房地产企业现金流管理 企业现金流管理的三个关键管控点

 房地产企业现金流管理 企业现金流管理的三个关键管控点


      如果说利润相当于企业的血液,那么现金流则相当于企业的空气。因为现金流管理出现问题而使企业处于困境的例子不胜枚举。正如Dell公司董事长戴尔面对公司亏损时的反省之言:“我们和许多公司一样,一直把注意力放在利润表的数字上,却很少讨论现金周转的问题。这就好像开着一辆车,只晓得盯着仪表板上的时速表,却没注意到油箱已经没油了。戴尔新的营运顺序不再是‘增长、增长、再增长’,取而代之的是‘现金流、获利性、增长’,依次发展”。

       因此 ,企业老总不要一味盯着销售收入和利润,也要重点关注企业的现金流。依据本人的经验,可重点关注如下三个关键点:     

       第一,围绕企业的“可持续增长率”,针对性调整“销售收入实际增长率”。很多人都简单地认为销售收入的增长能够带来利润的增长,因此下意识得出结论:销售收入增长越快越好。然而,过快的增长有时也会使公司资金变得特别紧张。当企业需要投入的现金量高于企业运营所创造的资金时,资金短缺现象就在所难免了。如果管理层没有及时发现并采取有效措施加以控制,快速增长同样可以导致公司破产。那么怎样才能判断公司增长速度是否健康合理?这里我给你介绍一个国际上通用的管理工具“可持续增长率”。

所谓“可持续增行率”,是在不需要耗尽财务资源的情况下,公司经营所能增长的最大比率。它的计算公式如下

可持续增长率=股东权益变动值/期初股东权益

                  =净利润率(P)X留存收益比率(R)X总资产周转率(A)X财务杠杆(T)

       借助资产负债表和损益表,你可以很快计算出贵司的可持续增长率,然后将其与你们的“销售收入实际增长率”[(本年销售收入-上年销售收入)/上年销售收入]进行比较,就可大致判断企业的增长是否“健康”。当“销售收入实际增长率〉可持续增长率”时,说明企业增长速度过快,这时企业应当考虑的财务问题就是超常增长所需资金从哪里取得;反之,当“销售收入实际增长率<可持续增长率”时,说明企业增长存在潜力,企业应当思考如何处理富余的资金。

       第二,合理规划,管好企业的应收账款和应付账款。在企业销售商品或提供劳务完全是以现金形式进行交易,且不存在任何资产折旧及费用摊销、投资的情况下,净利润与现金流量应是一致的,即收入增加引起现金流入,费用增加形成现金的流出。但这只是一种理想的假设。实际上,净利润与现金流量的差异是客观存在的,其根本的差异就在于二者的确认与计量基础是不一样的。净利润的计算是以权责发生制为基础的,而现金流量的计算是以收付实现制为基础的。这就导致“应收账款”和“应付账款”成为影响净利润与现金流量之间存在差异的重要因素之一(二者实际尚未产生现金流,但在损益表中却已影响了利润)。由此可见,企业必须相当重视应收账款和应付账款的管理工作。

       一般而言,当客户延迟付款,而供应商急于回款,企业付款周期比收款周期短时,便可能陷入资金周转困难的境地;相反,当企业付款周期长于收款周期时,那么企业业务量越大,则相当于从供货商那里获得的“无息贷款”也就越多。举个简单的例子,某企业原材料成本是60万元,员工工资成本是10万元,销售利润是30万元。如果应收账款能在30天内到帐,而应付账款60天后才需要支付,那么相当于公司“免费”获得了“100万元在银行中存放30天的利息”收入。假设公司没有将这100万存放在银行而是继续投入扩大再生产,那么在60天应付账款的周期内,公司还可以再完成1单同样的业务,也就是说能够多获得30万元的“理论”利润。由此可见,如果有效管理好企业的应收账款和应付帐款,既能够避免现金被无效占用或者出现现金断流的不利局面,还能够巧妙地给企业衍生出相当多的现金用以支撑各种经营/投资活动。

       第三,制定“月度现金流量预测表”,及时监测企业现金流。由于“年度现金流量预测表”中的现金值只是一个平均值,企业无法得知每个月现金的具体状况,无法确保每个月的现金充足,因此,我建议贵司应当着手编制“月度现金流量预测表”,这样更有利于依据企业现金流量的实际状况作出适时调整。当企业月度现金有盈余时,企业可以选择投资新的项目以盘活手中的现金使其收益最大化;而当企业月度现金出现赤字时,企业则应当提前决定是筹资还是减少投资或是加快资金回收等,以免资金断链局面的出现。

       在编制“月度现金流量预测表”时,企业必须首先列举出预测期内企业所有的预计现金收入项和现金支出项,通过计算二者之间的差值确定预测期内企业的“净现金流量”。此外,企业还必须明确预测期内的“期初现金”和“企业最少现金需求量”。其中,“期初现金”为上一会计期的期末现金,“企业最少现金需求量”为根据公司政策确定或假设的值。通过计算“期初现金”与本期“净现金流量”之和即可确定“本期期末现金”。比较“本期期末现金”与“企业最少现金需求量”即可最终判断出企业预测期内现金将会出现剩余还是赤字。

  

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