上涨的需求不匹配；而政府认为每年的土地供应是充足的，但一部分开发商在囤积土地不开发，造成供给的相对不足。
3、房地产融资
在利率管制和经济快速发展的背景下，较大的存贷款利率差使金融机构能获得较高的利润。加入WTO以后，银行业面临着外资银行的竞争、商业化经营的压力，各大银行都在争抢高回报、低风险的客户，而地产信贷（包括投资者、开发商、建筑公司和抵押部门）一向被认为是优质客户,信贷风险较少，导致银行近年对房地产的贷款额大幅上升。央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告数据表明，2003年房地产投资开发资金突破1万亿元人民币，比2002年增幅29.7%，房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加。2003年已高至21％。之后从2004年起国家出台了调控政策将房地产开发商资本金比例从20％提高到35％，随着房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的房地产项目开发成本和风险，一些房地产开发商会退出。但随着我国金融体制的进一步开放，海外的房地产基金开始进入中国，Reints基金正在中国房地产界被热烈谈论者，这些都将为房地产项目的融资重新带来新鲜的血液。
政策走向和总的趋势：
这些因素都是已经存在了一段时间，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。房地产行业是和国家宏观经济发展关联度很高的行业，在目前我国GDP以每年9％的高速增长的经济走势前提下，房地产行业的合理增长也是必然的。所以从长期来看，房地产价格的增长是符合经济发展规律的。但我在前文中提到房地产具有居住和投资双重属性，如果一地房地产市场中投资需求比例远大于居住（自住）需求，必然有造成房地产泡沫的可能，这就需要政府在相应政策层面上加以调控。从上文中对房地产需求和供给因素的分析可知，为了抑止海外资本在境内对房地产市场的投资，国家已经将人民币适度升值，同时是否继续升值，尽管央行宣布不会再继续调整，但个人认为如果这次调整汇率效果不明显，不排除继续升值的可能。而在利率和房地产信贷政策方面，国家也在从供给和需求2方面给房地产市场降温，虽然周小川曾表示，目前我国还没有进入“加息周期”，但是从目前的实际情况来看，假如通过金融调控的政策依旧无法抑制房地产价格快速上涨的话，加息必然会成为央行宏观调控的重要手段，而目前宏观经济指标及房价走势也蕴藏加息、调贷的可能性。当然从国家调整土地政策、近期对房地产税的调整、二手房的上市交易政策、物权法的出台也能看出国家对房地产行业的规划和调整。
总体来讲从政策的走势来看，显然政策的导向是趋向调控，但国家政策调整的幅度是较小的并综合利用了各种手段，这说明国家在抑制某些地区房价过快上涨的同时是希望房地产业能以一个健康发展的速度来增长。我在前文中讲到房地产也是一个周期性的行业，价格不可能永远涨而是围绕价值做周期性的波动。个人认为现在房价还是在一个上涨走势当中，但未来房价的走向关键还要看经济的走势和相应政策的出台，因为经济的发展和政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下，如果现有房地产政策保持不变且国家经济保持稳步发展，拐点的到来可能是缓慢的，需要数年时间。有人说房地产市场已经到了暴风雨的前夜，我个人认为在现有的经济和政策环境下还不是这样，至少除了上海等少数城市，中国大多数城市的房地产发展还是很平稳的，事实上随着土地、金融、税收等“房产新政”的开始，在扼杀了少数城市房地产泡沫的苗头之后，我相信房地产业会迎来一个更好更规范的发展前景。
